새 아파트가 마곡 3억·하남 4억…"계약금 0원, 몽땅 넣어봐"[부릿지]

시세의 70~80% 수준으로 내 집 마련을 할 수 있는 공공분양주택 '뉴홈' 세번째 사전청약 접수가 오는 16일 시작된다. 수도권 역세권, 3기 신도시를 중심으로 총 3295가구가 공급된다. 한번에 많은 물량이 쏟아져 나오는 만큼 나눔형·선택형·일반형 등 주택형도 다양하다. 공고일 기준 서울 및 수도권에 거주하고 있는 무주택자여야 하고 공급유형별 소득·자산 기준도 충족해야 하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 사전청약 접수 전 유형별 총정리를 해봤다.

안녕하세요, 부릿지 김효정입니다. 공공분양주택 '뉴홈' 세 번째 사전청약이 시작됐습니다. 지난달 말 유형별 일정과 공고문이 모두 발표됐고 다음주면 접수가 진행되죠. 접수를 앞두고 많은 분들이 고민하면서 전략을 세우고 계실 것 같은데요. 막상 신청하려고 보니 다양한 물량이 한꺼번에 쏟아져서 어떻게 해야 할지 모르겠다 하시는 분들, 집중해주세요. 부릿지가 사전청약 접수 전 마지막 총정리 해드립니다.

우선 이번 일정은 사전청약이기 때문에 당장 필요한 계약금은 없습니다. 분양이기 때문에 청약통장이 사용되지만 사업 지연이나 취소 가능성도 배제할 수는 없어서 본청약 당첨자로 확정되기 전까지는 청약통장이 유지됩니다. 사전청약 당첨 후 지위를 포기하면 (사전청약 당첨일로부터) 6개월동안 공공주택 사전청약을 할 수 없습니다.

이번에 공급되는 물량은 총 3295가구입니다. 수도권 역세권, 3기 신도시 중심이고요. 나눔형·선택형·일반형으로 나뉘어 공급됩니다.

나눔형은 시세의 70% 이하로 저렴하게 주택을 분양받는 대신 말 그대로 뭔가를 나누는 주택유형입니다. 의무거주 기간 5년을 채우면 주택을 공공에 환매할 수 있는데 처분 손익의 70%가 수분양자에게 돌아갑니다. 중요한 건 '손익'을 나누기 때문에 환매 당시 감정가가 분양가보다 낮은 경우 손실의 70%를 수분양자가 부담해야 합니다.

이번에 공급되는 이익공유형 주택은 하남교산(452호), 안산장상(440호)입니다.

하남교산은 지구 내에서도 위치가 좋은 A5블럭이 나옵니다. 단지 북쪽에 지하철 5호선 하남검단산역이 있고 하남시청도 가깝습니다.

주택형은 59타입 이하 중소형 평수로만 구성돼있습니다. 59타입 기준 분양가격은 4억5639만원인데 추정가기 때문에 본청약시 달라질 수 있습니다.

안산장상 지구는 2025년 개통 예정인 신안산선 장하역(가칭) 인근입니다. 이번 공급 단지 중 분양가가 가장 저렴한 곳인데요. 59타입 기준 추정 분양가는 2억9303만원, 평당 분양가 약 1160만원 대입니다.

일명 '반값 아파트'라고 불리는 토지임대부 주택도 나눔형에 해당합니다. 공공이 토지를 소유하고 건물만 분양하는 방식이기 때문에 5년 후 공공에 환매할 때는 건축물에 대한 손익만 공유하게 됩니다. 거주하는 동안에도 매월 토지 임대료를 내야 해서 사실상 '월세', '반쪽아파트'라는 비판도 있죠.
그래서인지 위치가 굉장히 좋습니다. 서울 마곡지구. 부릿지가 지난 봄에 다녀오기도 했었죠. 5호선 마곡역과 송정역 사이 도보권에 있습니다. 마곡나루역, 마곡산업단지와는 거리가 좀 있어요. 59타입 260가구가 공급되는데 추정 분양가는 3억1119만원입니다. 서울에서 3억원대 신축아파트라니. 그런데 토지 임대료 내야죠. 월 임대료가 거의 70만원입니다.

나눔형 주택은 집값의 80%, 최대 5억원을 최장 40년간 주택담보대출로 받을 수 있고 연 1.9%~3%의 고정금리가 적용됩니다. 근데 마곡단지에 대출받아 입주한다면 이자에 월 임대료까지 내야되겠죠?

선택형은 이번에 처음 공급되는 유형입니다. 6년 임대기간이 끝난 후 분양 여부를 선택하는 건데요. 분양가는 입주시 감정가와 분양시 감정가를 더한 평균값으로 결정됩니다. 6년 거주 후 분양을 원치 않는다면 4년동안 더 임대로 살 수도 있습니다.

군포대야미(346호), 남양주진접2(287호), 구리갈매역세권(285호)이 선택형으로 공급되는 지역인데요.

군포대야미는 서울지하철 4호선 대야미역 인근입니다. 1호선 환승 가능한 금정역까지 3정거장이면 이동할 수 있습니다. 반월호수도 인근에 있고요.

남양주진접2은 4호선 연장선이 지나는 곳에 있습니다. 지금은 직선거리로 약 1.6km 떨어진 오남역이 가장 가깝지만 도보 10분거리에 풍양역이 신설될 예정입니다. 또 가까운 왕숙신도시 생활권을 공유할 수 있습니다.

구리갈매역세권은 경춘선 갈매역과 별내역 사이에 있는데요. 이번에 공급되는 A4블록은 이름에서 알 수 있듯 갈매역 바로 앞입니다. 서울 강북권 이동이 편리하고 별내신도시와도 맞닿아 있습니다.

