고개 드는 빌라 시장… 수도권 재개발 빌라·다세대 `인기`

수택동 재개발 정비구역 결정도 [자료=구리시]

수도권 신축 연립·다세대가 다시 주목받고 있다. 천정부지로 치솟는 분양가와 경쟁률에 지쳐 분양시장을 떠난 대기수요가 유망 재개발 지역의 입주권으로 눈을 돌리고 있다는 분석이다. 전문가들은 입주권이 나오지 않는 '물딱지'에는 유의를 요한다고 전한다.

서울 연립·다세대는 확연히 거래량이 늘었다. 16일 서울 부동산 정보광장 자료에 따르면 7월 서울 거래량은 총 1920건에 달했다. 올해 1월에는 1094건에 불과했으나 2배 가량 늘었다. 특히 정비사업이 활발한 도봉구, 영등포구 등을 중심으로 거래량이 대폭 증가했다.

재개발 구역 내 연립·다세대를 구입하는 목적은 조합원 지위를 통해 '입주권' 확보하려는 것이다. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 정비사업을 통해 건설되는 새 집을 받을 수 있는 권리를 말한다. 정비구역 안에 토지 등 물건을 소유하고 있어야 조합원이 될 수 있다.

하지만 구역 내 물건을 구입한다고 입주권이 모두 나오는 것은 아니다. 무분별한 투기를 방지하기 위해 도정법에서 걸어 둔 장치들이 있어서다. 도정법에서는 지분을 쪼개는 등의 방식으로 조합원을 늘리는 편법들을 엄격하게 금지하고 있다.

'지분쪼개기'가 대표적이다. 1개 필지를 쪼개서 여러 개의 입주권을 만드는 수법으로, 단독주택을 허물고 다세대주택을 짓는 경우를 포함한다. 물론 정비사업이 아닌 경우에는 정상적인 개발방식이기 때문에, 도정법에서는 재개발의 범위가 확정되는 '정비구역 지정고시'를 기준으로 지분쪼개기 여부를 판단한다. 고시 이후에 빌라를 지은 경우엔 지분쪼개기라고 보고 대표자 1인에게만 입주권이 나온다.

특히 조심해야 하는 건 '다물권자'의 물건이다. 조합원 명부가 확정되는 조합설립인가 이후에 다물권자(구역 내 여러 물권을 보유한 사람)의 물건을 매수해도 입주권이 나오지 않는다. 조합원이 늘어나는 결과가 되기 때문이다.

다물권자 물건의 경우, 상대방이 다물권자인지 확인할 방법이 없어서 더 문제가 크다. 최근 대법원에서는 같은 세대의 구성원이 여러 물권을 보유한 '1세대 다물권자'에게도 입주권을 1개만 부여한다고 판결을 내렸다.

이런 점을 고려하면 입주권을 목적으로 신축빌라를 고를 때는 두 가지를 고려해야 한다. 정비구역 지정고시 이전에 건립한 연립?다세대 주택을 고르는 것이 좋으며, 조합설립이 이루어지기 전에 매입하는 것이 안전하다. 전자의 경우 '지분쪼개기'가 아니며, 후자의 경우 매도자의 다물권자 여부에 관계없이 입주권이 나온다.

이런 가운데, 조합설립을 추진하고 있는 구리 수택동 재개발 구역에 신축 연립·다세대 주택 공급 소식이 있어 이목을 끈다. 수택동 재개발은 수택2동 일대 34만㎡ 면적에 추진되는 정비사업으로, 세대수만 6221가구에 달하는 매머드급 사업으로 수도권 수요층의 주목을 받고 있다.

수택동 일원 '이화빌라'는 잔여분 총 11가구를 선착순 분양하고 있다. 동주주택개발이 지상 5층, 전체 18가구 규모로 조성한 단지형 연립주택으로, 잔여분은 전용면적 31~58㎡까지 다양한 구성이다. 수택동 일원에는 '우진하우스'가 잔여분 총 3가구를 선착순 분양한다. 우진주택개발이 건설한 지상 4층, 총 5세대 규모 다세대주택으로, 잔여분은 전용면적 16㎡ 1가구와 34㎡ 2가구다.

노희근기자 hkr1224@dt.co.kr