보유 주택, 해 나눠 처분하면 세금 아낄 수 있어

김형철의 절세노트

통상 보유한 주택에서 모두 양도차익이 발생하면 해를 나눠 처분하게 된다. 보유한 주택에서 양도차손과 양도차익이 각각 생기면 같은 해에 처분해야 세금을 아낄 수 있다.

이는 절세 전략의 ‘정석’과 같다. 해를 나눠 처분하는 것은 양도차익 합산을 피해 양도 시기를 조절함으로써 세율을 낮추기 위해서다. 같은 해에 처분하는 것은 양도차익이 많이 발생하는 주택이 있는 경우 양도차손 통산을 활용해 양도차익을 상쇄하기 위함이다.

2주택자는 보유한 두 주택에 대해 양도차익이 동시에 발생하거나 같은 해에 주택을 모두 처분하더라도 양도세 합산이 안 되는 경우가 있다. 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다면 양도세 합산이 불가능하다.

최근 한 고객은 신축 아파트를 취득하기 위해 재개발사업 예정지역의 다가구주택을 매각했다. 거주 중인 아파트도 처분할 계획을 가지고 있었다. 올해 상반기에 다가구주택 처분으로 거액의 양도차익이 발생했다. 하반기에도 양도차익이 예상되는 상황에서 해를 나눠 처분할 것인지, 같은 해에 주택 두 채를 매각할 것인지 문의했다.

보유한 주택 중 상대적으로 양도차익이 많이 발생한 주택을 비과세로 처분한다면, 같은 해 다른 주택에서 양도차익이 발생해도 합산되지 않는다. 양도가액 12억원을 초과하는 고가 주택을 보유하고 있다면 주의할 점이 있다. 1가구 1주택 비과세를 적용할 수 있어도 고가 주택을 보유하고 있어 양도차익이 발생하면 다른 주택 양도차익과 합산된다는 것이다.

같은 해에 여러 채의 주택을 처분하면 주택 양도소득이 아니라 사업소득으로 인정될 수 있어 이 점도 주의해야 한다. 영리를 위해 반복적으로 하는 활동으로 얻은 소득은 부동산 매매업에 따른 사업소득으로 해석할 여지가 있기 때문이다. 부가가치세 관련 법규에 따르면 사업 목적으로 부동산을 과세 기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하면 부동산 매매업인 사업을 영위하는 활동으로 보고 있다.

김형철 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사

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