"닭장" "감옥" 조롱 쏟아져도…아파트 '숨이 턱' 막히게 짓는 이유[부릿지]

정부의 가장 큰 고민은 주택 공급 부족 문제다. 공공을 통해서라도 부족한 주택 수를 채우기 위해 3기 신도시의 각종 규제 완화책을 내놨다. 민간의 공급도 촉진하기 위해 각종 지원 방안도 밝혔는데, 정부와 지자체가 적극적으로 활용하는 대표적인 인센티브는 용적률 상향이다. 높은 용적률은 높은 수익률로 이어진다. 용적률 500% 아파트. 높은 수익률을 약속해주는 마법의 숫자지만, 현실에서는 어떻게 보일까. 조롱 섞인 멸칭이 따라 붙는 곳이 현실에도 있다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 막대한 용적률을 받은 아파트의 모습을 통해 건축 규제 완화의 실태를 알아봤다.

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용적률 499%, '그' 아파트로 지은 이유는?

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수원 화서역 파크 푸르지오를 찾아온 이유. 바로 499% 용적률로 유명하며, 최근 정부와 지자체에서 민간 주택 공급 촉진을 위해 높이와 용적률 규제 완화를 내걸고 있기 때문입니다. 실제 인센티브를 받기 위해 사업장에선 공공과 알뜰살뜰히 협의를 진행하는데요. 왜 그렇게 받으려고 하는지, 그래서 진짜 받으면 좋은 걸까요.

용적률이 높은 만큼 최고 층수 46층, 높이는 최고 147m입니다. 일조량과 단지 조경, 통풍 등을 고려해 동 사이 거리를 확보한 대신 건물을 좀 많이 쌓아 올린 거죠. 이는 밖에서 보기엔 일명 '닭장'처럼 보이지만 실제 거주자들은 안에서 밖을 보기 때문에 크게 상관이 없을 수도 있습니다.

이 단지는 주상복합 아파트 오피스텔입니다. 그리고 준주거지역에 세워졌죠. 1·2종 주거지역보다 많은 용적률·건폐율을 받을 수 있었습니다. 또 KT&G(한국담배인삼공사) 부지로, KT&G가 발주, 대우건설이 시공했죠. 조합원이니, 정비사업이니, 없이 공기업의 발주 시행 사업으로 일사천리 499%의 용적률을 땡겨 최대의 수익을 추구한 민간 주택 공급 사업이라고 봐도 무방합니다. 발주자가 집을 가지지 않을 테니, 주거 환경과 수익률 중 수익률 쪽에 조금 더 비중을 뒀을 것으로 보이네요.

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1기 신도시 용적률 500% 진행시켜!

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윤석열 대통령은 대선 공약으로 1기 신도시 재건축 용적률 500% 인센티브를 내걸었습니다. 1기 신도시는 80년대 말에서 90년대 초중반에 만들어졌죠. 그러니 서울 시내, 흔히 주공으로 불렸던 4~5층짜리 아파트와 달리 10층 이상, 적은 곳은 169%에서 많은 곳은 226%까지 용적률을 받은 상태에서 지어졌죠.

조합원들은 1대1 재건축, 즉 새집을 짓기 위한 사업비를 조합원 개인이 각출해야 하는 상황이죠. 한국은 집 한 채가 전 재산인 사람이 많은 나라입니다. 추가로 현금을 낼 여력이 대부분 없죠. 그러니, 용적률 500% 인센티브가 있어야 사업 수익성이 확보된다고 봐도 무방합니다.

정부는 9·26 부동산 대책에서 공공주택 공급 확대를 위한 3기 신도시 용적률 상향을 언급했습니다. 이와 함께 민간 주택 공급도 촉진하기로 했는데요. 재정비 사업의 원활한 진행을 지원한다는 내용도 들어있습니다.

용적률을 주요 인센티브로 삼는 이유는 결국 수익성 문제 때문이죠. 용적률 규제를 완화하면 일반분양 물량이 늘어납니다. 이는 사업자가, 즉 1기 신도시로 보자면 재건축 조합원이 자신들이 받아야 하는 집 말고도 팔 수 있는 집이 늘어나기 때문이죠.

송파에도 꽉 찬 용적률로 유명한 단지가 있죠. 바로 뒤에 보이시는 송파 파크하비오푸르지오입니다. 이 단지는 오피스텔과 아파트가 함께 구성 돼있죠. 대로변으로 나 있는 오피스텔쪽은 집들이 빼곡하게 들어차 있어 마치 감옥을 연상케합니다.

이 단지의 용적률은 오피스텔과 아파트를 합해 599%에 달합니다. 처음 단지가 들어서고 외부에 공개됐을 때, 어디서 봐도 빼곡한 창문에 눈살이 찌푸려지기도 했죠. 오피스텔의 경우 건페율도 55%로 앞서 화서역 파크 푸르지오보다도 훨씬 빽빽한 느낌입니다.

용적률과 건폐율이 높은 단지는 주변에도 영향을 줍니다. 대지 규모 대비 많은 인원이 입주한다면, 교통량이 늘어나고, 사람이 많아지니 소음도 발생합니다. 수도, 전기 등 인프라 사용량도 늘어나죠. 당연히 인근 주민들은 불만을 품게 됩니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준
촬영 공하은 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr