인천 제물포역 북부 개발 본격화…iH, 전국 최초 ‘리츠’ 개발

협상 대상자, DL이앤씨·현대건설 컨소시엄 선정
3천500가구 규모 DYNAMIC LINKAGE CITY 조성
iH, 원도심 개발사업 개로운 선진 모델

인천도시공사(iH)가 개발 사업을 추진하는 미추홀구 도화동 94의1 경인국철 제물포역 북부지역 일대 전경. iH 제공

인천의 대표적인 원도심인 경인국철 제물포역 북부지역 일대의 개발 사업이 본격화한다. 인천대학교와 인천전문대학이 통합 이후 연수구 송도국제도시로 이전하며 도심 공동화 현상이 발생한지 10년만이다.

22일 인천도시공사(iH)에 따르면 오는 2030년까지 총 사업비 1조9천502억원을 투입해 미추홀구 도화동 94의1 일대에 원도심 정주여건 개선과 도심 복합거점을 만드는 ‘제물포역 도심 공공주택 복합사업’을 추진한다.

iH는 전국 최초로 이 곳에 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)를 통한 사업을 추진한다. 리츠는 자본시장과 부동산시장을 연결해 투자자가 자본시장을 매개로 부동산에 투자할 수 있는 통로를 제공하는 부동산 개발 방식이다. iH는 195억원을 출자했다.

조동암 iH 사장은 “주민들의 주거공간 혁신은 물론 도시기능 재창조를 이뤄 주민들의 기대에 부응하겠다”고 강조했다.

■ 제물포역 도심 공공주택 복합사업 우선협상대상자 선정

iH는 2021년 정부가 ‘공공주도 3080+ 공급대책’을 발표한 뒤 하반기부터 제물포역 복합사업을 추진했다. iH는 안정적이고 신속한 사업추진을 위해 지역주민들과 활발한 소통을 기반으로 국토교통부, 인천시, 주택도시보증공사(HUG) 등 원활한 사업추진의 핵심 유관기관과 지속적으로 협의해 최적의 사업방식을 검토했다.

iH는 주민의 의견을 최우선시 해야한다는 경영 철학을 반영, 소통과 검토의 과정을 오래 반복해왔다. iH는 지난 2022년 2월 공공주택 특별법에 따른 복합지구 지정 이후 9개월 동안 3차례 사업설명회을 하고, 보상설명회 등을 했다. iH는 매월 주민대표회의와의 정례회의 등 주민들과의 지속적인 협의를 했다.

또 올해 지난 8월 민간사업자 공모 공고를 한 뒤부터는 외부전문가·주민 등으로 구성한 ‘민간사업자 평가위원회’를 통해 최근 디엘이앤씨㈜(DL이앤씨)를 주관사로 한 ‘DL·현대건설 컨소시엄’을 협상 대상자로 선정했다.

iH는 오는 11월에는 주민협의체 의결로 본 협상대상자를 우선협상대상자로 선정할 예정이다. iH는 올해 안에 우선협상대상자와 사업약정을 한 뒤, 최종 민간사업자를 선정한다.

iH는 일방적인 주도적 사업 추진이 아닌 주민과 시, 유관기관 등 다양한 관계자들이 제물포 복합사업에 대한 네트워크를 구축하며 의견을 모아가는 거버넌스를 통해 사업을 추진해 왔다. 이 때문에 제물포역 복합사업은 현재 전국에서 추진 중인 도심 공공주택 복합사업 중 속도가 가장 빠르다.

제물포역 복합사업의 협상대상자인 DL·현대건설 컨소시엄이 추진하는 ‘DYNAMIC LINKAGE CITY’ 조감도. iH 제공

제물포역 복합사업의 협상대상자인 DL·현대건설 컨소시엄은 2023년 시공능력평가에서 현대건설이 2위, DL이앤씨가 6위다. 앞서 DL·현대건설 컨소시엄은 제물포역 복합사업을 디자인·컬쳐·그린·테크가 어우러지는 ‘DYNAMIC LINKAGE CITY’로 명명하며 명품 주거단지를 건설의 포부를 밝히기도 했다.

