수익형 부동산 매입 시 꼭 챙겨봐야 하는 이것! [한경부동산밸류업센터]

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수익형 부동산 투자를 고려하던 J씨, 관심 있는 상권을 돌아보다가 실제로 부동산 몇 곳에서 매물 제안을 받았다. 그러나 부동산 투자 경험이 많지 않다 보니 매물에 대한 정보를 받긴 했지만 어떻게 판단해야 할지 고민만 깊어 졌다. 부동산업체 말만 믿고 덜컥 계약을 하자니 불안이 앞서 부동산투자자문센터로 매입 타당성 검토 상담 요청을 해오셨다.

통상 부동산의 매입 타당성 검토를 진행할 때에는 공부조사와 입지분석, 시장조사가 필수라고 할 수 있다. 공부조사는 토지이용계획, 등기사항증명서, 건축물대장 등의 공적장부를 통해 물건현황과 이용에 따른 제한사항 등을 살피는 것이고, 입지분석은 도로와 접한 여건이나 대중교통 접근성, 인근 상권이나 개발사항 등을 살피는 것을 말한다. 시장조사는 인근 실거래나 매물호가 등을 통해 매입 대상 물건의 가격수준이 적정한지를 판단하는 것을 말하며, 이러한 전반의 과정을 거쳐 최종 의사결정을 하게 된다.

만약 매입 대상 물건이 수익형 부동산이라면 간과하면 안되는 포인트가 하나 더 있다. 바로 ‘임대차’다.

(사진=게티이미지뱅크)

직접 사용을 하는 사옥 등의 목적으로 매입을 하고자 한다면 임대차에 대한 부분이 문제가 되지 않고, 사용수익을 해야 하는 공간을 이미 사용하고 있는 임차인이 있다면 명도(퇴거)에 대한 부분만 체크하면 된다. 하지만 임대수익을 목적으로 매입을 하고자 한다면 제시된 수익률 외에도 다음의 내용을 반드시 살펴봐야 한다.

우선, 해당 지역 내 유사 물건의 전용면적당 임대료 수준과 비교했을 때 임대료가 지나치게 높거나 낮은 것은 아닌지 확인해야 한다. 신축이나 랜드마크 물건이라면 상대적으로 높은 임대료가 책정될 수 있고 반대로 경쟁력이 떨어지는 경우 등은 낮은 임대료가 책정될 수도 있다. 별다른 강점이나 하자가 없음에도 불구하고 임대료 수준에 차이가 난다면 제시된 수익률의 신뢰도가 떨어진다고 판단하는 것이 좋다.

즉, 임대료가 지나치게 높다면 매각을 위해 임대료를 높게 책정하여 최근 임대차 계약을 새로 체결한 것은 아닌지 의심해봐야 하고, 임차인 교체 시 해당 임대료가 떨어질 가능성을 염두에 둬야 한다. 반대로 임대료가 지나치게 낮다면 관리상태에 있어 문제가 있는 건 아닌지 확인이 필요하다.

임대차 기간도 확인해야 한다. 『상가건물 임대차 보호법』에 따라 현재 상업용 부동산의 경우 최대 10년의 계약갱신 요구권이 부여된다. 따라서 해당 기간 동안 명확한 사유 없이는 임차인을 내보낼 수 없고 임차인의 계약갱신 요구에 응해야 하며, 임대료도 연 최대 5% 내에서만 인상이 가능하다. 즉, 임차업종의 계약기간이 얼마 남지 않았다면 임차인 교체를 통한 임대수익 개선 여지가 있지만, 최근에 계약한 상황이라면 임대수익 개선을 기대하기 어려워진다.

리스백 조건도 주의 깊게 봐야 한다. 통상 직접 보유하며 사용하던 사옥 등의 매각 시 매도 측이 일정기간 임차인의 지위를 유지하면서 임대료를 지급하겠다는 리스백 조건을 제시하는 경우가 더러 있는데, 매각가액을 고려하여 수익률을 높이기 위해 임대료를 시장 임대료 수준보다 높게 책정하여 제시하는 경우가 있다. 당장은 유리해 보여도 예정된 리스백 기간이 종료된 후에는 임대료가 낮아지면서 수익률이 동반 하락할 수 있으므로 임차인 유치전략을 잘 짜야 한다.

코로나 시기를 겪으며 임대료 조정을 해준 착한 임대인의 경우 시장 정상화에 따라 대부분 임대료를 종전수준으로 회복했지만 상권의 회복이 더디거나 공실이 많아진 상권, 또는 임차인의 업종이 어려움을 겪는 경우 임대료를 회복하지 못하고 낮아진 임대료 수준에 고착된 경우도 있다. 상권 자체가 약화되었거나 임차업종의 업력이 약화된 경우일 수 있는데, 상권 자체가 약화된 경우라면 다른 지역의 대안 물건을 찾는 게 나은 선택이 될 수 있고, 임차업종의 업력이 문제라면 임대료나 관리비 미납 또는 연체 등의 내용을 살펴 임대차를 종료, 신규 임차인을 유치하는 작업이 요구될 수 있다.

공격적인 투자자라면 이러한 단점을 지닌 물건을 골라 매입하여 신축이나 리모델링, 임대차 개선 등을 통한 작업을 통해 수익률을 높이는 경우도 있지만, 경험이 없는 일반 투자자라면 현상황을 최대한 명확히 파악하고 개선 가능한 범위 내에서 대안을 마련하는 것이 투자 실패를 줄이는 방법이다.

김윤희 하나은행 WM본부 부동산투자자문센터 전문위원

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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