[부동산 라운지] 1만8천 몰린 마곡 '반값아파트' 토지임대료가 복병

3차 사전청약 최고 흥행 주택
집값 연동 토지임대료 뛸 전망

최근 '뉴:홈' 3차 사전청약 접수가 마감된 가운데 토지임대부 주택으로 공급된 마곡 10-2단지에 총 1만8000여 명이 몰려 또 한 번 '반값 아파트'의 높은 인기를 입증했다. 하지만 일부 당첨자는 토지에 대한 월 임차료를 우려하고 있다. 법 개정으로 임차료 책정 기준이 감정평가 방식으로 바뀌면서 향후 실제로 내야 할 금액이 더 불어날 수밖에 없는 구조이기 때문이다.

토지임대부 분양주택은 건축물만 분양하는 주택이다. 땅은 계속 공공이 소유한다. 분양가가 저렴한 이유다. 서울주택도시공사(SH공사)가 이번 3차 사전청약을 통해 260가구를 공급한 마곡 10-2단지(전용면적 59㎡) 추정 분양가는 3억1119만원이다. 주변 시세의 3분의 1 수준으로 '반값'도 안된다.

그 대신 분양받은 사람들은 매달 토지 임차료를 내야 한다. 마곡 10-2단지의 경우 추정 토지 임차료가 월 69만7600원이다. 앞서 SH공사가 지난해 12월 토지임대부로 사전 공급했던 고덕강일 3단지(전용 59㎡) 추정 토지 임차료는 월 40만1000원이었다. 두 지역 간 땅값 차이를 고려해도 30만원 가까이 높은 건 지나치다는 평가다.

토지 임차료가 급상승한 것은 바뀐 책정 기준 때문이다. 정부는 사업성을 확보하기 위해 지난 4월 토지 임차료 산정 기준을 '조성 원가'에서 '조성 원가와 감정평가 금액 이하'로 바꾸도록 주택법 시행령을 개정했다. 감정평가 금액은 시세를 반영하는 만큼 조성 원가보다 높을 수밖에 없다.

문제는 같은 이유로 본청약 땐 임차료가 더 오른다는 점이다. 사전청약에서 제시하는 금액은 분양가든 월 임차료든 추정 가격에 불과하다. 계약 등 실제 공급이 이뤄지는 본청약 시점에 확정 가격이 나온다.

마곡 10-2단지 본청약 시점은 2025년 12월이다. 해당 시세가 지금보다 10% 오른다면 토지 임차료도 그만큼 올라간다. 입주자들은 매달 토지 임차료만 80만원 이상 내야 할 수도 있다. '토지임대부 주택은 임대아파트와 다름없다'라는 말이 도는 이유다.

형평성 문제도 제기된다. 시행령 개정 전인 지난해 12월 사전 공급된 고덕강일 3단지는 입주자 모집 공고에 조성 원가를 기준으로 토지 임차료를 책정한다고 밝혔다. 같은 토지임대부 주택이어도 매달 내는 토지 임차료는 '하늘과 땅' 차이가 될 수도 있다.

SH공사 관계자는 "다른 지구와 형평성 문제가 있음을 잘 인지하고 있다"며 "고덕강일 3단지의 토지 임차료 책정 기준은 향후 본청약 시점에 결정될 것"이라고 말했다. 토지임대부 주택인 마곡 10-2단지는 260가구 공급강연은 1만8032명이 몰려 평균 69대1의 경쟁률을 기록했다.

[연규욱 기자]