"올 상반기 역전세 55%…보증금 반환 지연 위기가구 49만"

임대인 최대 30%, 대출받아도 온전한 보증금 마련 어려워
역전세 비율 대구 중구 76%로 가장 높아…전남 광양선 깡통전세가 31%
국토연 "전세가율 90% 초과 주택 임대시장 진입 막아야"

서울의 한 부동산 (서울=연합뉴스) 김성민 기자 = 정부가 '전세금 차액'에 한해 대출 규제 완화를 발표한 26일 오후 서울 송파구 한 부동산에 전세 관련 안내문이 붙어 있다. 2023.7.26 ksm7976@yna.co.kr

(서울=연합뉴스) 박초롱 기자 = 집주인으로부터 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험에 처한 가구가 최대 49만2천가구이며, 아예 못 받을 수 있는 가구는 최대 4만2천가구로 추정된다는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원은 12일 이 같은 내용을 담은 '보증금 반환 지연 및 미반환 구조 이해와 임차인 불안 완화 방안 연구'를 발표했다.

연구원은 2022년 가계금융복지조사를 활용해 임대인의 저축액·대출 가능액에 기초한 보증금 반환 가능성을 검토했다.

그 결과 임대 보증금이 있는 임대인의 48.3%가 보증금보다 저축액이 적은 것으로 나타났다.

대출 여력을 고려해도 임대인 14.5∼29.6%는 보증금에 상당하는 금액을 마련하기 어려운 것으로 분석됐다.

또 임대인의 최대 6.6%는 보증금의 20%도 마련하지 못하는 것으로 나타났다.

전세 시세가 일정 수준 이상 하락할 경우 임대인이 보유한 현금성 자산과 대출을 모두 동원해도 보증금을 못 돌려준다는 뜻이다.

깡통전세 비중 추이 [국토연구원 제공]

국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 2020년 1월부터 올해 6월 자료를 취합했더니, 보증금이 만기 시 전세 시세보다 높은 '역전세' 계약 비중은 지난해 상반기 6.7%에서 올해 상반기 55.5%로 늘었다. 6월 한 달만 따졌을 때 역전세 비중은 61.5%까지 치솟는다.

보증금이 매매 시세보다 높은 '깡통전세'에 해당하는 계약 비중은 지난해 상반기 0.7%였으나 올해 상반기 5.1%로 높아졌다.

역전세이면서 깡통전세인 계약 비중은 같은 기간 0.3%에서 4.7%로 늘었다.

지역별 역전세 계약 비율은 대구 중구(76.4%), 대구 남구(70.6%), 대구 달서구(69.6%), 대전 서구(62.3%), 대구 수성구(59.3%), 경기 과천시(56.7%) 순으로 높았다.

깡통전세 비율은 전남 광양시(31.2%), 대구 달서구(26.6%), 대구 남구(24.8%), 대구 중구(23.9%), 대구 북구(17.9%), 전남 순천시(15.7%)에서 높았다.

지역별 역전세 및 깡통전세 비중 [국토연구원 제공]

최우선 변제금을 받을 수 있는 소액임차인 기준에 해당하는 계약은 지난해 상반기에서 올해 상반기 계약 만료가 예상되는 전세 계약의 17.8%였다.

역전세와 깡통전세가 동시에 나타나는 계약 중 최우선 변제금 기준을 충족하는 경우는 0.07%에 불과했다. 최우선 변제금을 통한 온전한 보증금 상환 가능성이 무척 낮다는 뜻이다.

보증금 반환 보증보험을 통해 보호받고 있는 전세 가구는 전체의 8.1%였다.

연구진은 이를 바탕으로 보증금을 제때 못 받을 수 있는 위험 가구는 24만1천∼49만2천가구, 보증금을 아예 돌려받지 못할 수 있는 미반환 위험 가구는 2만∼4만2천 가구일 것으로 추정했다.

윤성진 국토연구원 부연구위원과 이슬 서울대 건설환경종합연구소 선임연구원은 "보증금 미반환 위험이 과도하게 높은 전세가율 90% 초과 주택은 주택 임대시장 진입을 제한하고, 시장 변동에 따라 보증금 미반환이 발생할 수 있는 전세가율 60∼90% 부분에 대해서는 보증금 반환보증 가입을 의무화해 사고 위험에 임차인이 노출되지 않도록 제도적으로 보호해야 한다"고 밝혔다.

또 세입자를 낀 주택의 집주인이 바뀌는 경우(보증금 반환 채권 교환) 임차인의 동의를 받는 절차를 신설해야 한다고 주장했다.

이와 함께 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제에는 레버리지 성격이 있는 전세 보증금을 반영해야 한다고 제언했다.

chopark@yna.co.kr

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