국제도시 용산에 인접한 매력 …'마·영·동' 뜬다 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

서울 핫플레이스
실수요자 내 집 마련
내년 상반기까지가 적기
업무지구·민족공원·뉴타운…
용산 일대 천지개벽 앞둬
공덕·상암·당산·문래·상도
미래가치 함께 성장 기대

용산의 도약과 함께 주목되는 인근 마포구의 래미안푸르지오(왼쪽)와 동작구 아크로리버하임 아파트 전경. 매경DB

올 추석 이후 부동산시장 흐름은 안정 국면 내지 숨 고르기 장세가 예견된다. 상반기 서울지역을 중심으로 단기 급등한 주택시장은 8월 이후 매물은 쌓이고 매수는 줄어들고 있다. 거래가 감소하고 가격상승폭이 둔화되는 조정양상이다. 올해 거래된 서울 아파트 가격은 전 고점의 87% 수준까지 회복된 것으로 드러났다. 하지만 추석 이후 부동산시장은 주춤하는 양상이다. 저가 급매물 소진으로 매수세가 급격히 줄어들고 고금리 기조 강화와 특례보금자리론, 50년 만기 주택담보대출 축소, 가계 및 기업부채 증가, 주택 공급부족 우려, 경기침체 우려, 매수심리 불안 등으로 한 방향으로 예측이 어렵다. 저점을 찍고 바닥을 탈출했으니 더 오를 것이란 주장과 단기 급등한 만큼 쉬었다가 에너지 충전 후 내년 이후 재상승할 것이란 주장이 대립하고 있다. 양극화 현상은 상황 파악을 더 어렵게 만들고 있다. 급등이나 급락은 없을 것으로 관측된다. 윤석열 정부의 규제 완화 정책, 수급 불균형, 젊은 층의 주택구매 열풍 등은 상승 요인이다. 반대로 금리급등, 실물경기 침체, 부동산 경기변동 사이클은 하락 요인이다. 해외부동산 동향은 중립적이다.

이상을 요약하면 특별한 돌발 악재 등 큰 이변이 없는 한 앞으로 부동산단기 전망은 안정적인 흐름이 예상된다. 다만 아파트 인허가, 착공, 분양물량 등이 30~50% 급감하고 있어서 결정적 변수로 작용하고 미국 금리인상과 고물가, 고환율, 국내 경기침체 우려, 가계부채 급증, 정치 리스크 등 거시경제 불확실성은 상존하고 있다.

본론이다. 실수요자는 언제 어디에 집을 사야 할까. 지금부터 내년 상반기가 내 집 마련 적기로 보인다. 올 상반기에 바닥을 탈출하고 보합을 보이는 만큼 내년 상반기까지는 전체적으로는 조정 장세가 예견된다. 9·26 공급대책 영향에다 2차 바닥권의 도래 가능성 등으로 볼 때 저가 급매물, 신규 청약, 경매 등 적정한 매수 기회는 언제든 다시 올 개연성이 크다.

그렇다면 미래 10년 투자지도를 바꿀 만한 성장지역, 핵심 입지는 어디일까? 현재로선 강남을 능가할 성장 도시로 단연 용산을 꼽는다. 인구 증가, 소득 증가, 인프라 증가, 행정계획 등 4대 성장지표를 알면 해당 지역의 성장 잠재력을 추정할 수 있다. 지금 용산은 프랑스 파리의 라데팡스처럼 천지개벽이 예상된다.

첫째, 광화문과 함께 국가 상징거리로 거듭나고 국가상징 건축물도 조성된다. 도시 공간구조의 변화, 지역경제 활성화, 부동산시장 대변동이 점쳐진다. 광화문, 여의도, 강남권 등과 연계돼 미래 중심지로 우뚝 설 것이다.

둘째, 뉴욕 맨해튼의 센트럴파크에 버금가는 민족공원의 조성이다. 도심 속 국가공원, 글로벌 관광명소로 탈바꿈한다.

셋째, 용산정비창을 국제업무지구로 대개조하는 야심찬 계획은 15년 전 실패를 뛰어넘는 압권이다. 미래교통 중심지로 도심항공교통(UAM)이 총망라된 '모빌리티 허브' 구상이다. 향후 GTX-B, 수색~광명 고속철도, 신분당선 연장선 등이 들어서면 총 8개 철도 노선환승체계가 완비된다.

넷째, 한남뉴타운 등 재정비사업이 정비되면 새로운 부촌 탄생도 기대된다. 일레븐건설이 시행하는 유엔군사령부의 복합용도개발도 급물살을 탈 것이다. 서울시는 '2040서울도시기본계획' 발표를 통해 광화문-서울역-용산-한강-노들섬-노량진을 잇는 7㎞ 거리를 국가상징거리로 조성한다고 발표했다. 용산엔 라데팡스 개발이 참고가 되고 모범사례가 되지 않을까. 라데팡스는 파리의 부도심으로 업무, 상업, 문화, 역사, 주거 융복합도시로 개발됐다. 루브르박물관과 샹젤리제 거리, 개선문, 라데팡스와는 직선으로 이어졌다. 따라서 일자리, 여가, 교육·문화, 수변녹지, 상업시설, 대중교통 거점 등 서울에도 이른바 '15분 도심권'이 탄생할지도 모른다.

부동산 경제학에서는 '인근지역' 이론이 있다. 용산이 새로운 도심권, 국제도시로 부상할 경우 '인접성 효과'를 누리는 지역을 찾아볼 수 있다. 용산과 마주보는 강남, 마포, 여의도를 포함한 영등포, 성동, 동작구가 대표적이다. 이미 급등한 강남, 성동은 제외하고, 필자가 특허기술 빅데이터 기반으로 개발한 아파트 추천앱 '살집팔집'에서 생성한 나머지 성장지역 슈퍼아파트를 소개한다. 살기 좋고 사기 좋은 아파트 중 미래가치가 높은 아파트 단지만을 골랐다. 용산은 신동아, 한강맨션, 남산대림, 청화, 용산롯데캐슬센터포레, 한가람, 도원동삼성래미안, 강촌, LG한강자이, 이촌코오롱 등이 대표적이다.

마포구는 래미안공덕3·4차, 상암월드컵파크3·7·9·10·11단지, 성산시영, 강변힐스테이트, 마포자이2차, 마포래미안푸르지오, 브라운스톤공덕 등이 있다.

영등포구는 시범, 삼부, 영등포푸르지오, 남서울, 광장, 문래자이, 신길센트럴자이, 신길뉴타운아이파크, 신길우성1·4차, 양평동 한신, 영등포 아트자이, 문래힐스테이트, 래미안영등포프레비뉴 등이 있다. 동작구는 아크로리버하임, e편한세상 상도노빌리티, 래미안 상도3차, 힐스테이트 상도프레스티지, 흑석 롯데캐슬 에듀포레, 대방2단지주공, 흑석한강푸르지오, 흑석한강센트레빌 등이 있다.

[고종완 한국자산관리연구원장]