[더뉴스] 주택담보대출 금리 급등...국내 부동산시장 현황과 전망은?

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커

■ 출연 : 고종완 한국 자산관리 연구원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

들으신 것처럼 오늘 한국은행이 기준금리를 동결했지만 시중 금리는 계속 올라 주택담보대출 금리 상단이 다시 7%에 근접하고 있습니다. 연말 분양시장과 집값도 영향이 미칠 것으로 보이는데요.

여기에 최근 곳곳에서 전세 사기 피해도 급증하고 있습니다. 피해를 막을 수 있는 예방법과 함께 알아보겠습니다. 고종완 한국 자산관리 연구원장과 짚어보겠습니다. 어서 오세요. 기준금리 지금 동결 소식 전해 드렸는데요. 그런데 시중금리는 오르고 있다면서요? 대출금리도 오르고요.

[고종완]

이게 문제죠. 그러니까 기준금리는 동결됐다고 하지만 실질 금리, 우리가 세 가지를 들 수 있잖아요. 주담대 대출 금리가 있고 전세대출 금리가 있죠. 그리고 신용대출 금리. 이렇게 세 가지로 나눌 수 있고요. 주담대는 특히 또 변동금리와 고정금리로 나뉩니다.

[앵커]

부동산 전문가시니까 주택담보대출 금리를 중심으로 말씀해 주세요.

[고종완]

주담대 금리는 벌써 5%에서 7%. 그러니까 근접이 아니라 이미 변동금리는 7.1%를 넘어섰습니다. 오늘 자로 그렇게 볼 수 있죠. 그리고 이렇게 올라간 데는 아무래도 코픽스 금리라고 해서 대출금리의 기준이 되는, 이게 3.82 정도로 올라갔거든요. 이게 더 오를 것으로 보입니다. 그렇게 되면 결국 8%는 시간 문제인 것 아닌가, 연말이 되면. 사상 최대치로 오르는 것이죠. 그렇게 돼 있고, 지금 우리나라 문제점 중 하나가 다중채무자가 448만 명 정도 됩니다.

그다음에 가계대출 차주가 1978만 명. 그러니까 굉장히 많아요. 2000만 명에 가까운 사람들이 가계대출이 있다는 거고 여기에 좀 문제되는 게 448만 가구의 다중채무자가 이번 실질금리 상승으로 인해서 가장 큰 피해를 볼 가능성이 높다 하는 점에서 문제의 심각성이 있고요. 여기에 전세 차주도 한 22% 정도 됩니다. 그러니까 전세사기와 전세대출은 무주택 서민에게 직격탄을 날리고 있죠. 그런 면에서 지금 무주택 세입자분들의 주거의 부담이나 고통이 더 커지고 있다라는 점을 알 수 있겠습니다.

[앵커]

주담대 대출 8% 돌파하는 것은 시간 문제라고 짚어주셨는데 최근 집값을 보면 지난해부터 떨어지다가 다시 상승하는 추세였잖아요. 최근 상황 어떻습니까?

[고종완]

최근은 주춤합니다. 지금 가을 이사철이기는 합니다마는 집값만 놓고 보면 매수세가 좀 확 줄었어요. 그러니까 올해 상반기에 약 11% 정도가 이미 올랐거든요. 서울 중심으로. 그러니까 2021년 10월에 고점을 찍었거든요. 그 이후에 한 13~14개월 정도 내려서 올해 1월 20일부터 서울은 집값이 오르기 시작했어요.

그런데 오름폭이 또 상대적으로 컸습니다. 그러니까 급락한 이후에 다시 급등했다. 그 이후에 가을 이사철이지만 저가 매수세가 줄어들었다. 반면 매물은 지금 적재되고 있습니다. 오히려 아파트 매물은 쌓이고 있고요. 그러다 보니까 거래가 거의 많이 줄었고 또 가격도 숨 고르기라고 하죠. 주춤하는 양상이 벌어지는데 이런 현상은 연말까지 갈 것 같습니다.

[앵커]

그런데 올해 초까지만 하더라도 영끌족들이 금리 때문에 큰 어려움을 겪었다라고 했거든요, 대출 금리 때문에. 그러다가 금리가 약간 떨어지면서 주택시장이 다시 회복세를 보였었잖아요. 그러면 금리가 다시 8%까지 높아지면 다시 어려워질 것 아닙니까?

