우려 커지는 美상업용 부동산 … 부실규모 10년來 최고

고금리에 투자매력 뚝뚝
3분기까지 800억달러 육박
엔데믹에도 원격근무 여전
오피스가 부실 자산의 41%
"최악 시기는 지나" 시각도

미국 상업용 부동산 부실이 심상치 않다. 3분기 들어 부실자산이 800억달러에 육박하면서 10년 만에 최고 수준으로 치솟았다. 고금리에 투자 매력이 떨어진 데다 코로나19 팬데믹 기간 급증한 재택근무로 사무실 수요가 급감한 뒤 회복되지 않고 있어서다.

19일 MSCI 리얼애셋에서 발표한 보고서에 따르면 파산, 은행 압류, 청산 등으로 부실화된 미국 상업용 부동산 규모는 3분기 797억달러를 기록했다. 글로벌 금융위기 여파로 부동산시장이 침체됐던 2013년 이후 10년 만에 가장 높은 수치다.

MSCI는 팬데믹 기간에 원격근무가 확산되면서 사무실 임대 수요가 급감했고 오피스 자산을 중심으로 부실 규모가 커졌기 때문이라고 분석했다. 상업용 부동산 자산에는 오피스 외에도 호텔, 리테일, 산업용 시설(물류창고나 데이터센터 등)이 있는데, MSCI에 따르면 부실 상업용 자산 가운데 약 41%가 오피스다.

이번에 새로 부실자산으로 분류된 상업용 부동산 자산도 56억달러나 됐는데 대부분 부동산이었다. MSCI는 "원격근무와 공간 임차 수요 감소로 타격을 입은 사무실이 3분기 신규 부실 상업용 부동산 규모의 93%를 차지하면서 상업용 부동산시장의 어려움을 가중시키는 원인이 됐다"고 분석했다.

부동산 대출 상환 연체나 임대료 인상 지연 등에 따라 잠재적으로 부실화될 수 있는 상업용 부동산 규모도 2160억달러에 달하는 것으로 조사됐다. MSCI에 따르면 올해 초부터 9월까지 미국 상업용 부동산 전체 가치는 9% 하락했고 거래량은 53%나 감소하며 절반 수준으로 떨어졌다.

무디스 애널리틱스의 3분기 예비 데이터 분석에 따르면 미국 전국 사무실의 평균 공실률은 19.2%로 늘었다.

돈을 빌려준 금융권에도 비상이 걸렸다. 지난 18일 3분기 실적을 발표한 모건스탠리는 "이번 분기에 설정된 대손충당금 1억6100만달러는 주로 사무실 부문의 상업용 부동산 대출 신용이 악화됐기 때문"이라고 밝혔다. 지난 17일 3분기 실적을 발표한 골드만삭스도 부동산 투자 손실이 3억5800만달러를 기록하면서 예상보다 부진한 결과를 보였다. 다만 지난 9월 노동절 이후 사무실 복귀율이 팬데믹이 발생한 뒤 최고 수준으로 올라가는 등 '최악의 국면'은 지나갔다는 평가도 나온다.

[안갑성 기자]