삼성·잠실 등 상업용부동산 ‘토허가 해제’… “고금리·세부담에 시장 활성화 제한적”

국토부 가이드라인에 서울시 고심
“규제 완화 긍정적이나... 시장 침체기 ‘역부족’”

토지거래허가구역으로 묶여 있는 서울 강남구와 송파구 내 상업용 부동산이 내달 규제 대상에서 제외될 것으로 예고됐지만 거래 활성화 등 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 금리가 여전히 높은 데다 침체된 상업용 건물 거래 시장을 띄우기엔 역부족이라는 점에서, 당장 눈에 띄는 효과는 없을 것이라는 분석이 나온다.

서울 강남 테헤란로 일대의 전경./조선DB

20일 업계에 따르면 국토교통부는 전날 ‘토지거래허가구역 지정·해제 가이드라인’을 지방자치단체에 배포했다. 이에 서울시는 2020년부터 묶여 있는 대치·삼성·청담·잠실 일대 토지거래허가구역 대상에서 제외할 부분이 있는지 살펴보고 있다. 이 가운데 상가와 오피스 등 상업용 부동산에 대한 규제를 푸는 방안이 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 지자체장의 허가를 받도록 한 제도인데, 재산권 침해 논란이 끊이질 않았다. 업계에서는 ‘규제 완화’라는 측면에서 일단은 긍정적 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “우선 규제를 풀어놓게 되면 향후 금리가 조금이라도 떨어질 땐 시장이 보다 유동적으로 움직일 수 있는 여지가 생긴다”고 말했다. 이어 “토지거래허가로 묶이면서 2년간 점유를 하고 사용해야 하는 불편함이 있었다. 임대 목적으로 매매를 했는데 공실로 두거나 무수익성 자산으로 갖고 있어야 했다”면서 “이러한 부분들이 해소될 것으로 보고 있다”고 덧붙였다.

다만 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 봤다. 고 대표는 “고금리 때문에 상가 임대료를 받아서 대출이자도 못 내는 곳들이 많기 때문에 토허가 규제를 푼다고 해서 해당 지역에 효과가 바로 나타나진 않을 것”이라며 “가장 중요한 것은 금리”라고 했다.

작년부터 신규 임차 수요가 없는 등 관련 시장이 침체된 상황이라 특정 지역 규제만 푸는 것은 한계가 있을 수 밖에 없다는 지적도 나왔다. 지난 8월 기준, 전국 업무·상업용 거래 건수와 거래액 모두 전달에 비해 모두 감소했다. 알스퀘어 분석 자료에 따르면, 8월 전국 업무·상업용 건물 거래 건수는 모두 1091건으로 전달보다 8.0% 낮아졌다. 거래액 역시 총 2조2762억원으로 4.4% 줄어든 것으로 집계됐다.

채상욱 포컴마스 대표는 “이미 상업용 건물 시장은 자가 사용을 하는 사업주체, 즉 건물 매입을 직접 해서 쓰는 사람들 사이에서만 거래가 조금 있고 임차 수요는 거의 없다”고 말했다. 그러면서 “이번에 규제를 푸는 지역뿐만 아니라 전체적으로 거래가 없는 상황에서 토허가 규제를 푼다고 달라질 것 같지 않다”고 지적했다.

주거용 오피스텔에 대한 ‘종부세 부과’ 등의 규제도 함께 풀어야 한다는 주장도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “같은 오피스텔이라고 하더라도 주거용으로 쓰면 종부세 대상이 된다는 점에서 근본적으로 상업용 부동산 활성화를 기대하기 어렵다”고 말했다.

또 토지거래허가제도가 ‘사업지 개발’이라는 본래 취지와 달리 ‘집값 인상’을 막기 위한 수단으로 쓰이고 있다는 점에서 우려를 표했다. 그는 “해당 제도는 애초 공단이나 산업단지 등 지자체 발표 시점과 실제 착공시점 사이에 ‘개발 호재’를 노리고 사고 파는 행위를 규제하기 위해 도입됐다. 잠시 토지를 묶어 뒀다가 어느 시점이 지나면 해제하는 것인데, 지금은 사실상 집값 인상을 막기 위한 수단으로 쓰이고 있다. 아파트를 포함해 전면 해제하는 방향으로 가는 것이 맞다”고 했다.

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