둔촌주공·장위자이 분양권 나오는데…'실거주의무 어쩌나'

연말 올림픽파크포레온·강동 헤리티지, 전매 제한 풀려
정부, 연내 시행 공언 vs 국회선 "여야 협의 진척 없어"

연말까지 올림픽파크포레온(둔촌주공아파트)을 포함해 서울에서 총 7개 단지의 분양권 거래가 가능해진다. 올해 청약 시장이 회복세를 탄 이후 분양가가 꾸준히 올라 분양권 거래에도 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

다만 전매제한과 패키지 격인 실거주의무 폐지 방안은 국회에서 공회전을 거듭하고 있다. 정부는 연내 시행을 공언하지만 국회에선 여야간 협의에 진척이 없는 상황이다. 전매제한이 풀려도 실거주의무가 폐지되지 않으면 실거주를 해야 한다.

서울 7곳 분양권 전매 해제…'억대 웃돈'

리얼투데이에 따르면 이달부터 연말까지 서울 7개 단지의 분양권 거래가 가능해진다. 정부가 지난 4월 7일 '주택법 시행령 개정안'을 통해 아파트 분양권 전매제한을 완화하면서다. 최대 10년이었던 수도권 분양권 전매제한 기간이 1년(강남 3구·용산구 3년)으로 줄었다.▷관련기사: 서울서 분양권 전매제한 풀린 아파트는?(4월7일)

이에 작년 연말 분양한 단지 분양권이 곧 시장에 나온다. 먼저 내달 △중랑구 리버센 SK VIEW 롯데캐슬(1055가구) △강동구 더샵 파크솔레이유(195가구)의 분양권 전매제한이 풀린다. 12월에는 △강동구 올림픽파크 포레온(1만2032가구) △성북구 장위자이 레디언트(2840가구) △강동구 강동 헤리티지 자이(1299가구)의 분양권 매매도 가능해진다.

다만 최근 서울 아파트 분양가 상승과 함께 분양 시장이 과열 양상을 보이면서 분양권에도 상당 폭의 프리미엄이 붙을 것으로 예상된다. 주택도시보증공사 민간아파트분양시장동향 통계에 따르면 올해 8월 서울 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 3180만원이었다. 지난해 8월 서울 분양가(3.3㎥당 평균 2730원)보다 16.5%가량 오른 셈이다.

이런 분위기가 이미 조합입주권에도 선반영되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올림픽파크포레온 전용 84㎡ 입주권은 지난 7월 20일 19억655만원(18층)에 손바뀜했다. 이는 같은 평형 분양가보다 6억원가량 높은 수준이다. 청약 당시 전용 84㎡ 일반 분양가는 12억3600만~13억2040만원이었다.

지난 2월까지만 해도 이 단지 입주권 호가는 14억원 수준으로 일반 분양가에 옵션 등을 더한 가격과 크게 차이 나지 않았다. 그러나 청약시장이 열기를 띠고 서울 분양가가 크게 오르면서 입주권·분양권 시장도 달아오르는 분위기다. ▷관련기사: [르포]둔촌주공 입주권 호가 올랐다지만…"더 떨어져야"(10월21일)

송승현 도시와경제 대표는 "분양가가 상승하면서 둔촌주공의 경우 상대적으로 분양가가 상대적으로 낮게 체감된다"며 "인근 신축 아파트 거래가격 이상으로 입주권과 분양권에 프리미엄이 붙을 수밖에 없다"고 말했다.

실제로 인근에서 공급한 단지의 분양가도 일년 만에 크게 뛰었다. 이달 강동구에서 분양하는 '더샵 강동 센트럴시티' 전용 59㎡ 분양가는 최고 10억2600만원이다. 이는 지난해 말 인근에서 GS건설이 공급한 '강동 헤리티지 자이' 같은 평형대 최고 분양가(7억7500만원)보다 2억5000만원가량 비싸졌다.

성북구 장위동 장위자이레디언트 전용 84㎡ 조합원 입주권도 최근 분양가보다 1억~2억원가량 높은 가격에 거래됐다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 9억570만~10억2350만원이었다. 그러나 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 같은 평형 입주권은 지난 9월 8일 11억2875만원(17층)에 거래됐다.

실거주 의무 완화안 국회 공회전

전매제한 완화와 한 묶음인 '실거주 의무 해제'가 연말 이전에 풀릴 수 있을지도 주목된다.

실거주 의무는 2021년 2월 이후 분양가상한제를 적용한 단지에 부여됐다. 2021년 2월 이전에 분양한 단지와 분양가상한제를 적용받지 않은 단지에는 실거주 의무가 없어 바로 분양권 전매가 가능하다.

다만 분양권 매매는 가능해도 실거주 의무를 위반하면 처벌받을 수 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "주택법 개정이 미뤄지면서 분양권을 거래한다고 하더라도 실거주 의무를 지키지 않으면 1000만원 이하의 벌금, 1년 이하의 징역형에 처할 수 있다"며 "거래는 가능하지만 거주는 해야 하는 아이러니한 상황"이라고 지적했다.

특히 올림픽파크포레온 실거주 의무 기간은 2년으로 사실상 전매제한 완화의 효과를 볼 수 없는 상황이다. 그 외 강동구 강동 헤리티지 자이는 실거주 의무 3년, 성북구 장위자이 레디언트는 실거주 의무 기간이 2년이다.

정부는 연내 실거주 의무를 해제해 시장의 혼선을 줄이겠다는 입장이다.

국토부 관계자는 지난달 26일 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'에 대해 브리핑하면서 "(실거주 의무 해제를 위해) 국토교통위원회에서 이미 3~4차례 논의했다"며 "국정감사 이후 12월 중에 실거주 의무 해제가 가능할 것으로 보인다"고 말했다. 그러면서 "실거주 의무는 (후속조차 없이) 즉시 시행할 수 있다"고 강조했다.

다만 여야 간 합의에 난항을 겪고 있는 만큼 실거주 의무 해제안이 국회를 통과할 가능성이 낮다는 우려도 나온다. 실제 실거주 의무 폐지안은 지난 1·3대책 이후 10개월째 국회에서 답보상태다.▷관련기사: 둔촌주공 분양권 못 파나…또 멀어진 실거주 의무 폐지(9월14일)

야당 의원실 한 관계자는 "실거주 의무 해제 여부에 관해 여야 간 이견이 있다"며 "법을 개정하지 않아도 시행령 등을 통해 (규제 지역을 해제하는 등의 방법으로) 실거주 의무를 완화할 수 있는데 왜 법률로 해결을 해야하는 지에 관해 협의가 되지 않고 있다"고 귀띔했다.

송재민 (makmin@bizwatch.co.kr)