“네슬레 사옥이라서 믿었는데” 이지스운용 스페인 부동산펀드, 내년도 배당 불투명

이지스자산운용의 스페인 부동산 펀드가 올해 들어 배당금을 지급하지 못하고 있다. 대출 조건에 따라 이달부터 임대료 등 수익금을 대주가 관리하게 되면서 2024년 배당금도 불투명한 상황에 놓였다. 이지스자산운용은 부동산 매각을 통해 해결하겠다는 입장을 밝혔다.

18일 금융투자업계에 따르면 이지스글로벌부동산투자신탁204호(파생형) 펀드는 최근 ‘캐쉬 스윕(Cash Sweep)’ 발동을 공시했다. 캐쉬 스윕은 부채(원금 및 이자 등) 상환에 필요한 재원을 확보하기 위해 대주가 임대료 수익과 이익금 등을 별도 계좌에 대출만기일까지 적립해 두는 것을 말한다. 대출 최종 만기일은 2026년 9월 말이지만, 차주가 대출 인출일로부터 5년이 되는 날까지 대출금을 모두 상환하지 않으면 캐쉬 스윕이 발동하는 조건이 붙어 있었다. 펀드 분배금이 묶이는 만큼 투자자에게 배당금을 지급하기 어려워진다.

이지스글로벌부동산투자신탁204호(파생형)이 투자한 스페인 바르셀로나의 네슬레(Nestlé) 사옥. /이지스자산운용 홈페이지 캡처

이지스글로벌부동산투자신탁204호는 지난 5월 말 상반기 배당도 지급하지 못했다. 환 헤지를 위해 체결한 통화스와프거래 계약 만기(9월 1일)를 앞두고 미리 정산금을 쌓아둬야 했기 때문이다. 계약 조건에 따라 만기 시점의 원·유로 환율이 계약 환율인 1307원을 웃돌면 계약 상대인 은행에 정산금을 내야 했다. 원·유로 환율은 올해 들어 1400원 선을 오르내리고 있다.

이지스글로벌부동산투자신탁204호는 환 헤지 계약을 연장했으나, 정산금 확보 영향으로 다음 달 예정된 하반기 배당도 지급하기 어려운 상황이다. 이지스자산운용 관계자는 “정산금 납부로 분배금이 부족해 올해 하반기 배당도 미지급될 수 있다”고 했다.

이지스글로벌부동산투자신탁204호는 2018년 기관과 개인 투자자로부터 556억원을 모집해 결성, 세계 최대 식품기업 네슬레(Nestlé)의 스페인 바르셀로나 사옥에 투자했다. 총 2만7606㎡(약 8350평) 면적으로 2개의 오피스 빌딩과 기타 3개 부속 건물이 투자 자산이다. 당시 9000만유로(약 1170억원)를 들여 부동산을 샀는데, 5270만유로(약 685억원)를 대출로 조달했다.

해외 부동산 펀드는 현지 부동산에 투자해 임대료로 배당금을 챙기고, 부동산 매각에 따른 추가 수익까지 낼 수 있는 상품으로 주목받았다. 2018년 시중 금리가 2%에도 미치지 못했지만, 당시 해외 부동산 펀드는 매각 차익을 제외하고도 연간 기대 수익률이 6% 안팎이어서 투자자들이 몰렸다.

하지만 코로나19 이후 재택근무가 늘고, 기준금리 상승으로 부동산 매매를 위한 자금 조달이 어려워지면서 유럽과 미국 등 주요국의 상업용 부동산 시장이 얼어붙었다. 이지스글로벌부동산투자신탁204호의 순자산가치를 반영한 기준가도 약세다. 펀드 기준가는 지난 5월 19일 1128.71원에서 971.31원으로 하향 조정됐고, 지난 16일 기준 935.95원까지 하락했다. 최근 6개월 펀드 수익률은 마이너스(-) 17.23%를 기록했다.

이지스자산운용은 시장 여건을 고려해 이지스글로벌부동산투자신탁204호의 리파이낸싱(Re-financing·자금 재조달) 대신 부동산 매각에 집중할 계획이다. 유럽 지역의 상업용 부동산이 부진한 상황이지만, 펀드 만기가 2025년 9월까지로 매각 작업을 진행할 시간이 2년 남짓 남아있다. 이지스자산운용 관계자는 “이지스글로벌부동산투자신탁204호의 자산 매각을 적극적으로 추진해 투자자 보호에 최선을 다하겠다”며 “매각 계획을 곧 투자자에게 설명할 계획”이라고 했다.

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