[THE FINANCE] 분양 시작한 `뉴홈`… 내집 마련 문 넓어졌다

6년 임대 후 분양하는 '선택형' 공급 첫 선
3개 대출 유형별 입주 시기·자금 계획 상이
SH, 토지임대부주택 나눔형 임대료도 변수

뉴홈 사전청약 입지. LH제공.

윤석열 정부가 내놓은 공공분양주택 브랜드 '뉴홈'의 9월 사전청약 일반공급이 19일까지 진행된다. 이번 사전청약에서 첫선을 보이는 '선택형'에 대한 관심도 높아졌다.

앞서 진행된 특별공급에서 뉴홈에 대한 높은 관심이 입증됐다. 청년, 신혼부부, 생애최초 등을 대상으로 진행된 특별공급은 모두 평균 경쟁률이 10대 1을 넘어섰다. 처음 공급되는 선택형(6년 임대 후 분양전환) 역시 성공리에 청약을 마쳤다.

선택형으로 사전청약에 나선 곳은 구리갈매역세권(285호), 남양주진접2(287호), 군포대야미(346호) 등 3곳이다. 모두 서울 접근성이 우수하고 신도시 인프라를 공유할수 있어 주거 선호도가 높은 지역이다.

선택형은 입주자가 6년동안 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택하는 유형이다. 6년간 구입자금을 모을 수 있고, 주변 시세 변화에 따라 분양을 포기할 수도 있어 위험성이 낮다는 평가다. 임대보증금의 80%까지 대출을 받을 수 있고, 분양전환 때도 최대 5억원의 장기 저리 대출이 지원된다.

다만 6년간 지불해야 하는 임대료는 부담으로 작용할 수 있다. 주택구입자금을 모으는데 월세보다 전세가 유리하다는 측면과 공공주택임을 고려하면, 1억원에 가까운 보증금과 최고 60만원 수준의 임대료가 다소 높게 책정됐다는 시각도 있다.

분양전환 가격 예상이 어렵다는 점도 고려해야 한다. 현재 공개된 본청약 일정을 고려하면 해당 단지들의 예상 입주시점은 2027~2031년이다. 여기에 임대기간 6년을 더하면 최소 10년 후에야 분양전환이 가능하다. 분양전환 가격은 본청약 시점의 감정가와 입주 시점의 감정가의 평균 가격으로 정해진다. 3년 후 시세와 10년 후의 시세의 평균가격을 현 시점에서 예상하기는 불가능한 수준이다.

하남교산(452호)과 안산장상(440호)에 적용된 '나눔형'도 수요자의 위험성을 낮춘 유형이다. 5년 의무 거주 기간을 채우면 수분양자가 원할 때 한국토지주택공사(LH)에 되팔수 있다. 시세차익이 발생할 경우 수분양자가 70%만 가져갈 수 있다는 단점이 있지만, 반대로 가격이 떨어졌을 때도 70%의 손해만 부담하면 된다.

전용 장기 저리대출도 지원된다. 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 최장 40년 동안 연 1.9~3.0%의 낮은 고정금리로 빌릴 수 있다. 이번 사전청약에 나온 하남교산과 안산장상의 추정 분양가는 59㎡ 기준 각각 4억5639만원, 2억9303만원이다. 실제 분양가는 본청약 예정 시기인 2027년에 책정된다.

서울주택도시공사(SH)가 추진 중인 '토지임대부주택'도 나눔형으로 공급된다. 토지임대부주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 유형이다. 수분양자는 공공에 매월 토지 임대료를 내야 한다.

이번 사전청약에서는 서울 마곡 10-2단지가 토지임대부주택으로 공급됐다. 59㎡기준 추정 건물분양가는 3억1119만원, 토지 임대료는 월 69만7600원이다. 40년+40년 형태로 계약이 이뤄져 첫 계약 이후 40년간 납부해야 하는 임대료는 3억원이 넘는다. 사실상 최종 분양가는 6억원 이상이라는 평가다.

공공에 환매가 가능한 나눔형으로 공급됐지만, 시세 차익을 기대할 수 있는 일반 나눔형과는 환매 조건도 다르다. 토지임대부주택은 최초 건물 분양가에 평균 예금금리를 적용한 금액으로 환매할 수 있다. 개인간 거래는 불가능하다. 가격이 떨어질 걱정은 없지만, 매월 납부하는 월 임대료를 고려하면 차익도 기대할 수 없는 형태다.

나눔형은 분양가의 80%까지 40년간 대출이 가능한 것과 달리 토지임대부 주택은 아직 대출 조건도 확정되지 않았다. 토지임대부 주택에 적용되는 대출 기간과 금리에 따라 장점은 더 줄어들 수 있다.

토지임대부 주택은 현재 관련 법 개정안이 발의돼 있어 향후 조건 변동 가능성이 가장 높은 유형이다. 그럼에도 앞서 진행한 특별공급에 1만명이 넘는 인원이 몰리면서 높은 관심을 받았다. 사전청약 특성상 향후 불이익 없이 청약을 포기할 수 있어 청약자들이 집중된 것으로 풀이된다.

구리갈매역세권(230호)와 인천계양(614호), 남양주진접(381호)는 일반형으로 공급된다. 일반형은 분양가 상한제를 적용해 주변 시세의 80% 수준으로 공급하는 유형이다. 추정 분양가는 59㎡ 기준 구리갈매역세권 4억5642만원, 인천계양 3억8000만원, 남양주진접2 3억4975만원이다.

본청약 예정 시점인 2026년~2029년 주변 시세에 따라 최종 분양가가 책정된다. 각 단지의 입지를 고려하면 실제 분양가는 추정 분양가보다 더 높아질 전망이다. 각 유형별 당첨자 발표일이 달라 중복 청약이 가능한 점도 경쟁률을 높인 요인으로 분석된다.

부동산 전문가들은 뉴홈이 합리적인 내집마련 수단이라고 평가하면서도, 처음 선보이는 공급유형인 만큼 정책 변화에 지속적인 관심을 당부했다. 앞서 정부가 연 1.3%의 고정금리로 선보인 신혼희망타운 대출의 금리를 1.6%로 인상한 사례도 있어 내집마련 구입자금 계획을 세우고 있는 수분양자들의 각별한 주의가 필요하다는 것이다.

또 본청약보다 최장 6년 이상 앞서 진행하는 사전청약의 특성도 고려해야 한다고 조언했다. 사전청약 시점에서 공개하는 추정 분양가는 법적 효력이 없는 만큼 부동산 시장 상황에 따라 실제 분양가가 크게 달라질 수 있기 때문이다.

한 부동산 전문가는 "공급 유형과 단지별로 위험성과 수익성, 대출 조건 등이 크게 달라지고, 사전청약과 실제 입주 시점이 15년 차이나는 곳도 있어 입주자모집공고를 꼼꼼히 살펴야 한다"며 "신혼부부, 청년, 생애최초 등 본인이 특별공급 대상에 속하는지 살펴보는 것도 중요하다"고 말했다. 이어 "결혼 예정인 청년의 경우 신혼부부와 청년, 생애최초 모두 지원이 가능한 경우도 생기는데 어떤 특공에 가장 많은 물량이 배정되는지 살펴보고, 입지 특성에 따라 어떤 유형에 청약자가 몰릴지도 생각해 가장 가능성이 높은 형태에 청약하는 것이 유리하다"고 말했다.김남석기자 kns@dt.co.kr