[완]자산재평가로 변화한 자산가치 입증하는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]

자산재평가(Asset Revaluation)의 사전적 의미는 ‘기업자산이 물가 상승 등의 요인으로 장부가액과 현실 가액에 크게 차이가 생긴 때, 자산을 재평가해 장부가액을 현실화하는 일’이다. 법인이나 개인의 기업에 소속된 사업용 자산에 대해 시가에 맞도록 장부가액을 증액하는 것을 말한다.

자산재평가를 검색하면 다양한 회사에서 자산재평가로 약 120억원의 차액이 발생했다, 약 650억원의 자산가치가 증가했다, 자산재평가 소식에 주가가 상한가를 기록했다는 등의 기사를 쉽게 접할 수 있다.

기업에서 특히 유형자산에 대해 자산재평가를 하는 이유는 토지재평가를 통해 자본증가로 인한 기업의 재무구조를 개선해 대외신용도를 높일 수 있고 건물·기계기구 등에 대해서는 적정히 감가상각을 가능하게 할 수 있기 때문이다.

자산재평가라는 것은 결국 부동산 등의 유형자산이 늘 한결같은 가치를 갖는 것이 아니라 시간의 흐름에 따라 시장 상황, 부동산 정책, 국지적인 개발사업 등에 따라 항상 변화하고 있기 때문에 가능하다.

동일한 부동산이라고 하더라도 과거의 시가와 현재의 시가가 똑같은 것보다 평가하는 시점에 따라 해당 시점의 현황 및 상황에 따라 각기 다른 가치를 갖는 것이 자연스럽다.

이처럼 유형자산, 특히 부동산이 시점에 따라 다른 가치를 갖는 가격의 변동성 때문에 비단 기업뿐만 아니라 개인도 필요에 따라 자신의 부동산을 재평가하는 경우가 많다.

가장 흔하게는 이혼소송에서의 재평가 혹은 재감정 수요다. 이혼소송에서 재산분할기준가액은 사실심 변론 종결 당시의 시가다. 그런데 소송 자체가 길어지는 경우가 있다. 또는 재산분할기준가액 또는 분할비율 등에 이의하여 항소하는 경우가 있다.

어떠한 이유로든 많은 시간이 흘러버린 경우 1년 6개월 전에 1심에서 책정된 감정평가액으로 재산을 분할하는 것은 판례의 취지에 반하게 된다. 이런 경우 재평가 필요성을 주장하는 측에서 개인이 시가평가를 의뢰해 부동산 가치가 변동됐음을 적극적으로 입증하는 것이 흔한 편이다.

여기서 말하는 재평가는 시점의 변화에 따라 부동산의 가치변화가 있는 경우 변화한 상황에 맞게 다시 평가하는 것을 뜻한다. 분쟁의 시점이 ‘피상속인의 사망일’ 등으로 고정돼 있는 경우의 동일한 시점으로 재평가를 하는 것과는 분명히 다른 의미다.

예컨대 공익사업에 편입된 토지에 대해 이미 수용재결이 이뤄진 경우는 재결보상금 산정 감정평가에 이의신청을 해 다음 단계인 이의재결평가 또는 행정소송 감정평가를 다시 받는다고 해도 감정의 기준시점은 ‘재결일’로 고정됐다.

똑같은 부동산에 대해 과거의 특정 시점, 즉 똑같은 시점으로 다시 평가하는 것이므로 기존 평가에 오류가 없는 한 구조적으로 크게 차이가 나기 어려운 특징이 있다.

한편 부동산의 현상이 바뀐 경우 재평가를 하기도 한다. 토지를 매수해 노후된 건물을 철거하고 새롭게 건축해 사용승인을 받은 부동산에 대해 개발행위가 종료된 현재가치에 대한 시가를 다시금 평가받고자 하는 것이다. 매도협의, 분쟁대응 등에 의미가 있다.

사업을 영위하거나 분쟁에 있어서 부동산의 재평가를 통해 기업이나 개인이 각자 원하는 방향을 설계하는 것은 매우 유용하게 활용되는 방법이므로, 자산재평가에 대해 감정평가 전문가와 긴밀히 상의하는 것을 추천한다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표