[고종완]

그렇게 볼 수 있죠. 우선 정책 금리라고 해서 우리가 특례보금자리론을 꼽을 수 있잖아요. 이게 나와서 4~5%였거든요. 젊은층이 특례보금자리론을 활용해서 내 집 마련에 많이, MZ 세대들이 많이 나선 건 맞습니다. 이 때문에 거래가 증가했고 가격이 올랐다라고. 여기에 또 50년 만기 주담대도 나왔었잖아요. 지금 이게 중단이 됐죠, 축소되거나. 그 여파가 지금 있고, 또 하나는 어쩌면 현명한 선택을 하고 있는 건데 이렇게 바닥에서 많이, 우리가 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라. 지금 서울 집값은 거의 어깨에 와 있어요.

87%로 회복했거든요, 떨어진 가격이. 그러니까 집을 사는 분들은 올 봄에 샀어야 되는 거죠. 지나놓고 보면. 그러니까 지금은 집값도 거의 90% 서울은 가까이 오니까 매수세가 주춤한 것은 당연하고, 또 여기다가 금리인상 여파까지 겹쳤으니까. 그래서 저는 연말까지 서울은 관망하라. 수도권은 전반적으로, 지방은 좀 다르지만.

[앵커]

벌써 연말이기 때문에 내년 초까지는 어떻게 예상하세요?

[고종완]

변곡점이 온다면 내년 설날이 될 것 같아요. 올해도 사실은 1월 20일 설날을 변곡점으로 해서 올랐거든요. 그러니까 설과 추석은 주목해 볼 필요가 있죠.

[앵커]

그리고 최근에 건축 자잿값이 크게 올라서 아파트 분양가도 영향을 받았더라고요.

[고종완]

그러니까 분양시장이 활황세를 보이고 있는 게 집값 상승의 하나의 원인이 됩니다. 그러니까 집값이 오르는 이유 중에 하나는 전세가격이 오를 때, 그다음에 선행 시장 역할을 하는 전세뿐만 아니라 분양시장이 오르면, 그러면 기존에 주택 가격도 영향을 받죠. 당연히 연결되는 거죠. 그런데 최근 들어서 물가 상승하고 금리 인상이 미치는 영향이 직접적인 가격이 분양가격입니다. 그러니까 작년만 해도 분양가격이 3.3제곱미터당 650~660만 원 정도였거든요, 건축비가 차지하는 비중이.

[앵커]

그러면 전용면적 84제곱미터는 얼마였어요?

[고종완]

그러니까 지금은 한 평당 건축비만 해도 거의 860만 원이 올랐다. 50% 정도가 오른 거예요. 이렇게 되다 보니까 금리까지 오르잖아요. 금융 비용까지 오르니까 분양가가 오르고 분양가가 오르니까 오늘이 제일 싸다.

내년에 분양받는 것보다는 올해 서둘러서 분양받는 게 좋겠다. 이런 사람이 몰리면서 분양 시장이 또 과열된 거죠. 분양 시장이 올라가면 다시 또 집값을 자극하는.

[앵커]

그런데 최근 수도권 쪽으로 분양 시장은 다시 또 어려움을 겪고 있다고 하던데요.

[고종완]

네, 최근에 그래요. 한 주간 사이에, 수도권은. 그러니까 조금 이례적인 현상이 나타나고 있는데요. 그 특징이 뭐냐 하면 청약 경쟁률은 여전히 높아요. 몇십 대 1. 지금 광명도 그렇고 개봉도 그렇고. 그런데 문제는 계약이 떨어져요. 실제 떨어진다. 이건 두 가지가 있죠. 금리인상의 쇼크도 있고 앞으로 경제가 안 좋아질 거다. 그리고 정부가 실제로 가계대출 규모가 1845조를 넘었잖아요. 이러다 보니까 정부가 대출규제를 강화하니까 빌려서 집을 사기가 힘들어지니까 계약을 포기하거나 미루는 이런 상황도 함께 벌어지고 있습니다.

[앵커]

그러면 이제 정리를 한번 해서 내 집 마련하려는 분들, 어떻게 계획 세우시면 좋을까요?

[고종완]

가장 고민인데요. 그래도 여전히 가장 경제적인 내 집 마련의 방법은 신규분양인 것 같아요, 청약.

[앵커]

이렇게 분양가가 많이 올라도?

[고종완]

이게 앵커님께서도 알고 계시겠지만 결국 고금리 기조는 상당 기간이어질 것 같아요. 이대로 가면 내년 상반기까지는. 아무튼 미국이 금리를 내리지 않으면 또 우크라이나 전쟁이 끝나지 않으면 물가가 안정되거나 또 미국이 금리를 내리지 않으면 우리 금리도 내리기 어렵거든요. 동조화 현상에서 보면. 그리고 또 쉽게 물가가 예전처럼 저물가로 간다든지 저금리로 회귀하기는 쉽지 않아요. 그래서 결론적으로 말씀드리면 이렇게 신규 분양을 하거나 아니면 저가 급매물을 노리거나, 경공매. 이런 쪽을 우리가 겨냥한다면 효과적이고 경제적인 방법이 되지 않을까 봅니다.