제물포역 복합사업을 통해 거듭날 ‘DYNAMIC LINKAGE CITY’는 총 3천500가구 규모로, 청년과 신혼부부부터 중장년층을 모두 아우르는 맞춤형 특화설계가 이뤄진다. 또 역세권 입지를 활용한 문화와 상업이 공존하는 스트리트 조성을 계획 중이다.

iH는 이를 통해 지역과 상생하는 창업의 장(場), 도시재생 거점으로의 조성해 삶과 공간 모두를 다시 활성화 할 역동의 전형으로 자리 잡을 수 있을 것으로 보고 있다. iH는 또 더욱 스마트해진 제로에너지 구현을 통한 최첨단의 주거 성능과 친환경 에너지 활용의 단지 등으로 구성해 지역과 공간, 환경과 삶의 연결이 이뤄지도록 할 계획이다.

■ 원도심 개발사업에 새로운 선진 모델 제시

원도심 개발사업 등 대규모 사업 추진에 있어 최근 급등한 대출 금리, 공사비 등은 큰 장애물이다. 적정한 사업성 확보가 명확하지 않은 상황과 함께 종전 주민들의 정주여건을 개선을 보장해야하고, 이와 함께 지역의 자생적 성장기반을 구축하는 복합 개발을 추진해야 한다.

iH는 사업의 올바른 추진을 위한 구도로 최적의 사업방식을 만들어내기 위한 고민을 거듭해왔다. 도심 공공주택 복합사업이 도심 내 주택 공급 부족에 대응하고, 원도심 재개발과 재생을 통해 도시 복합거점을 조성하기 위해 용적률 인센티브 및 사업 인허가 단축 등 정책 편의를 검토해왔다.

iH는 전국 최초로 ‘제물포역 도심 복합사업’을 국토교통부장관의 영업인가를 통해 운영되는 리츠(REITs)를 통해 추진한다. 리츠를 통해 여러 투자자들로부터 조성한 자금이 부동산 개발 등에 투자가 이뤄진다. 운용과 개발을 통해 얻은 수익 및 사후 매각으로 얻은 수익은 배당 또는 잔여 재산 분배 형식 등으로 투자자에게 지급한다.

iH는 제물포역 복합사업에 이 같은 사업 구조를 적용, 민간 주도 정비사업보다 우수한 안정성과 사업성, 신속성을 확보하는 동시에 개발 이익을 주민에게 환원하는 것도 가능하다고 보고 있다.

앞서 iH는 지난 2022년 8월 자산운용겸업인가의 업무범위였던 ‘주택 임대사업’을 ‘주택 분양 및 임대사업’으로 확대했다. 이를 통해 제물포역 복합사업의 공공성 확보를 했다. iH는 부동산의 취득·관리·처분·개발 등의 방법을 통한 자산관리업무(AMC)를 능동적이고 독립적으로 추진할 수 있는 기반을 마련했다.

iH는 원도심 정비사업에 리츠를 도입하는 새로운 사업유형을 사업지의 제반 상황에 맞게 검토하고 판단했다. 이를 바탕으로 iH는 앞으로 추진하는 도심 공공주택 복합사업, 노후계획도시 정비사업 등에 유연하면서도 적극적으로 적용해 정비사업의 새로운 패러다임으로 활용할 계획이다.

■ 부동산 개발 전문역량을 발휘해 속도감 있게 사업 추진

iH는 제물포역 복합사업에 그동안 인천지역에서 수많은 개발사업을 추진하며 쌓인 부동산 개발 전문역량을 적극 활용, 성공의 열쇠로 삼을 계획이다.

iH는 오는 2024년 하반기부터 국토부, 인천시, HUG 등과 공조해 제물포역 복합사업의 계획 승인을 받을 예정이다. 이어 리츠 영업인가, 협의 보상 등의 절차를 밟아 본격적으로 사업을 개시한다.

iH는 오는 2025년에는 본격적으로 이주와 철거 등의 절차를 밟은 뒤, 같은해 하반기에 사업의 첫 삽을 뜨는 것을 목표로 하고 있다.

조 사장은 “그동안 수많은 개발사업과 부동산 금융사업 추진으로 축적된 경험과 노하우를 가진 ‘부동산 전문 융복합 플랫폼 회사’의 역량을 모을 예정”이라고 말했다. 이어 “민간과 대비해 우수한 자산관리 역량과 지역 주민의 목소리를 듣고 반영하며 얻은 신뢰를 바탕으로 사업을 성공적으로 추진하겠다”고 밝혔다.

이민우 기자 lmw@kyeonggi.com

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