건축물 '용도변경'이 세금에 미치는 영향 [한경부동산밸류업센터]

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소위 핫플레이스라고 말하는 연남동, 압구정, 성수동 상권에 주택을 상가로 변경한 곳들이 증가하고 있다. 왜 주택으로 사용하지 않고 상가로 변경하는 것일까? 주택을 상가로 용도 변경했을 때 세금에 미치는 영향을 알아보도록 하자.

1. 용도 변경 시 취득세는?

취득세는 부동산을 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 건축, 개수 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유·무상의 모든 취득을 말한다. 이때 용도변경은 취득세 과세 대상에 해당되지는 않으나 상가로 변경하면서 대수선이나 승강기 설치, 증축 등이 있는 경우 취득세 과세대상이 될 수 있다. 따라서 공사를 고려한다면 취득세가 발생하는지 검토 후 용도 변경해야 한다.

2. 용도 변경 후에는 어떤 세금이 부과되나?

(1) 부가가치세
상가로 용도변경 후 임대를 주면 상가임대소득이 발생하고 본인이 사업을 할 경우 사업소득이 발생한다. 사업자등록은 사업개시일로부터 20일 이내에 신청해야 하는데 신규 사업자는 사업개시 전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다. 참고로 기한내 사업자등록을 신청하지 않은 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1% 가산세가 발생하니 기한 내에 신청하도록 하자.

일반과세자의 경우 반기의 다음달 25일까지 부가가치세 신고를 해야 하며 간이과세자는 다음해 25일까지 부가가치세를 신고하면 된다. 참고로 간이과세자는 해당 과세기간에 대한 공급대가의 합계액이 4,800만원 미만이면 납부의무가 면제된다.

(2) 종합소득세
상가임대소득도 사업소득의 일종이므로 사업자는 다음해 5월에 종합소득세 신고를 해야 한다. 간편장부대상자가 복식 부기에 따라 기장 하는 경우 산출세액의 20% 기장세액공제(100만원 한도) 가능하니 참고하길 바란다.

(3) 양도소득세
용도변경을 하면 장기보유특병공제(이하 장특공)에 영향을 미치는데 주택→상가→주택으로 변경하거나 다세대주택→다가구주택으로 변경시에는 최초 취득일부터 장특공을 기산한다. 하지만 다주택자가 주택을 상가로 용도변경 하고 양도한 경우 국세청은 사전-2022-법규재산-0684(2022.11.28) 해석에 따라 용도변경일부터 보유기간을 기산 한다고 회신했다. 따라서 주택을 상가로 변경한다면 최소 3년 이상 보유해야 장특공이 가능하다.

참고로 ’24.5.9까지 조정대상지역의 다주택자도 장특공 최대 30%, 일반세율이 적용되므로 주택을 상가로 용도변경해 주택수에서 제외시키는 등의 방법이 효과적이지 않을 수 있어 미리 세금 등의 실익을 따져보고 변경하는 게 좋다. 또한 ’22.10.21 이후 매매계약 체결부터는 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도 물건을 보므로 용도변경의 특약을 넣을 때는 계약일이 아닌 잔금일이 기준임을 주의해야한다.

현행 세법은 사례에 따라 해석이 다른 경우가 있는데 ’23년 세법개정안으로 ‘25년부터는 아래의 사항이 법문으로 명문화될 예정이다.

첫번째는 비과세 기간 판단이다. 현행 세법은 상가에서 주택(주거용으로 사용)으로 용도변경 후 1세대 1주택자가 된다면 비과세 판단 보유기간을 ‘자산 취득일~양도일’로 보지만 ’25.1.1이후 양도분부터 용도변경으로 1세대 1주택에 해당할 경우 비과세 판단 기산일을 ‘용도변경일(주거용 사용일)~양도일’로 보는 것으로 개정될 예정이다.

두번째는 장특공 보유기간 기산일이다. 현행 장특공은 용도변경을 하더라도 보유기간을 ‘취득일~양도일’로 보지만 ’23년 세법개정안에 따르면 ’25.1.1이후 양도분부터는 용도변경으로 1세대 1주택에 해당할 경우 전체 보유기간에 대해 일반 공제율(최대 30%) 적용한 금액과 ‘용도변경일~양도일’을 보유기간으로 보아 1세대 1주택 공제율(최대 80%) 적용한 금액 중 큰 금액으로 장특공을 계산하는 것으로 개정될 예정이다.

사례에 따라 해석이 다른 경우가 발생할 수 있으므로 용도변경을 할 계획이라면 세무전문가와 전반적인 세금 검토를 해보고 실행하길 바란다.

조소영 하나은행 WM본부 자산관리컨설팅센터 세무전문위원

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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