[하우머니] "40억 신고가 갈아치웠다"…'강남 재건축' 향방은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

#1. 집값, 너무 올랐나?

Q. 부동산 매매 시장 살펴보겠습니다. 상승세를 보이던 서울 아파트 매매가격 움직임이 정체되는 모습입니다. 매도자와 매수자간 희망 가격이 격차를 보이더니 거래량도 제자리걸음이라고요?

- "너무 올랐나" 아파트값 '주춤', 시장 분위기는?
- 서울·수도권 아파트값 상승폭 줄어…상승 동력 축소
- 이번주 전국 아파트 매매가격 변동률 0.08%→0.06%
- 서울아파트 매매가격 0.10%→0.07%…수도권 0.09%
- 부동산원 "연휴 등의 영향으로 매수 문의·거래 감소"
- 금리 인상 우려 속 주요단지 매도 희망가 상승세 둔화
- 서울 집값 상승세 정체…거래량도 '제자리걸음' 유지
- 서울 아파트 거래량 지난 4월 3,000건대 돌파 후 '주춤'

Q. 집값이 주춤한 이유 중 하나는 대출이 아닐까 싶습니다. 고금리 상황이 예상외로 장기화되는 상황에서 대출 이자 부담이 늘어난 가구가 증가하고 있는데요. 2명 중 1명은 추가 대출이 필요한 것으로 나타나 가계 대출이 더욱 악화될 것으로 보여요?

- 대출 규제에 집값 '주춤'…이자 부담은 더 '악화'?
- 주담대 받은 10명 중 6명 "작년보다 이자 부담 늘어"
- 연내 추가인상 가능성 등 대출 부담…시장 '관망세'
- 서울 거주자 중 응답자 70.2% "이자 부담 늘어나"
- 서울 아파트 중위가격 10억 근접…대출 규모 높아
- 이자율 기준, '4% 이상' 지난해 46.6%→올해 58.4%
- 시중 은행권 대출 금리 상승세…4.00∼6.47% 수준
- 가계대출 5개월째 증가세…인위적 금리 인상 검토도
- 최근 50년 만기 주담대 규제…특례보금자리론 제한
- 금융 당국·은행, 가계대출 억제방안…대출 여력 축소
- '연 7%' 뚫어도 절반 "연내 추가 대출"…영끌족 '울상'
- 일부 전문가, 올 하반기 서울 아파트값 강보합 전망도

Q. 올해 하반기 역전세난이 심각해질 거라는 전망이 무색하게 최근 전셋값이 상승하고 있는데요. 오히려 매맷값보다 더 올라요?

- "월세보다 전세"…아파트 전셋값 더 오르나?
- 공인중개사들 "월세보다 전세 선호 세입자 많아져"
- 기존 세입자들, 전세 사기 '깡통전세' 우려 월세 선호
- 최근 다시 전세로 발길…"전셋값 조금씩 꿈틀거릴 듯"
- 전세보증금 대출 금리 하락세…"월세 대신 전세 늘어"
- 지난해 연 6%대까지 상승…최근 연 3%대까지 하락
- 지난달 서울 아파트 전세 거래 비중 28개월만 '최대'
- 임대차법 시행 이후 전셋값 급등에 사기로 전세 기피
- 금리 인상에 대출 이자 상승…전세 비율 절반 이하 '뚝'
- 올 상반기 전세 급락…다세대 등 빌라 기피 현상도 영향
- 역전세난 한숨 돌린 서울 아파트…빌라는 여전히 '싸늘'
- 소형 아파트 전세매물 소진에 급등…"빌라 쳐다도 안 봐"
- 서울 아파트값 '주춤' 속 전셋값 '상승'…이제 동행 끝?

