한투리얼에셋운용, 밀라노 펀드도 원금 손실 ‘빨간불’

한국투자리얼에셋운용의 이탈리아 밀라노 부동산 펀드 자산 평가가치가 매입할 때 가격을 밑도는 것으로 나타나면서, 개인과 기관 투자자들의 원금 손실 가능성이 불거졌다. 한국투자리얼에셋운용은 다음 달 수익자 총회를 열어 펀드 만기를 3년 연장하고 대주와 협상해 자산 매각 시간을 벌 계획이다.

17일 금융투자업계에 따르면 한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)의 기준가는 이날 기준 880.51원을 기록했다. 지난 13일 1038.88원에서 15.2%(158.37원) 떨어졌다. 기준가 하락에 따라 최근 1개월 펀드 수익률도 -15.38%로 악화했다. 펀드가 투자한 부동산 가치가 하락한 여파다.

한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)가 투자한 이탈리아 밀라노의 피렐리 타이어 연구개발(R&D) 센터. /한국투자리얼에셋운용 투자설명서 캡처

한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)는 2019년 기관과 개인 투자자로부터 546억원을 모집해, 이탈리아 밀라노의 부동산에 투자했다. 피렐리 타이어가 연구·개발(R&D) 센터로 사용하는 건물이었다. 대출금 5280만유로(현재 약 750억원)를 보태 8800만유로(약 1250억원)에 건물을 샀다. 당시 건물 감정평가액(9050만유로)보다 싸 성공적인 투자라는 평가까지 받았다.

하지만 지난해부터 금리가 급등하면서 상황이 달라졌다. 유럽중앙은행(ECB)는 기준금리를 ‘제로(0) 금리’에서 지난달 4.5%까지 끌어올렸다. 금리가 오르면 부동산을 통해 얻을 수 있는 미래 수익의 현재 가치가 낮아져 자산 가격도 떨어지게 된다. 지난달 말 현지 감정평가법인(Colliers)은 한국투자밀라노부동산투자신탁1호의 소유 건물을 8410만유로(약1200억원)로 평가했다. 매입가를 밑돌았다.

한국투자밀라노부동산투자신탁1호는 지난해 2분기부터 자산 매각을 추진해 왔지만, 유럽 상업용 부동산 시장이 얼어붙으면서 속도가 나지 않고 있다. 이런 와중에 펀드 만기(2024년 2월)와 대출 만기(2024년 3월)가 다가오고 있다.

한국투자리얼에셋운용은 다음 달 2일 수익자 총회를 열고 펀드 만기를 2027년 2월까지 3년 연장할 계획이다. 이후 대주와 협상하거나, 새로운 대주를 찾아 리파이낸싱(Re-financing·자금 재조달)하는 방안 등을 고려하고 있다. 이를 통해 부동산 매각을 위한 시간을 벌겠다는 취지다.

해외 부동산 펀드는 현지 부동산에 투자해 임대료로 배당금을 받으면서, 추후 부동산 매각을 통한 추가 수익까지 노릴 수 있는 상품으로 주목받았다. 2017~2019년 수신금리가 1%대였던 상황에서 당시 해외 부동산 펀드의 기대 수익률은 6% 안팎이어서 기관은 물론 개인 투자자들까지 몰렸다.

그러나 코로나19를 거치면서 재택근무가 확산하고, 금리까지 급등하면서 상업용 부동산에 투자한 해외 부동산 펀드들에 빨간불이 들어온 상태다. 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면 2018년 이후 개인 투자자에게 팔린 해외 부동산 공모펀드는 총 14개다. 판매액은 1조478억원, 개인 투자자 수는 총 2만7187명이다.

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