서울 아파트 등 거래 가격·건수 정점 찍고 꺾인 듯…'영끌 주의보'

DSR 규제 회피했던 정책대출 제한되고 시장금리 올라…거래 소강 및 가격 약보합 전망

서울 강남구 무역센터에서 바라본 서울 강남구의 아파트 단지. 2023.9.13/뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

(서울=뉴스1) 최서윤 기자 = 서울 아파트 등 거래 가격과 건수가 정점을 찍고 보합 및 소강상태로 접어드는 것으로 보인다. 대출 규제와 대출금리 상승으로 인해 수요가 주춤해진 측면이 큰데, 당분간 고금리에 박스권 시장이 예상되는 만큼 과도한 레버리지를 낀 투자엔 주의가 요구된다.

22일 법원 등기정보광장에서 매매에 의한 소유권이전등기 대상 집합건물의 단위면적(㎡)당 평균 거래현황을 보면 서울 거래가액과 거래건수 모두 7월 상승해 8월 정점을 찍고 9월 주춤하는 경향을 보였다.

서울 부동산 거래가 회복된 3월부터 거래가액은 줄곧 ㎡당 1000만원 수준을 유지하다 7월 1100만원, 8월 1200만원대(84㎡ 거래 시 10억원)까지 단위당 가격이 오른 뒤 9월 다시 1090만원 수준으로 내려왔다.

거래건수도 5월을 제외하면 계속 4000건대에 머물렀는데, 7월 5278건, 8월 5447건까지 증가한 뒤 9월 5312건으로 주춤했다.

여기서 집합건물은 아파트뿐만 아니라 오피스텔과 연립, 다세대 등을 포함한다.

지역별로는 거래 가액·건수가 정점에 달했던 8월 강남구의 거래가액이 ㎡당 3296만원으로 가장 높았다. 강남구의 ㎡당 거래가액은 2000만원대였던 4~5월을 제외하곤 줄곧 1000만원대 후반인데, 8월에만 가액이 높았다. 다만 거래 건수는 7월 202건, 287건으로 평균 수준에 머물다 9월 들어 406건으로 늘어 25개구 중 두 번째로 많았다.

8월 거래 건수는 송파구가 405건으로 가장 많았고, 당시 거래가액은 ㎡당 1421만원이었다. 9월 들어 거래가액은 단위당 1462만원으로 소폭 올랐지만 거래건수는 345건으로 내려왔다.

이 밖에 중구가 7월 거래가액 1594만원, 거래건수 670건으로 유의미한 수치를 보인 뒤 8월과 9월엔 각 1501만원, 1425만원 및 325건, 443건으로 내려왔다.

서울 송파구에 위치한 부동산중개업소에 아파트 매물 안내문이 게시돼 있다. 2023.9.27/뉴스1 ⓒ News1 김성진 기자

모든 집합건물 매매거래가 바로 소유권이전등기로 이어지는 건 아니지만, 시기별 거래 현황도 대체로 비슷한 흐름을 보였다.

서울 부동산 정보광장에 따르면 아파트 매매거래가 3500건을 넘어선 시기는 6~8월로, 이 시기 3840여건까지 올랐던 거래량은 현재 9월 3243건으로 내려왔다. 열흘 뒤인 이달 30일까지 거래건수가 추가 집계되지만, 9월 거래량이 올해 전고점을 넘어설 가능성은 크지 않다는 관측이 많다.

서울 오피스텔 거래량도 6~7월 700건을 넘어선 뒤 8월 689건으로 줄었다. 9월 현재 거래량은 644건이다. 다세대 및 연립주택은 5월 2121건으로 높았다가 6월부터 줄곧 1900건대에 머물고 있다. 9월 거래량도 현재 1882건으로 최종 집계 시 전달과 비슷할 것으로 보인다.

전문가들도 당분간 거래가 둔화하고 가격도 보합세를 보일 것으로 전망하고 있다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 우회했던 특례보금자리론 및 50년 만기 주택담보대출 축소, 한국은행의 기준금리 동결과 상관없이 치솟는 시장금리가 수요자에겐 부담으로 작용해서다.

박원갑 국민은행 부동산수석위원은 "(공급 측면) 매물이 늘고 있고, (수요 측면) 매수세는 대출 제한 및 대출금리 상승에 더해 급매도 많이 소진되면서 수요자도 뜸을 들이고 있다"면서 "10월 이후 거래량이 많이 줄고 가격은 시세보다 높거나 비슷하게 유지되다 내년 초쯤 약보합세 전환 가능성을 열어둬야 한다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "서울 고가지역은 상대적으로 빠른 가격회복세를 나타낸 가운데 10월 들어 주담대 금리가 위쪽 방향으로 출렁이면서 수요층 심리도 갈팡질팡하는 모양새"라면서 "주거비 부담이 커진 상황이지만, 당분간 양 사이드에 갇힌 박스권 흐름을 크게 벗어나기는 어려울 전망"이라고 봤다.

최근 반등장에 집값이 올라 조바심이 나도 고금리 기조에 '영끌' 투자엔 주의가 요구된다. 윤 연구원은 "차주 단위의 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하면 소득 대비 이자 및 원리금 부담이 늘어날수록 대출한도가 축소되며 내 집 마련 진입장벽이 높아진다"면서도 "높아진 이자 부담에 과거처럼 영끌(과도한 레버리지)을 통해 매매에 나설 경우 이자 부담으로 인해 급매로 팔아야 하는 최악의 경우도 생길 수 있다"고 경고했다.

sabi@news1.kr