Q. 일부 지역은 매맷값과 전셋값 차이가 얼마 나지 않아 갭투자가 성행하고 있다는데요. 지금까지도 전세사기 피해가 이어지고 있는데 그 원인 중 하나가 무리한 갭투자잖아요?

- 줄어드는 전세-매매가격 차…갭투자 다시 고개?
- 인천 송도·영종도 전셋값↑…다시 부는 '갭투자 바람'
- 지난 5월 이후 연수구 송도, 갭투자 거래 90건 분석
- 10월 첫주 인천 중구 전셋값 0.35%↑…연수구 0.3%↑
- 송도풍림아이원 지난달 3.4억 전세 계약…매매 5억대
- 영종도, 매매가-전세가 차이가 1억 원 안쪽으로 좁혀져
- 인천 중구 중산동 일부 단지 '2,000만 원' 갭투자 사례도
- 전세사기 40% '무자본 갭투자'…청년 세대 피해 집중
- 일부 매매가 보다 전셋값 더 받아…수백 채 사들이기도

#2. 청약 시장 & 재건축 단지

Q. 다음으로 청약 시장 살펴보겠습니다. 요즘 청약 열기가 뜨겁습니다. 경쟁률도 상당히 높은데 소형일수록 인기가 좋다고요?

- '작을수록 알짜'…청약시장 소형 인기 비결은?
- 대세 된 소형 아파트…청약 경쟁률 2배로 '껑충'
- 1~2인 가구 증가로 중대형 아파트 대신 소형 '대세'
- 2020년 기준 전체 가구 중 1∼2인가구 59.2% 차지
- 올 9월 말까지 전용 59㎡ 이하 경쟁률 평균 10.74대 1
- 일부 중대형 아파트 경쟁률 하락…날로 식어가는 인기
- 소형 아파트, 발코니 확장으로 넉넉한 내부 공간 확보
- 작아도 드레스룸·팬트리 등 공간 효율 극대화 설계 다수
- 전문가들 "전월세 놓기도 수월…투자 목적으로도 관심"

Q. 그런데 최근 어렵게 분양받아 놓고도 계약 포기도 늘고 있다는데 무슨 일인가요?

- 점점 뜨거워지는 청약 시장, 계약은 '시들'?
- '묻지 마 청약 주의보'…높은 경쟁률에도 계약 '저조'
- '고분양가' 상도 푸르지오·호반써밋 개봉 '무더기 줍줍'
- 공급 불안에 청약 열기 '후끈'…'선당후곰' 청약 봇물
- 높은 경쟁률 1순위 마감 단지, 막판 계약 포기 속출
- 상도 푸르지오 클라베뉴 미분양 물량 조만간 공급 예정
- 상도 푸르지오 클라베뉴, 지난달 평균 14대 1 마감
- 호반써밋 개봉, '줍줍' 대열 합류…16일 무순위 청약
- 호반써밋 개봉 평균 25대 1 경쟁…실제 계약률 34.5%
- 층수 선택 안 되는 청약…"계약 포기 사례 당연히 나와"
- 전문가들 "청약통장 사용과 재당첨 금지 이슈 주의해야"

Q. 각종 논란에도 분양가는 당분간 상승할 것으로 보입니다. 강남권 재건축 단지들은 분양 시일을 내년 이후로 미루는 모습인데요. 예비 청약자나 조합 입장에서는 기회가 될까요. 아니면 손해일까요?

- 줄줄이 연기되는 분양 일정…기회일까 손해일까?
- 잇단 청약 완판 속 서울 강남권 아파트 분양 일정 연기
- 자잿값·인건비 상승에 공사비 급등…분양가 상승 직격타
- 올들어 서울 강남 분양 단지 '0'…연기 사유도 가지가지
- 분양보증서 미발급·시공사 간 갈등 등에 일정 연기
- 당초 올해 강남권 분양단지 9곳…4곳 내년으로 연기
- 공사비 급증 고민…분양가 인상 가능할까 '만지작'
- 강남3구·용산, 분상제 적용…분양가 임의 조정 불가
- 최근 집값 다시 반등세…분양 늦출수록 분양가 상승
- 분양가 올라도 주변보다 저렴…"일반분양도 승산 있어"
- 전용 85㎡ 이하 추첨제 부활…청약 수요 충분 판단
- 기약 없이 밀리다 후분양 가능성…자금 마련 빠듯
- '로또 청약' 노리다 기회 날려…"내 집 마련 틀어질 수도"

