SK·롯데 품어도 20%대 ‘수직하락’…역대급 위기라는 이 종목, 왜

공모가 웃도는 상장리츠
23개중 4개에 그칠 정도
주가 두자릿수 하락 속출
고금리에 차환 부담 가중
배당컷 당할라 좌불안석

강남3구 일대 아파트 단지의 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]

고금리 환경이 지속되면서 리파이낸싱(차환) 부담이 커진 리츠 종목들의 주가가 하락하고 있다. 지난해 말 자금시장 경색 사태로 인해 리츠 종목들의 주가가 급락했었는데, 당시 보다 주가가 더 하락한 종목들이 많은 상황이다.

20일 한국거래소에 따르면 국내 상장 리츠 중 주요 종목들을 편입한 ‘KRX 리츠 TOP10’ 지수는 올해 들어 12% 하락했다. 현재 국내 증시에 상장한 리츠 종목 23개 중 공모가를 웃도는 건 삼성FN리츠, 한화리츠, 코람코에너지리츠, 신한알파리츠 4개뿐이다. 많은 리츠 종목들이 연중 10~20%가량 주가가 하락했다.

SK그룹, 롯데그룹 등 자금 지원력이 탄탄한 대기업들을 품은 스폰서 리츠도 부진하긴 마찬가지다. 국내 리츠 종목 중 소위 ‘대장주’로 평가받은 SK리츠의 경우 올해 주가가 27% 하락하면서 지난해 말 레고랜드 사태 때보다 주가가 더 내렸다. 롯데리츠 주가도 연중 26% 떨어졌는데, 공모가의 60% 수준에 시세를 형성 중이다.

주가가 급락하면서 리츠 종목들의 배당수익률도 크게 뛰었다. 한국리츠협회에 따르면 이지스밸류리츠의 최근 지급 배당금을 기준으로 산출한 연 환산 배당수익률은 10%에 달했다. 그 밖에 미래에셋맵스리츠(9.99%), 디앤디플랫폼리츠(9.88%), 제이알글로벌리츠(9.5%), KB스타리츠(9.48%) 등 9%를 웃도는 배당수익률을 기록한 리츠들도 많았다.

높아진 배당수익률에도 불구하고, 리츠를 바라보는 개인투자자들의 시선은 곱지 않다. 배당금 보다 주가 하락분이 더욱 커 원금 손실을 입게 된 투자자들이 많기 때문이다. 한 리츠 투자자는 “노후 대비를 위해 배당금 매력이 있다는 리츠에 투자했는데 손실률만 20%를 넘어선다”고 말했다. 일각에선 고금리 상황 속 리츠 종목들의 이자 부담이 커지면서 향후 ‘배당컷’이 현실화될 것으로 우려하고 있다.

실제 지난 2019년 초저금리 때 상장된 롯데리츠의 경우 현재 리파이낸싱에 따른 이자 부담 증가 리스크가 있다. 앞서 롯데리츠는 올 1분기 약 6500억원의 리파이낸싱을 진행했는데, 재조달금리는 1.5%포인트 상승했다. 이는 연간 100억원의 금융비용이 증가함을 의미한다. 내년 1분기에도 추가로 2000억원의 리파이낸싱이 필요한 상황이다. 롯데리츠 주가는 하락했지만, 이자 부담에 따른 배당컷이 잇따르면서 배당수익률이 6~7%대에 불과하다.

보통 리츠 종목들은 특성상 유상증자를 통해 신규 자산을 편입하고, 향후 자산 매각으로 회수한 자금을 투자자에게 돌려주는 방식으로 운영된다. 문제는 해외 오피스, 상업용 부동산 시장을 중심으로 공실률이 늘어나 건물의 감정평가액이 급감하면서 자산 매각이 쉽지 않다는 점이다.

투심이 위축됐는데, 설상가상으로 유상증자 카드를 꺼내든 리츠 종목이 많았다는 점도 투자자들을 떠나게 한 원인이다. 리츠의 유상증자는 우량 자산 편입에 따른 배당금 증액 기대감으로 호재로 되는 경우도 있다. 다만 현재처럼 업황이 좋지 않을 땐 유통주식수 증가에 따른 주주가치 희석으로 이어진다. 최근 일부 스폰서형 리츠는 그룹 자금 유동화 창구로 지목되기도 했다.

전문가들은 단순 주가가 하락해 표면적 배당수익률이 높은 종목보다는 편입 자산이 우량한 종목을 선별해야 한다고 조언한다. 대표적으로 신한알파리츠는 지난 8월 보유 중이던 용산더프라임타워를 2384억원에 매각하며 상장 리츠 중 최대 매각 차익을 거뒀다. 신한알파리츠의 포트폴리오 중 오피스 자산의 연면적은 7만5000평에 달하는 데, 공실률은 1%에 불과하다. 감정가를 고려했을 때 미실현 이익만 5000억원으로 추정된다.

내년 미국이 기준금리를 인하할 것이란 전망이 나오면서 현재 리츠 저가 매수에 나서는 게 좋다는 의견도 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “2024년을 정점으로 하락할 전망으로 현재 리츠 주가는 금리 관련 리스크를 선반영한 상황”이라고 말했다.