“여보, 우리도 해야되나”…금리 7% 넘었는데 고가아파트 주담대 4배 급증

주담대 2년 만에 최대 폭 상승
규제 풀었더니 15억 넘는 주담대 4배 껑충
시중은행 11일부터 대출금리 인상 나서

올 들어 주택담보대출이 크게 늘어나면서 향후 가계대출 뇌관으로 작용할 것이란 우려가 커지고 있다. 특히, 고금리 상황속에서도 15억 초과 고가 주택을 담보로 받은 대출이 연초에 비해 4배 이상 껑충 뛰었다. 현상적으로 보면 집값 상승에 대한 기대감이 고금리 상황을 뛰어 넘은 것이다.

최근 국회 김성주 의원이 금융감독원에 받은 자료에 따르면 은행권의 15억 초과 주택담보대출 신규대출 금액은 올해 1월 3436억원에서 올해 8월 1조 4565억원으로, 7개월 만에 4.2배 증가했다. 규제가 풀리기 이전인 지난해 11월 1952억원과 비교하면 무려 7.5배나 급증한 수치다.

건수로는 올해 1월 1227건에서 7개월 만에 3405건으로 2.8배 증가했으며 지난해 11월과 비교했을 땐 4.1배 많았다.

기존에는 투기과열지구로 지정돼 있던 서울시 전역과 경기도 과천·성남(중원구 제외)·하남·광명시의 시가 15억 초과 아파트는 주택담보대출이 불가능했지만 지난해 12월 1일부터 투기·투기과열지구도 시가 15억 초과 아파트에 대한 대출이 허용됐다.

이 외에도 생애 최초 구매자 주택담보대출비율(LTV) 한도 상향과 연봉제한 없는 특례보금자리론 출시, 50년 만기 주택담보대출 출시 등 부동산 관련 규제가 완화됐다. 올해 1월 5일에는 강남 3구와 용산구를 제외한 21개 구와 경기 4개 지역의 투기과열지구 지정도 해제됐다.

특례보금자리론은 9월 8일 기준 전체 유효신청 금액이 37조 6482억원에 달했다. 이 중 신규주택 구입 유효신청 금액은 23조 6000억원으로 전체의 62.7%를 차지했다. 특례보금자리론 또한 가계부채 증가에 영향을 미쳤다고 볼 수 있는 대목이다.

이 같은 상황 속에서 2021년 0.5%였던 기준금리가 지속적으로 오르면서 최근에는 3.5%까지 치솟았다. 은행권 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX)도 한 때 4%까지 올랐다가 현재는 3.5% 내외에서 등락하며 높은 수준을 유지하고 있지만, 주택담보대출은 우상향 하고 있다.

시중 대출금리가 오르면 대출상환 부담이 커지기 때문에 가계부채 증가세가 둔화하는 것이 일반적인 모습이다. 하지만 최근에는 높은 금리도 아랑곳 하지 않고, 집을 사기 위해 대출을 받는 사람이 많아지고 있다는 얘기다.

금융당국은 이러한 현상에 대한 원인을 은행권의 느슨한 대출 행태와 금융사에서 출시한 50년 만기 주택담보대출 혹은 주택경기 회복에서 찾을 뿐 현 정부에서 시행된 각종 규제 완화에 대해서는 언급하지 않고 있다. 금융사에서 50년 만기 주택담보대출을 출시하기 이전부터 주택담보대출 잔액은 꾸준히 증가해왔다. 부동산 대출규제 완화가 가계부채를 부추겼다는 지적이 나오는 이유다.

이와 관련 한국은행은 정부가 주택 공급을 확대하되, 수요 측면에서도 가격 상승 기대를 꺾는 신호를 시장에 분명히 줘야 한다고 경고했다. 정부가 정책적으로 관리하지 않을 시 향후 3년간 가계부채가 매년 4~6%씩 증가할 수 있다고 내다봤다. 앞서 50년 만기 주택담보대출에 한정해 대출심사를 강화하는 대책을 내놓은 정부보다 다소 강경한 입장이다. IMF 또한 한국의 부동산 대출 규제 완화를 재검토 해야 한다고 언급한 바 있다.

요즘 가계부채 증가가 문제되는 것은 고금리 상황인데도 대출이 계속해서 증가하는 것은 일반적인 현상이 아니기 때문. 더욱이 주택담보대출 금리 상단이 연 7%를 넘어선 가운데 연말에는 8% 선까지 도달할 거란 관측도 나온다.

5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스)는 연 4.170~7.099%(10월 7일 기준)로 9개월 만에 상단이 7%를 넘어섰다. 전문가들은 금리 8%를 돌파하면 빚을 낸 가계의 이자 부담이 커지고 경제 전반에도 위험 요인으로 보고 있다.

가계부채 문제가 불거지자 시중은행들은 지난 11일부터 대출금리 인상에 돌입했다. 가산금리를 늘리거나 우대금리를 줄여 가계대출 수요를 줄여보자는 취지로 풀이된다.

김성주 의원은 “금융당국은 고금리 상황에서도 과도한 부동산 규제 완화로 인해 가계부채가 늘어나는 현재의 상황에 아무런 문제의식이 없는 것 같다”며 “기준금리가 오르는데도 가계부채가 증가하게 된 근본적인 원인이 무엇인지 파악해서 여기에 맞는 대안을 내놓아야 할 것”이라고 강조했다.

한편 국제통화기금(IMF)의 세계부채 데이터베이스에 따르면 우리나라의 GDP 대비 가계 부채 비율은 지난해 108.1%였다. 5년 전보다 16.2% 포인트 오른 수치인데 26개국 가운데 유일하게 두 자릿수 대 증가 폭을 보였다.