#3. 재건축·재개발

Q. 마지막으로 재건축, 재개발 시장 살펴보죠. 요즘 몸테크라는 나오고 있던데요. 30년 넘은 노후 단지 거래가 활발해지고 있다고 합니다. 아무래도 정부가 재건축, 재개발에 속도를 내면서 인기가 많은 모양인데 40년 넘은 단지도 신고가가 나왔어요?

- "낡아서 좋아"…'몸테크' 노후단지 인기 이유는?
- 올해 매매거래 서울 아파트…10채 중 2채 '30년 이상'
- 30년 된 집에서 '몸테크'…재건축 노린 노후단지 거래↑
- 재건축 단지 중 아파트 톱3, 모두 강남권 단지 차지
- 대치 우선미, 준공 40년 넘어도 50억 신고가 기록
- 대치 우성·선경·미도 모두 가격 상승…재건축 기대감
- 조합 설립한 은마도 호가 오르며 가격 회복세 완연
- 전세 낀 '갭투자' 많아…거주하면서 '몸테크' 수요도↑
- 강남 등 토지거래허가구역 2년 이상 거주 요건 실거주
- 전문가 "재건축, 장기간 자금 묶여…리스크 감안해야"

Q. 서울 강남권 재건축은 더욱 뜨겁습니다. 압구정3구역 재건축 설계권을 놓고 업계 톱3에 드는 두 업체가 결전을 벌이는데 입주를 노리는 분들 입장에서는 반가운 일이 아닐 수 없어요?

- 서울 강남 압구정3구역 재건축 설계권 두고 맞대결
- 건축·설계업계에서 톱3 드는 '해안 vs. 희림' 2차전
- 다음달 6일까지 재건축 청사진 제출…12월 최종 선정지난 7월 희림건축 선정…용적률 등 지키지 않아 논란
- 압구정3구역 조합, 8월 대의원회 열고 설계업체 재공모
- 감정싸움 거치고 2차전 돌입…재건축 청사진 두고 치열
- 압구정3구역, 현 3,946가구→50층 안팎 5,800가구 규모
- 내년 압구정 재건축 추가 전망…채비 나선 건설업체들
- 한양 1·2차 속한 압구정5구역 설계업체들 경쟁 '후끈'

Q. 그런데 재건축 단지에 이슈가 하나 생겼습니다. 최근 부동산 통계 조작 의혹 수사가 한창인데요. 그런데 이 때문에 재건축 단지 조합원들이 재건축 부담금을 많게는 1조 원 넘게 더 내야 한다는 분석이 나왔어요. 어떻게 된 일인가요?

- 집값 통계 조작에 '훌쩍' 뛴 재건축 부담금?
- 감사원, 이전 정부 총 94회 이상 집값 통계 조작 결과
- 집값 상승 폭 조작 의혹…조작 통계 적용 시 부담금↑
- 한국부동산원 집계 가격상승률 적을수록 부담금 증가
- 재건축부담금, 부동산원 통계 적용 시 1조 8,613억 계산
- KB 적용 시 재건축부담금 9,060억…부동산원比 9,552억↑
- 1가구당 평균 8,500만 원 추가 부담…일부 無부과 단지도
- 전문가들 "자칫 국민 재산 피해…통계수치 바로 잡아야"
- 재건축 단지들, 수사 결과 따라 정부 상대 소송 가능성
- 원희룡 "통계 수사 내용 따라 객관적 산정법 고민할 것"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

당신의 제보가 뉴스로 만들어집니다.SBS Biz는 여러분의 제보를 기다리고 있습니다.홈페이지 = https://url.kr/9pghjn

짧고 유익한 Biz 숏폼 바로가기

SBS Biz에 제보하기

저작권자 SBS미디어넷 & SBSi 무단전재-재배포 금지