서초·강남 토지임대아파트 개발이익 논란에도 '전매 확대 법안' 추진

국내 1세대 '토지임대부주택'으로 기록되는 서울 중구 회현제2시민 아파트 /사진=김노향 기자

한국토지주택공사(LH) '토지임대부주택'의 전매제한 해제 이후 개인이 시세차익을 갖게 되는 공공성 훼손 문제가 발생해 공급이 중단됐음에도 국회에서 사인 거래를 대폭 확대하는 법안이 추진됨에 따라 논란이 예상된다.

토지임대부주택은 '주택법'에 따라 사업 시행자가 토지 소유권을 갖고 계약자는 건물(주택) 소유권만 보유해 토지를 임차해야 한다. 일정 기간 동안 전매가 금지되고 규제 해제 이후에도 LH에만 처분(환매)할 수 있다.

국회 산업통상자원중소벤처기업위원회 소속 이종배 의원(국민의힘·충북 충주)은 지난해 12월 도심 역세권 등에 저렴한 공공주택이 공급되도록 토지임대부주택의 환매 주체를 지방공사로 확대하는 내용의 '주택법 개정안'을 대표발의했다.

개정안은 전매제한 기간 10년이 지나면 개인간 거래를 허용하되 매입금액에는 차등을 두는 내용이 담겼다. 아직 국회 문턱을 넘지는 못했다.

LH는 2007년 경기 군포부곡 B2블록 시범사업 후 2011년 서울서초 A5블록, 2012년 서울강남 A4블록까지 총 3개 단지 763가구의 토지임대부주택을 공급했다. 이후에는 공급이 중단됐는데 투기 억제를 위해 도입한 공공주택이 소수 개인의 시세차익으로 이어져 정책 효과가 하락한다는 이유였다. 특히 서초·강남의 경우 계약자가 전매제한 기간(5년) 경과 후 매매해 개발이익을 독점한다는 논란이 있어왔다.

토지임대부주택 분양가는 분양가상한제의 기본형건축비+건축가산비 이하로 공급한다. 토지 임대 조건은 40년 이내이고, 임대료는 택지 유형에 따라 조성원가(공공택지) 또는 감정가격(민간택지)에 3년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용해 산정한다. 2년 단위 증액이 가능하다.

2007년 분양해 2010년 입주한 군포부곡 B2블록(389가구)은 주택 분양가 1억3500만원에 토지 임대료 37만5000원을 내야 하는 조건으로 청약률이 0.1대 1로 저조했다. 현재 3가구만 계약을 유지하고 있다.

이어 2011년 분양해 2013년 입주한 서울서초 A5블록(358가구)은 분양가 1억4500만~2억500만원, 임대료 31만9000~45만2000원으로 청약률이 6.9대 1을 기록했다. 2012년 마지막으로 분양해 2014년 입주한 서울강남 A4블록(402가구)은 분양가 1억9400만~2억2000만원, 임대료 31만6000~36만3000원이고 청약률이 3.5대 1이었다.

사업 시행자에만 환매해야 하는 의무가 있어 환매 주택은 토지임대부주택으로 재공급한다. 2021년 7월6일 이후 입주자 모집 공고를 내고 계약한 주택을 양도할 경우 2016년 주택법 개정에 따라 LH가 매입할 수 있다.

임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 "토지임대부주택이 '보증부 월세' 방식으로 운영되는 공공주택임을 생각할 때 시세차익 아파트가 아니라는 점이 더 명확해야 하고 관련 법 체계의 정립의 필요성이 계속해서 요구돼왔다"고 지적했다. 그는 "소유와 월세의 중간 형태로 소유가 어려운 이들에게 필요한 비시장형 모델이지만 싱가포르처럼 적정 임대료를 유지하는 것이 핵심"이라면서 "국내 토지임대아파트는 아파트값이 오르는 시기에 매각해 시세차익을 허용한 경우가 많아, 제도의 취지가 좋아도 이런 방식의 운영은 안된다"고 말했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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