[앵커]

여전히 청약시장 유효하고 급매 사는 방법 얘기해 주셨고요. 그런데 최근에 전세사기가 다시 급등하고 있어요. 매매가와 전세가가 비슷해지는 주택에서 많이 발생하는 거죠?

[고종완]

그렇죠. 그런 지역이 어디인가 하면 결국은 서울보다는 수도권이 많고, 수요가 많으니까.

[앵커]

매맷가가 떨어져서 그런가요, 전세가가 떨어져서 그런가요?

[고종완]

둘 다입니다. 그런 현상이 나타나고 있고 대전이나 부산 지방으로 이런 현상이 나타난다. 특징이 뭐냐 하면 지금 앵커께서 질문하신 대로 매맷가와 전세가, 서울 아파트의 전세가율 비율은 52%거든요. 그런데 문제는 52%라는 것은 매매 가격이 1억이면 전세 가격이 5200만 원이다. 이런 곳에는 이런 일이 벌어지기가 어려워요. 그런데 다세대 빌라나 연립주택 이런 경우는, 또 다가구 주택을 포함해서. 이런 곳들은 거의 전세가율이 80~90%. 심지어는 비슷한 경우도 있어요. 그러니까 이 틈이 가장 전세 사기꾼들이 노리는 구조가 된 거죠. 최근에 특히 매매는 오르지 않고 전세가 올라요. 그렇게 되면 이런 주택들이 더 발생 가능성이 더 많아진다는 점에서 문제의 심각성이 있습니다.

[앵커]

이 사기 구조가 지난번 빌라왕, 전세왕, 이런 사기 구조와 비슷한 건가요?

[고종완]

같죠. 원인은 같은데.

[앵커]

정부가 대책을 내놓았었잖아요.

[고종완]

몇 가지 대책은 냈는데 이게 근본적인 것인가에는 의문이 있고 저도 회의에 가서 여러 가지 얘기를 합니다마는 이런 것들이 근절되기도 어렵죠. 그리고 왜 어려운가 하면 앞서 말씀드린 대로 전세가와 매맷가 차이가 적고 과거에는 전세가만 놓고 거의 공시가격 그대로 보증보험에 가입을 했는데 지금은 또 보증보험 가입 요건이 까다롭게 됐거든요, 90% 선이 됐다든지. 이런 것들도 문제가 확산되는 원인 중에 하나로 보입니다.

[앵커]

지난번에 대규모 피해가 터지고 나서 또다시 반복된 거잖아요. 그러면 지금 정부 대책 실효성이 떨어진다는 말씀하셨는데 가장 시급하게 저희가 보완해야 될 점은 뭐가 있을까요?

[앵커]

우선 정부 입장에서 저는 방법이 있다고 보는 건데요. 가장 중요한 건 키를 쥐고 시장 상황을 가장 잘 아는 이는 역시 공인중개사입니다. 그 지역에 10년 내지 20년 개업을 하고 있는 사람.

[앵커]

그런데 지난번 전세 사기 사건 보면 공인중개사도 끼고 하던데요.

[고종완]

그런데 일부의 일탈이죠. 그래서 여기에서부터 소위 말하는 제도적인 보완책이 중개사. 세입자 입장에서 당하지 않는 법을 설명드릴까요? 그게 가장 시청자 입장에서는 도움이 될 것 같은데요. 저는 개인적으로 그러니까 부동산 공부나 임대차 계약에 관한, 민사에 관한 것들은 좀 어려울 수 있어도 이건 정말 필수적으로 공부를 해야 합니다. 우리가 주식 투자해서 실패하지 않으려면 공부를 해야 되고요, 법률에 관한.

그리고 두 번째는 매매할 때보다도 사실 임대차 계약이 훨씬 까다롭습니다. 차지하는 여러 가지 변화 요인이. 그런데 지금 실제는 그렇게 안 되고 있어요, 쉽게 해요. 중개사를 믿고 한다든지. 그래서 첫 번째는 가장 자기 자산을 지킨다는 입장에서. 젊은층이 많잖아요, 신혼부부가. 그래서 제가 볼 때는 등기부등본을 보고 권리 분석하는 법은 필수로 알아야 합니다. 그런데 이번에 등기도 없는데 계약을 했다, 이런 보도도 있어요.

