"공공택지 전매제한도 풀린다"… 2년 후 다른 사업자에 되팔 수 있어

국토부, 주택 관련 8개 하위법령 훈령 개정… 그린벨트 해제지역 용적률 상한 250%로 완화

국토교통부는 16일 주택 관련 8개의 하위법령훈령을 10월17일~18일 사이 입법행정예고한다고 밝혔다. '주택공급에 관한 규칙', '택지개발촉진법 시행령', '공공주택 특별법 시행령', '도시정비법 시행령', '소규모주택정비법 시행령', '주택건설기준 등에 관한 규정', '민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙' 등이 입법예고된다./사진=뉴스1

앞으로 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 신도시와 같은 택지개발지구에서 공급하는 공동주택용지의 경우 계약 후 2년이 지나면 최초 공급가격 이하로 되팔 수 있다. 다만 공공택지 확보를 노린 벌떼입찰 방지를 위해 계열사 간 전매는 제한된다.

역세권이면서 상업·준주거지에 짓는 도시형생활주택의 주차장 면적은 종전 가구당 0.6대에서 0.4로 건설 기준이 완화된다. 공동주택용지 확보를 위해 개발제한구역(그린벨트)을 해제하는 경우 현재 220%인 평균 용적률 상한선이 최대 250%까지 완화한다.

국토교통부는 위축된 주택공급을 신속히 정상화하고 민간의 주택사업 여건 개선을 위해 이 같은 내용을 주로 한 주택 관련 8개 하위법령·훈령을 개정, 오는 17일부터 18일 사이에 입법·행정예고한다고 16일 밝혔다. 이는 지난 9월26일 발표된 '주택공급 활성화 방안'의 후속조치다.

이번 조치로 공공택지 전매제한, 정비사업 신탁방식 사업시행자 지정요건, 가로주택정비사업 면적요건 등이 완화되면 민간의 정체된 주택건설 사업 재개에 도움이 될 것이란 분석이다.

수도권 신도시에 3만가구의 공공주택 추가물량 확보를 위한 토지이용 효율화 기반을 구축하고 민간참여사업의 사업비 조정기준도 구체화된다. 역세권 소형 도시형생활주택 주차장 기준 완화와 청약 시 무주택 간주기준 확대로 신속한 공급이 가능한 비(非)아파트 사업여건도 개선된다.

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공동주택용지 전매제한 풀린다… 가로주택정비사업 면적 요건도 확대

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'택지개발촉진법 시행령'과 '공공주택 특별법 시행령' 개정에 따라 공동주택용지 전매제한이 한시적으로 완화된다. 현재 공동주택용지는 토지 소유권이전등기를 마친 후 전매가 가능하지만 최근 금리·공사비 인상과 부동산 시장 침체 등으로 인해 사업 추진이 어려운 공동주택용지가 증가하는 상황이다.

개정안에 따르면 공동주택용지도 단독주택용지처럼 계약 후 2년(또는 잔금납부일) 이후 공급가 이하로 전매를 허용한다. 시행일로부터 1년 동안만 1회에 한해 한시로 완화하되 벌떼입찰 등 부작용 방지를 위해 '공정거래법'상 계열회사 간 전매는 지속적으로 제한한다. 이에 따라 현재 주택사업 추진이 어려운 공동주택용지가 자금 여력이 있는 사업자 등에게 양도될 경우 정체된 사업이 재개될 것으로 국토부는 기대했다.

'도시정비법 시행령' 일부개정령안 입법예고는 오는 18일부터 11월2일까지 15일간 실시한다. 현행법상 신탁사가 시행자로 지정되기 위해선 조합설립 수준에 해당하는 토지 등 소유주의 4분의 3 이상 동의 외에 토지면적 3분의 1 이상 신탁이 필요하다. 나머지 토지 소유자는 이주 후 착공 전까지 사업시행자에게 신탁한다.

개정안은 사업시행자 지정을 위한 요건을 4분의 3 이상의 주민동의만 있어도 되도록 완화하는 것을 골자로 한다. 신탁방식으로 사업추진시 토지신탁에 따른 주민불편이 해소되고 사업속도도 빨라질 것으로 보인다.

가로주택정비사업 면적 요건이 개선된다. 현행 '소규모주택정비법 시행령'에 따르면 소규모 주택정비사업 중 가로주택정비사업은 기본 1만㎡ 미만까지, 공공성 요건 또는 소규모주택정비 관리지역 내에선 최대 2만㎡ 미만까지 각각 사업을 시행할 수 있다. 면적 제한으로 인해 사업 대상지가 한정적이고 효율적 건물 배치가 곤란한 등 사업성에 한계가 있다는 지적이 제기됐다.

법이 개정되면 지방자치단체와 LH의 참여 등 공공성이 확보되고 소규모 주택정비 관리지역 내에서 시행하는 가로주택정비사업의 경우 최대 4만㎡ 미만까지 시행할 수 있도록 면적요건이 완화된다. 이처럼 가로주택정비사업의 대상지가 확대되고 사업성이 개선 노후·저층 주거지역 등 도심지 내 주택공급에 기여할 것으로 기대된다.

