석관동에선 1억으로 부동산투자?…대신 '이것' 모르면 낭패[송승현의 손바닥부동산]

동부간선도로 지하화·이문차량기지 '호재'도 풍부
'입주권' 여부 확인 필요…모아타운 까다로운 조건

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 서울 대표적인 노후지역인 성북구 석관동. 모아타운과 신속통합 등 곳곳에서 정비사업이 진행 중인데요. 특히나 이곳은 동부간선도로 지하화와 이문차량기지 등 개발호재도 풍부합니다. 수요자나 투자자가 진입하기에도 가격 면에서 상대적으로 부담이 덜하죠.

뉴스1은 송승현 도시와경제 대표와 함께 주거지역으로 새롭게 변화하고 있는 석관동을 살펴 봤습니다.

◇'미니 재건축' 속도…대규모 아파트 들어선다

돌곶이 마을이라는 이름을 한자로 풀어낸 석관동은 서울 강북의 대표적 노후주거지역 중 한곳으로 꼽힙니다. 과거 이곳은 무연탄 저탄장을 가진 이문역이 자리해 서울 시민의 월동을 책임져 왔습니다. 연탄공장단지도 있었죠. 석탄가루가 날아다녀 외출이 어렵기도 했다는 말도 있었습니다.

이문역이 폐역한 뒤에는 차량기지로 활용되며 소음과 분진 발생이 이어졌습니다. 과거에는 안기부가 자리했던 곳이기도 합니다.

사실 주거지역으로는 환경 자체가 좋다고는 볼 수 없는 곳이죠. 그런 탓에 개발도 활발하지 않았고, 2016년 석관 2구역 주택재개발 정비사업으로 공급한 '래미안 아트리치'가 분양되기 전까지는 2009년 이후 신규 아파트 공급이 전무했습니다.

그러나 다시 생각해 보면 아직 석관동 내에는 집 지을 땅이 다른 지역보다 많이 남았다는 의미이기도 합니다. 다만 구역 자체는 넓지 않아 미니재건축이라는 가로주택정비사업이 이곳에선 활발합니다.

가로주택정비사업은 일종의 소형 재개발 사업으로서, 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는, 소규모주택정비사업입니다. 면적 1만㎡ 미만에 기존 공동주택이 20가구 이상(단독주택 10가구 이상)이면 사업을 진행할 수 있죠.

총 13개 구역으로 나눠진 석관동 가로주택정비사업장은 개발 후 2000가구 규모 아파트촌으로 변모할 예정입니다.

특히 이곳은 서울시가 모아타운 사업지에 포함돼 가로주택정비사업 추진시 용적률 완화와 인허가 절차 간소화 등 인센티브를 부여받을 수 있습니다.

석관동 62-1 일대(석관 4구역)는 신속통합기획 주택재개발사업 구역으로 선정됐습니다. 현재는 현장 조사, 주민참여단 구성, 도시계획 및 건축계획 전문가 자문 등을 통해 계획을 수립 중입니다.

호재도 풍부합니다. 동부간선도로는 지하화될 예정이고, 이문차량기지도 개발을 위해 복합개발 기본구상 용역에 들어간 상황이죠.

◇모아타운 주의 필요…"입주권 여부 확인해야"

내집마련 수요나 투자자의 입장에선 석관동은 투자하기 좋은 환경입니다. 타 지역에 비해 가격대가 그리 높지 않지 않기 때문입니다. 현재 모아타운 후보지는 1억~2억원대면 진입이 가능한 것으로 알려져 있습니다.

다만 상당한 주의가 필요하기도 합니다. 입주권을 받을 수 있는 자격이 까다로워서죠. 권리산정일기준일을 모아타운 선정 결과 발표일 다음날로 정해 흔히 쓰이는 지분쪼개기는 사실상 불가능합니다.

또 사업이 제대로 진행될 것이라고 장담할 수가 없죠. 처음에는 동의율을 30%만 얻으면 모아타운 사업에 신청할 수 있지만, 향후 주민 반발로 사업이 지연되거나 취소되는 경우도 적지 않습니다. 광진구 자양4동은 서울시가 지난해 1월 모아타운 사업을 본격화한 지 1년 반 만에 사업을 철회했습니다.

신청할 때는 노후도 문턱이 낮다고 해도 결국 정비사업이기 때문에 토지 등 소유자 동의율 '80%'를 채워야 한다는 점도 부담입니다.

업계에선 석관동의 경우 주택으로 개발했을 때의 실익이 적지 않은 만큼 상가 소유주 등의 적극적인 참여가 있을 가능성이 있다고 보고 있습니다. 다만 투자하기 안전한 지역으로 판단하기 위해선 규모가 어느 정도 확보가 돼 있는지가 관건이라고 설명합니다.

◇재정비로 변화 앞둔 석관동, 상권은 '아쉬워'

석관동의 입지를 살펴보면 6호선 석계역, 돌곶이역, 상월곡역이 관통하고 있습니다. 1호선 신이문역도 그리 먼 거리에 있진 않죠.

아파트는 석관동을 둘러싼 형태로 분포해 있습니다. 석관의 중앙에는 앞서 말한대로 소규모 개발 형식으로 아파트가 들어설 예정입니다.

이곳의 시세를 살펴보면 가장 최근에 분양한 래미안 아트리치 전용면적 84㎡가 지난 9월 10억원에 거래가 이뤄졌습니다.

한때 12억원 중반대까지 거래된 적이 있지만, 침체기 9억원까지 내렸다가 다시 회복 중에 있습니다. 석관신동아파밀리에나 석관코오롱도 전용 84㎡는 8억원 이상의 시세를 형성 중입니다.

아쉽게도 상권 자체는 좋다고 볼 수 없습니다. 그나마 2구역을 재개발한 래미안 아트리치가 들어선 후 프랜차이즈 상점이 입점을 많이 했으나, 여전히 아쉽다는 평가가 많습니다.

특히 한국 예술종합학교 인근도 일반적인 대학 상권의 모습은 갖추지 못했다고 합니다. 재학생들은 가까운 한국외대나 경희대 방면의 상권을 이용한다는 얘기도 있습니다.

다만 인근의 장위나 이문 등 재개발이 활발하고, 석관동 역시 아파트가 들어설 예정인 만큼 점차 개선될 것이라는 게 부동산 업계의 전망입니다.

wns8308@news1.kr