선택형 주택도 6년동안은 임대 형태로 사는 거기 때문에 보증금과 월 임대료를 내야 합니다. 59타입 기준 남양주진접은 보증금 약 7000만원에 임대료 56만원, 군포대야미는 보증금 8000에 월 61만원, 구리갈매역세권은 보증금 9100만원에 월 임대료 약 60만원입니다. 공고문을 보면 추정 입주시감정가가 나와 있는데요. 이 금액과 6년 후 분양시 감정가의 평균금액으로 주택을 분양받게 됩니다. 분양시 나눔형과 같은 조건으로 대출받을 수 있는데 임대기간에는 최저 1.7% 고정금리로 보증금의 80%까지 전세대출이 가능합니다.

일반형은 말그대로 일반적인 공공분양주택을 말합니다. 분양가 상한제가 적용돼 시세 80% 수준으로 공급됩니다. 위치는 남양주진접2(281호), 구리갈매역세권(230호), 인천계양(614호)인데요. 남양주진접2과 구리갈매역세권은 선택형으로도 공급되죠. 같은 지역이지만 임대기간 없이 바로 분양을 받고 싶다면 일반형을 넣으면 되는 겁니다.

인천계양은 3기 신도시인 계양테크노밸리 지구입니다. 인근에 인천 1호선 박촌역이 있고 광역철도 도입 얘기도 나오고 있죠. 인천계양에서는 유일하게 국평이 공급됩니다. 복층형도 있습니다. 분양가는 59타입 최고 3억9000만원대, 84타입 5억2700만원대입니다.

마지막으로 가장 중요한 유형별 신청자격과 공급비율을 살펴보겠습니다. 어떤 유형이든 공고일 기준 서울 및 수도권(인천광역시·경기도)에 거주하고 있는 무주택자만 신청할 수 있습니다. 세대구성원 전원이 무주택자여야 하고 세대당 1명만 신청할 수 있습니다. 만약 제가 결혼해서 부모님을 모시고 산다면 저와 제 남편, 부모님이 모두 무주택자여야 하고 그 중 한 명만 신청 가능하다는 얘기입니다. 신청자가 세대주일 필요는 없고요. 청약통장 가입 필수(특별공급 최소 6개월·6회 납입 이상, 일반공급 1년·12회 납입 이상)입니다.

특별공급 자격이 된다면 일반공급 중복신청 가능합니다. 하지만 세대구성원 중 1명만 신청할 수 있어서 내가 특별공급, 남편이 일반공급 신청하는 교차접수는 불가능합니다. 다만 청년 특별공급은 세대가 아닌 사람을 기준으로 하기 때문에 유주택자인 부모님 집에 살고 있더라도 본인이 신청자격이 되면 넣을 수 있습니다.

유형별 자격은 이렇습니다. 청년은 나이와 주택 소유 이력, 신혼부부라면 혼인 기간이나 자녀의 나이를 봐야겠죠. 신혼부부와 생애최초 중 고민이라면 뒤에 설명드릴 소득기준을 따져보시고요. 다자녀 특공은 11월부터 2자녀 이상으로 조건이 완화되기 때문에 다음에는 경쟁률이 더 높아질 수 있습니다. 모집공고일 기준으로 자녀가 만19세미만이면 되기 때문에 올해 스무살인 2004년생 자녀도 모집공고일까지 생일이 지나지 않았다면 자격을 충족합니다.

내가 어떤 유형을 넣을 수 있는지 확인했다면 소득 기준을 봐야겠죠. 만19세 이상 세대원 전원의 월 평균소득과 총자산 기준을 충족해야 하는데요. 청년 특공은 본인의 월 평균 소득과 부모의 총자산이 검증대상이 됩니다. 일반형은 총자산에 부동산과 자동차만 포함됩니다.

그런데 나눔형과 선택형의 소득기준 금액이 좀 다릅니다. 나눔형·일반형은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득, 선택형은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 기준으로 합니다. 같은 월 평균 소득 130%라도 금액이 다르기 때문에 확인해야 합니다.

유형별 공급비율은 이렇게 되는데요. 일반형에는 청년 특공이 없는 대신 일반공급 비율이 다른 유형보다 조금 높습니다. 일반공급에 추첨제 있기 때문에 청약가점이 낮아도 기회는 있습니다.

이 기준으로 원하는 유형을 넣으면 되는데 당첨자 발표일이 다르면 중복 신청 가능합니다. 이번 공고는 전부 당첨자 발표일이 다르기 때문에 전부 넣을 수 있고 마곡지구 토지임대부 주택도 SH에서 별도로 나온 공고기 때문에 같은 나눔형인 하남교산을 넣었더라도 마곡지구에 중복으로 신청할 수 있습니다.

그런데 중복 신청한 경우 먼저 발표된 당첨만 인정됩니다. 예를 들어 하남교산과 마곡지구를 둘다 넣어서 당첨됐다면 발표일이 빠른 마곡지구만 인정되는 거죠.

중요한 건 이번 공고는 사전청약이라는 겁니다. 본청약까지 짧게는 2년, 길게는 6년이 걸리는 단지도 있습니다. 이 일정도 상황에 따라 지연될 수 있고요. 그때까지 무주택, 해당 지역 거주 요건을 유지해야 하기 때문에 본청약 시기도 꼭 확인하셔야 합니다.

본청약 이후 입주까지는 또 시간이 걸리겠죠? 의무거주기간도 생각해야 합니다. 입주가능일 기준 나눔형은 5년, 일반형은 분양가에 따라 3년~5년까지 거주의무가 발생합니다. 일반형은 3년간 전매도 제한되고요. 선택형은 임대기간인 6년동안 거주해야겠죠. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정
촬영 김아연, 공하은 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr