옆집과 공시가격이 다른 이유?…내년부터 아파트 층·향별 등급 투명하게 공개

[국토교통부]

정부는 부동산 공시가격의 신뢰성을 높이기 위해 광역지자체에 공시가격 검증센터를 설치해 상시 모니터링하고, 공시가격 산정주체(부동산원·감정평가사)와 이의신청 검토주체(지자체)를 이원화한다.

또 투명성 강화를 위해서 공동주택의 층·향별 등급을 우선 공개하고, 조망·소음 등에 대한 가이드라인을 마련해 층별 등급과 유사하게 대외 공개하는 것을 검토한다.  

정확성을 위해서는 과세대장 활용과 현장조사 체크리스트 도입 등을 통해 공시가격 기초자료를 보강한다. 

국토교통부는 이 같은 내용을 뼈대로 하는 ‘부동산 공시제도 개선방안’을 지난 13일 개최한 중앙부동산가격공시위원회에서 심의·의결했다고 16일 밝혔다.

공시가격은 국민생활과 밀접함에도 불구하고 산정근거 미공개, 외부 검증 미흡  등 문제가 제기돼 국정과제에 반영됐으며, 전문가와 수차례 논의해 구체적인 이행 방안을 마련했다.

서울 시내 아파트 단지.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

◆ 공시가격 산정은 더욱 정확하게

먼저, 물적·인적자원 투입을 대폭 확대한다.

부동산원의 전사적 대응을 통해 공동주택 공시업무 집중수행기간(12월~다음 해 2월) 동안 인당 업무량 30% 경감을 추진한다. 올해에는 본사 인원의 30%(190명)를 즉시 투입하고, 내년부터 인력 재배치 등 운영 효율화를 통해 추가 충원한다. 일부 조사업무는 본사로 이관하고, 공부간특성비교 등 단순 업무는 자회사로 이관하는 등 업무를 조정한다.

또한, 공시가격 산정자료를 보강한다. 지자체가 직접 주택의 물리적 특성의 변화를 수시로 갱신하는 과세대장을 공시가격 산정에 활용하고, 지자체가 전수조사 등을 통해 자발적으로 부동산의 현황과 공부를 일치시킬 수 있도록 인센티브 제공도 검토한다.

아울러 조사자의 현장조사를 강화한다. 조사자가 현장조사에서 직접 확인한 현황과 공부의 일치 여부를 체크리스트를 통해 기록하도록 하며, 체크리스트는 전산시스템을 통해 관리하고 지자체가 불일치 내역에 대한 검토의견을 기재하도록 개선한다.

이와 함께, 개별공시가격 산정역량을 강화한다. 지자체 담당자 교육 강화, 산정시스템 고도화, 지자체 평가지표개선 등 지자체 개별공시가격 산정역량 강화를 지원한다.

교육 강화를 위해 산정업무 도중에 언제든 참고할 수 있도록 실제사례 중심의 교육 자료를 온라인으로 상시 제공하고, 시스템 고도화를 위해 표준부동산과 연계강화 및 성능개선 등이 이뤄진 개별부동산산정시스템(KOREPS) 도입해 업무효율을 개선한다.

지표 개선을 위해서는 지자체의 자체적인 공시가격 산정역량 강화 노력이 제대로 평가될 수 있도록 현행 지자체 업무평가 항목을 개선한다.

아울러, 비준표 신뢰도를 높이고 항목을 개선한다. 국민이 신뢰할 수 있는 개별부동산 공시가격 산정을 위해 현재 운영 중인 비준표 전반을 외부 전문가와 함께 검증·개선한다.

가격결정요인이 개별공시가격을 정확하게 반영할 수 있도록 비준율(배율) 등도 전국적으로 정비하고, 통계전문가 등이 참여하는 (가칭)‘비준표 검증위원회’를 구성해 비준율의 현실 반영 수준 및 통계적 적정성을 검증한다.

