상가임대차, 무조건 10년 보장? 아닐 수도 있다[로앤톡]

상가건물임대차보호법은 임차인이 10년 이내의 기간 임대인에게 계약갱신청구를 하면 임대인은 이를 거절할 수 없다. 그래서 이제는 임차인들이 10년 동안 한 곳에서 안정적으로 영업을 할 수 있다. 대부분 상황에서는 그렇다. 하지만 일정 조건이 되면 임대인은 계약갱신청구를 거절하거나, 임대차 계약을 해지할 수 있다.

우선 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인의 계약갱신 요청도 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 거절할 수 있다. 계약갱신 요청의 경우, 현재는 연체 차임이 없다고 하더라도 과거 3기에 해당하는 차임을 연체한 적이 있었다면 계약갱신 요청을 거절할 수 있는 것이다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)

그 밖에 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차를 한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 건물 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 건물의 노후 훼손으로 인한 철거나 재건축이 예정된 경우에도 그러하다.

사실 위의 내용은 임차인이 임대차계약 기간 중 상가 사용에 있어서 하여서는 안 될 일을 하였을 때 임대인을 보호하는 내용이다. 하지만 이러한 상황이 아니라 계약 조건과 재계약 과정에 따라 임대인이 일방적으로 임대차계약 해지권을 가질 수도 있다.

환산보증금이 일정 금액 이상이면, 묵시적 갱신으로 계약이 이어질 시, 임대인과 임차인은 모두 계약 해지를 통고할 수 있고, 그 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 계약해지의 효력이 생긴다.

환산보증금은 월 차임에서 100을 곱한 후 보증금을 더한 금액으로 계산되는데, 환산보증금이 서울의 경우 9억 원, 부산 및 과밀억제권역의 경우 6억 9000만원, 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 경우 5억 4000만원, 그 밖의 지역은 3억 7000만원을 초과할 시에는 일부 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 규정이 있다. 묵시적 갱신에 관한 규정이 그러하다.

일반적으로 환산보증금이 위 범위 내에 있다면 묵시적 갱신 시 임차인은 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있으나, 임대인은 계약을 해지할 수 없다. 하지만 환산보증금이 위 범위를 초과할 시에는 임대인과 임차인 모두에게 계약해지권이 있고, 계약해지 의사를 통고받은 날로부터 1개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생한다.

즉 환산보증금이 일정 금액 이상인 임차인의 경우, 묵시적 갱신으로 계약이 이어진다면 언제든 임대인으로부터 임대차 계약해지 통고를 받고 명도를 요구받을 수도 있다는 것이다.

따라서 환산보증금을 일정 금액 이상으로 초과하여 계약한 경우, 임차인은 묵시적 갱신으로 인해 계약해지 당하지 않기 위해서, 재계약 과정에서 명시적으로 기간을 정하거나 계약갱신요구를 통해 갱신해야 한다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사했을 때, 임대인은 임의로 계약을 해지할 수 없기 때문이다.

상가임대차, 무조건 10년 보장이라고 생각하다가는 급작스러운 계약 해지 통보를 받을 수도 있다. 미리 준비하고 챙겨야겠다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)