쉽지 않은 임대아파트 재건축…이주 대책·사업성 확보 '난관'

세수 부족·공사비 상승 여파로 진전 더뎌…하계5 사업계획승인 내년으로 미뤄질 듯

(서울=뉴스1) 최서윤 기자 = 서울시와 서울주택도시공사(SH)가 재건축 연한이 도래한 영구임대아파트 정비사업을 추진 중이지만, 기존 입주민 이주 대책과 사업성 확보 문제로 고심 중이다.

사상 최대 세수 부족으로 내년 재정은 '긴축' 기조가 확실한 데다, 최근 물가 및 공사비 상승에 사업성 확보가 더 어려워지고 있어서다.

18일 서울시와 SH에 따르면 SH는 현재 재건축을 추진 중인 노원구 상계마들과 하계5단지에 이어, 강서구 가양9-1단지와 마포구 성산아파트 이주 대책을 마련하고 있다.

앞서 서울시는 1980~1990년대 지어진 노후 영구·공공임대 34개 단지 약 4만 가구를 재건축해 10만 가구 규모로 탈바꿈하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

이 중 1989년 입주한 국내 첫 영구임대아파트 하계5단지와 1988년 준공돼 2001년부터 영구임대로 운영된 상계마들정비사업이 시범적으로 추진 중이다.

하계5단지의 경우 2021년 12월 국제설계공모전을 통해 피에이씨(PAC) 컨소시엄의 주거복합단지 설계안을 선정했다. 현재 지상 5층 13개동 640가구인 단지를 1510가구로 늘린다.

상계마들은 현재 지상 5층 3개동 170가구 규모에서 지상 19층 364가구로 거듭나는 플로 건축사사무소의 설계안이 작년 11월 설계공모 당선작으로 선정됐다.

과거에는 공공주택에서도 임대아파트는 별도의 단지를 분리해 운영했다면, 이제는 단지 내 임대가구와 일반분양가구를 함께 조성하는 '소셜 믹스(social mix)'로 방향이 바뀌었다.

최근 재건축되는 아파트도 용적률 상향에 따른 공공기여 등으로 임대가구를 공급하듯, 기존 임대아파트도 재건축 시 늘어나는 가구수 상향분을 일반분양 등으로 시장에 공급하게 된다.

문제는 최근 들어 물가 및 공사비가 급격하게 상승하면서 이주 대책과 사업성 확보가 더 어려워졌다는 점이다. 저금리·저물가에 부동산 시장이 활황이던 4~5년 전 임대단지도 재건축 연한(준공 후 30년) 도래에 맞춰 정비사업을 준비해 왔는데, 경제상황이 급변한 것이다.

올해 초만 해도 재건축으로 인한 증가분을 '전부 토지임대부 분양주택으로 공급하겠다'(김헌동 SH 사장)는 계획도 발표됐고, 지난해엔 하계5단지를 '50층 고품질 임대주택으로 짓겠다'(오세훈 서울시장)는 계획도 발표됐지만, 현재로선 추진이 어려워진 상황이다.

서울시 관계자는 "일단 이주 대책과 사업성 확보가 급선무라 층수를 논의할 단계는 아니다"라며 "요즘 자재비도 오르고 물가도 올라 떨어지는 사업성을 어떻게 하면 올릴 수 있을지 내부적으로 계속 고민하는 상황"이라고 전했다.

현재 하계5단지에는 565가구, 상계마들은 141가구가 거주 중이다. 하계5단지의 경우 당초 인근 어린이공원에 임시 거주처를 건설한 뒤 아파트가 완공되면 재이주하는 방안이 거론됐지만, 공사비가 급등하는 지금에 와선 현실성이 떨어진다는 지적도 나온다.

시 관계자는 "이주 대책은 제일 중요한 문제 중 하나안데, (기존 안 추진 시) 공사기간이 더 길어져 간접비 등 비용이 더 늘어나게 되고 소음 문제도 있어서 '과연 맞는 건지' 하는 고민이 있다"면서 "여러 가지 안을 검토 중"이라고 덧붙였다. SH 관계자는 "주변 임대주택 공가를 활용하는 방법도 거론되고 있다"고 부연했다.

상황이 이렇자 정비 시기는 당초 계획보다 늦춰질 전망이다. 가장 먼저 추진하는 하계5단지는 연내 사업계획승인(도정법상 사업시행인가와 유사)을 받는 게 목표였지만 내년으로 미뤄졌다. 다만 최대한 기존 설계안을 유지하면서 사업성 확보 방안을 찾는다는 게 시의 입장이다.

sabi@news1.kr