'주택건설기준 등에 관한 규정' 일부 개정안 입법예고는 10월18일부터 11월2일까지다. 현재 도시형 생활주택 중 전용면적 60㎡ 이하인 소형 주택은 일반 공동주택 대비 주차장 기준이 가구당 0.7대에서 0.6대로 완화돼 있다. 최근 도시형 생활주택의 공급 물량이 크게 감소하고 있어 개정법을 통해 도시형 생활주택 중 소형 주택을 역세권이면서 상업·준주거 지역에 건설한다.

전체 주차공간의 20%를 공유차량 전용 주차장으로 할당하는 경우 주차장 기준을 가구당 0.4대로 30%가량 추가적으로 완화한다. 교통 여건이 우수한 지역에 사회초년생 등 1∼2인 가구를 위한 소형 주택 공급이 확대될 것으로 예상된다.

'주택공급에 관한 규칙' 개정으로 청약 시 무주택 간주 기준이 확대된다. 전용면적 60㎡ 이하로서 공시가격 1억3000만원(지방 8000만원) 이하인 주택을 보유하더라도 민영주택 일반공급을 신청하는 경우 무주택으로 판단해 왔다. 해당 규정이 민영주택 일반공급에만 적용됨에 따라 생애최초 특별공급이나 공공주택 청약 시에는 혜택을 받지 못했고, 금액 기준 또한 2015년 이후 변경이 없어 사회초년생 등이 이용하기에 한계가 많았다.

개정안은 무주택 간주 소형·저가주택 금액기준(공시가격)을 수도권의 경우 1억6000만원, 지방은 1억원으로 각각 상향한다. 적용되는 청약유형도 민영주택 특별공급, 공공주택 일반공급과 특별공급까지 확대한다. 사회초년생이나 신혼부부 등이 비아파트 등을 소유하더라도 청약상 불이익이 해소돼 주거약자의 주거상향에 기여하고 비아파트의공급 여건이 개선될 것이라는 분석이 나온다.

공공지원 민간임대주택 임차인 자격이 완화된다. '민간임대주택법 시행규칙' 일부개정에 따른 조치다. 공공지원민간임대주택은 무주택자를 대상으로 임차인을 모집하고 준공 후 입주 개시일까지 임대되지 않은 경우 임차인 자격을 완화해 유주택자에게도 공급할 수 있다.

건설 초기 임차인 모집시 무주택자 입주수요가 부족할 때도 준공 후 입주 개시일까지 임차인 자격을 완화할 수 없어 임차인 모집과 사업추진에 어려움을 겪는 사례가 관찰됐다.

법 개정을 통해 공공지원민간임대주택의 임차인 자격을 완화할 수 있는 시기가 임차인 모집공고 후 6개월 이후로 앞당겨진다. 입주자 모집과 사업추진이 원활해져 공공지원민간임대주택 공급이 활성화될 전망이다.

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공공공사 공사비 조정 기준 마련… 협약체결일부터 준공일까지

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'공공주택 업무처리지침' 일부 개정안 행정예고는 오는 18일부터 28일까지 11일간 실시된다. 현재 그린벨트를 해제해 공공주택지구를 조성하는 경우 지구 전체 공동주택용지 평균 용적률을 220% 이하로 제한하고 있다. 지구계획에 대한 통합심의위원회의 심의 등 실제 적용 과정에서 220% 상한을 필지 단위로 획일적으로 제한하는 관행이 존재했다. 주요교통망 중심으로 다양한 기능을 압축 개발하는 컴팩트시티 등 최근 도시개발 트렌드에 맞지 않다는 지적이 있었다.

개정안은 개발제한구역을 해제하는 경우 공공주택지구 공동주택용지 평균용적률 상한을 최대 250%까지 완화한다. 이는 '국토계획법'상 제2종일반주거지역의 용적률 상한과 같다. 보다 탄력적인 용적률을 적용한 컴팩트한 개발로 수도권 신도시 공공주택 공급을 확대하면서 다채로운 경관과 공원녹지, 친수공간을 활용해 쾌적한 신도시를 조성할 계획이다.

'민간참여 공공주택사업 시행지침' 일부 개정으로 공사비 증액 기준이 구체화된다. 최근 공사비 급등으로 민간참여 공공주택사업에 참여한 민간 시행자의 부담 증가하고 있다. 정부는 지난 3월 협약 체결 시 '물가변동에 따른 사업비 조정에 관한 사항'을 포함하도록 지침을 개정한 바 있다.

사업비 조정 대상기간에 대한 구체적 기준이 없어 실제 협약 체결 후 일부 기간이 물가변동 여부와 관계없이 사업비 조정 대상기간에서 제외되는 등 민간 시행자에게 불리하게 적용되는 사례가 발생했다. 지침 개정에 따라 사업비 조정 대상기간 기준이 '협약체결일부터 준공일까지'로 명화해진다. 협약체결 직후부터 준공 전까지 예상치 못한 물가변동 발생시 합리적 범위 내 사업비 조정이 가능해져 사업자 간 공평한 리스크 분담과 함께 공공주택사업에 민간 참여가 활성화될 전망이다.

진현환 국토교통부 주택토지실장은 "신속한 사업여건 개선으로 공급 병목현상을 해소하겠다"며 "제도개선 전에도 가능한 사전절차는 즉시 시행해 대기물량이 조속히 시장에 나올 수 있도록 지원할 계획"이라고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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