“폭탄 터진다면 바로 여기” 계속 경고했는데…부실규모 10년새 최대

올 3분기 상업용 부동산 부실 규모 800억달러 육박
신규 파산·압류·청산 상업용 부동산 3분기 56억달러 늘어
원격근무 타격 오피스 자산이 부실 자산 41% 차지
잠재적 부실 위기 처한 상업용 부동산도 216억달러 달해

미국 뉴욕 맨해튼의 모습 [AP=연합뉴스]

미국 상업용 부동산 부실 자산이 10년 만에 최고 수준으로 늘었다. 고금리에 투자 매력이 떨어진 데다, 팬데믹 기간 급증한 재택근무로 사무실 수요가 급감한 뒤 회복되지 않고 있어서다.

19일 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 리얼에셋에서 발표한 보고서에 따르면 파산, 은행 압류, 청산 등 부실화된 미국 상업용 부동산 규모가 올 3분기 들어 800억달러에 육박한 797억달러를 기록했다. 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 침체됐던 2013년 이후 10년 만에 가장 높은 수치다.

MSCI에 따르면 코로나19 팬데믹 기간 동안 원격 근무가 확산되면서 사무실 임대 수요가 급감했고, 오피스 자산을 중심으로 부실 규모가 커진 것으로 파악됐다. MSCI에 따르면 부실 상업용 자산 가운데 약 41%가 오피스 자산에 해당하는 것으로 알려졌다.

올 3분기에 새로 부실화된 상업용 부동산 자산 규모도 56억달러나 됐다. MSCI는 “원격 근무와 공간 임차 수요 감소로 타격을 입은 사무실 부문이 3분기 신규 부실 상업용 부동산 규모의 93%를 차지하며 상업용 부동산 시장의 어려움을 가중시키는 원인이 됐다”고 분석했다.

부동산 대출 상환 연체나 임대료 인상 지연 등으로 잠재적으로 부실화될 수 있는 상업용 부동산 규모도 2160억달러에 달하는 것으로 조사됐다. MSCI에 따르면 연초부터 9월까지 미국 상업용 부동산 전체 가치는 9% 하락했고, 전체 거래량은 53%나 감소하며 절반 수준으로 떨어졌다.

무디스 애널리틱스의 3분기 예비 데이터 분석에 따르면 미국 전국 사무실 평균 공실률은 19.2%로 늘었다. 역사상 최고치인 1991년에 기록한 사무실 공실률(19.3%)과 불과 0.1%포인트 차이다.

미국 상업용 부동산 부실화 우려가 커지면서 돈을 빌려준 금융권에도 비상이 걸렸다. 지난 18일 3분기 실적을 발표한 모건스탠리는 “이번 분기에 설정된 1억6100만달러의 대손충당금은 주로 사무실 부문의 상업용 부동산 대출의 신용 악화 때문”이라고 밝혔다.

지난 17일 3분기 실적을 발표한 골드만삭스도 부동산 투자 손실로 3억5800만달러의 비용을 기록하며 예상보다 부진한 결과를 보였다.

다만 지난 2일 월스트리트저널(WSJ)은 지난 9월 노동절 이후 사무실 복귀율이 팬데믹 발생 이후 최고 수준으로 높아진 점은 사무실 건물주들에게 희소식이라며 ‘최악의 국면’은 지나갔다는 평가도 나오고 있다.