이 밖에도 자동산정모형(AVM) 적용을 검토한다. 조사자의 업무 부담을 근본적으로 줄이면서, 한층 객관적인 공동주택가격 산정이 가능한 자동 AVM을 적용한다. 지역별 공시가격과 AVM 가격 간의 차이를 비교 분석하면서 두 가격 간의 오차를 줄이기 위한 AVM 고도화를 추진한다.

◆ 공시가격 검증은 더욱 철저하게

먼저, 공시가격 검증센터를 통한 상시검증제도를 도입한다. 시·도별 공시가격 검증센터를 설치해 공시가격 산정(부동산원, 감평사) 전반을 지자체가 상시 검증하는 것이다.

지자체가 공시가격 산정 과정 전반에 주도적으로 참여하면 외부 검증 강화를 통한 공시가격의 정확성·신뢰성 제고가 가능하고, 공시가격 산정주체(부동산원, 감평사)는 지자체로부터 부동산의 특성 정보 등을 획득할 수 있어 지역 실정을 반영한 공시가격 산정이 가능하게 된다.

올해는 서울시를 대상으로 공시가격 검증센터의 세부절차·방법 등을 설계하기 위한 연구용역을 실시하고, 내년에는 2~3개 시·군·구를 대상으로 시범 연구사업을 추진하며, 공시가격 검증센터 추진을 위한 법적 근거도 마련한다.

또한, 지자체의 공시가격 검토 기능을 확대한다. 국가가 산정하는 공동·표준주택 공시가격에 대한 지자체의 검토 기능을 확대해 공시가격의 객관성·신뢰성을 높인다.

공동주택에 대해서는 공시가격(안)의 부동산가격공시위원회 검토를 의무화하고, 검토에 필요한 가격자료를 제공하며, 표준주택 공시가격(안) 열람 때 시·군·구에 토지와 건물가격을 별도로 제공해 적정성을 검토하도록 개선한다.

이의신청 검토 주체도 분리시킨다. 시·도별 검증센터에 이의신청의 1차적 검토 권한을 부여하고, 중앙부동산가격공시위원회가 심의하도록 할 방침이다. 

◆ 정보공개는 더욱 투명하게

층, 향, 조망 등 가격결정 요인에 대해 단계적으로 등급체계를 마련해 공개한다.

국민의 관심도가 높고, 등급화가 상대적으로 용이한 층·향별 등급은 우선 공개하며, 조망, 소음 등 조사자 주관이 적용되는 항목에 대한 가이드라인을 마련해 층별 등급과 유사하게 대외 공개를 검토한다.

또한, 소유자 대상 정보공개를 확대한다. 부동산 소유자가 직접 이의신청한 경우 비교표준부동산, 비준율, 시세 관련 정보 등 구체적인 산정근거를 공개한다.

표준부동산, 공동주택은 조사자가 산정(평가)한 시세 관련 정보 등 객관적인 공시가격 산정(평가)근거를 설명·제공하고, 개별부동산은 공시가격 산정 때 활용한 비교표준부동산과 함께 비준율도 제공해 산정근거를 수치적으로 알 수 있도록 개선한다.

아울러 공시가격 실명제를 확대한다. 공동주택에 대해서도 온라인 홈페이지에 조사자 성명, 연락처를 공개하는 공시가격 실명제를 확대·적용한다. 국민이 조사자의 설명을 직접 들을 수 있도록 함으로써 조사자의 책임 있는 가격산정을 이끈다.

국토부는 해마다 또는 반기별로 중부위에 과제별 추진현황을 보고하고, 이번 개선방안의 세부과제 이행이 마무리되는 2026년에는 보다 큰 폭 개선의 필요성을 재검토하기로 했다.

이번에 논의됐으나 개선방안에 채택되지 못한 공시권한은 중앙정부에서 지방정부로 이양하고, 산정주체 변경(부동산원 배제) 등도 포함해 논의한다.

남영우 국토부 토지정책관은 “이번 개선방안을 통해 공시가격의 정확성과 신뢰성이 한층 더 개선되기를 기대한다”고 밝혔다.

문의 : 국토교통부 토지정책관 부동산평가과(044-201-3426)