[앵커]

부동산에서 다 확인을 해 주던데요?

[고종완]

그런데 우리가 믿고, 우리가 주식투자한다고 해서 증권사의 직원이 5명이 한다고 해서 하면 안 되잖아요. 그러니까 그렇게 해야 되는 건데, 의무적으로 확인하게 돼 있어요. 그런데 그건 잘못된 거죠. 잘못된 거라도 그때 지적을 해야지. 본인이 더 확인할 필요가 있죠. 그래서 등기부등본을 보고 만약에 여기에 선순위 근저당이나 보증금을 합했을 때 집값의 거의 80%를 넘어선다고 하면 이것은 굉장히 위험한 상황이구나.

[앵커]

그런데 최근 사건 보면 쪼개기 대출 있잖아요. 여러 곳에서 대출을 받아서 모르는 거예요, 세입자들이.

[고종완]

그게 소위 말하면 다가구주택 같은 데 그런 게 나와요. 전체 좀 복잡합니다마는 주인은 한 채인데 먼저 들어온 사람이 선순위로 근저당이 되거든요. 그러니까 뒤에 들어오는 사람은 쪼개기도 있고. 두 번째는 저는 이 부분이 오히려 굉장히 중요한데, 특약 같은 것들을 활용해서 특약을 활용하면 중개사가 만약에 건물주에게 문제가 발생했다든지. 왜냐하면 계약하고 나서 입주할 때까지 그 기간이 보통 30일에서 40일 정도 돼요. 매매는 거의 60일 되거든요. 그 사이에 확인할 길이 없어요, 직접. 그러니까 그사이에 문제가 많이 터져요. 그러니까 이럴 때 만약에 공인중개사에게 확인 의무를 부여하는 것. 사실은 이게 제도적인 보완책 중의 하나인데, 이게 잘 안 되고 있거든요.

[앵커]

공인중개사분들한테 좀 더 책임을?

[고종완]

좀 부여하되. 그다음에 세 번째가 중요한데 저는 제도적으로 정부가 전세재단이나 전세기구 같은 걸 좀 만들어서, 이제 그럴 때가 된 것 같아요. 그래서 공인중개사분들에게 전월세 계약에 따른 교육을 강화하고, 이 교육을 받고 성실한 사람에 대해서는 전세안심중개사 이런 자격 같은 것들을 새로. 그러니까 표시를 해두는 거예요. 이렇게 하면 안심하고 그곳에 갈 수가 있고, 또 하나는 매뉴얼을 좀 강화해야 된다. 왜냐하면 정부가 만들어서 전세 계약만큼은 이 매뉴얼을 반드시.

[앵커]

앱도 만들고 그랬다면서요?

[고종완]

그런데 그것도 강제성이 없어요. 그러니까 제 얘기는 매뉴얼을 만들어서 공인중개사뿐만 아니라 계약 당사자도 이것을 반드시 필수로 인식하고 이대로 한다면. 그리고 마지막으로는 전세보증반환보증, 허그의. 이것을 활용해야 되는데 이게 또 보증보험료가 비싸요. 그리고 또 조건이 강화됐거든요. 그러니까 이걸 집주인에게도 어느 정도 분담해야 돼요. 이걸 세입자가 다 부담하기에, 물론 정부가 30만 원까지는 지원해 주는 제도가 있습니다마는 이거 가지고 미흡하거든요. 그래서 전방위적이고, 그러니까 계약할 때부터 사후 관리보다는 사전에 예방하는 종합 대책이 필요해 보입니다.

[앵커]

마지막으로 짧게, 허그 가입 못 하신 분들, 지금 피해 입으신 분들 어떻게 대처할 방법 없습니까?

[고종완]

이분들이 굉장히 아쉬운 대로 보증보험을 가입하지 않으면 특별한 대책이 없어서 아까 말씀드린 대로 집값과 전셋값을 사전에 확인을 하고. 확인할 방법은 있어요. 저희 같은 전문가도 있고 또 중개사 한 곳이 아니라 여러 군데 확인하면. 조금 노력이 발품이 필요하죠. 두 번째는 계약을 피하는 게 현재로서는 상책입니다. 뾰족한 방법이 없는 게 아쉽습니다.

[앵커]

지금도 전세사기 때문에 전세사기 당하신 분들이 많고요. 그래서 정부가 여러 대책을 내놨습니다마는 계속 발생하고 있습니다. 이런 게 바로 민생인데요. 조금 더 전문가의 의견을 수렴해서 철저한 대책을 좀 더 다시 한 번 내놓았으면 좋겠습니다. 지금까지 고종완 한국 자산관리 연구원장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.

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