마곡 3억대 아파트…알짜 사전청약 주목

마곡, 하남교산, 인천계양 등
총 7곳서 3295가구 쏟아져
오는 16~17일 특별공급하고
일반공급은 18~19일 진행
분양가 저렴·특별공급 기회 많아
신혼부부, 청년 등 실수요자 주목

3기 신도시가 들어설 경기도 하남시 교산지구 일대 모습.

날로 높아지는 분양가에 청약 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 이제는 수도권 웬만한 입지 좋은 곳에서는 분양가 10억이 드문 일이 아니게됐다. 내집 마련을 기다려온 실수요자들은 상승한 분양가를 받아들여야할지, 청약을 포기해야할지 고민이 커질 수밖에 없는 상황이다. 이러한 상황에서, 정부가 저렴한 분양가에 공급하는 ‘공공분양’ 사전청약은 ‘내 집 마련’의 현명한 기회가 될 수 있다. 입지 좋은 수도권에서 저렴한 분양가로 신축 아파트가 공급되는 것이다. 또한 공급 유형에 따라 정부의 정책 대출도 지원된다. 사전청약은 신혼부부나 청년 등 특별공급 물량이 많다. 청약점수가 낮아 청약 시장에서 기회가 적었던 실수요자들은 나한테 유리한 공급유형은 무엇인지 파악해 적극적으로 청약에 도전해볼만 하다.

12일 국토교통부에 따르면, 정부는 서울 수도권 총 7개지역에서 3295가구를 사전청약으로 공급한다. 공급 지역은 서울 마곡, 경기 하남교산, 남양주진접, 구리갈매, 인천계양, 안산장상, 군포대야미 등이다.

이달 16~17일 특별공급이며, 일반공급은 18~19일 접수를 받는다. 특히 사전청약은 일반형, 나눔형, 선택형 등 공급유형마다 자금조달방식과 환매시 시세차익을 나누는 방식이 다르다. 내가 관심있는 지역이 어떠한 유형으로 공급되는지 꼼꼼하게 파악해야한다.

서울 마곡에서는 오랜만에 260가구가 공급된다. 5호선 송정역과 마곡역 사이에 위치해 5호선을 도보권으로 이용 가능하다. 주변에 9호선(신방화역), 공항철도(마곡나루역) 등이 위치해 교통이 편리하며, 인근 초·중학교 덕분에 교육여건이 우수하다.

사전청약은 공급유형별로 분양가 납부 방식이 다르기때문에 각 유형의 특징을 꼼꼼히 살펴봐야한다.

공급방식은 나눔형 토지임대부다. 말 그대로, 토지는 공이 토지를 소유하고, 건축물에 대한 소유권은 수분양자가 갖는 방식이다. 40년간 거주한 뒤 재계약을 통해 최장 80년까지 거주할 수 있다. 추정 건물 분양가는 3억1119만원, 추정 토지임대료는 월 69만7600원이다.

경기 하남교산에서는 452가구가 나온다. 하남교산 지구는 지구 내 3호선 하남연장선(송파~하남 구간) 신설역이 예정돼 있고, 서울 강남 송파까지 접근성이 우수하며, 수도권제1순환고속도로, 중부고속도로 등 광역교통 접근성이 편리하다.

공급방식은 나눔형이다. 나눔형은 분양가가 저렴한 대신, 나중에 집을 매매할 때 시세차익을 정부와 공유한다. 나눔형은 실수요자들의 자금부담을 덜기 위한 공급방식이다. 분양가의 80%까지 최대 40년간 저금리 모기지를 지원한다. 의무거주기간 이후 사업시행자(LH)에게 환매가 가능하다. 환매 시 처분 손익의 70%를 수분양자에게 귀속하는 유형이다. 전체 물량 중 80%는 특별공급으로, 청년(15%), 신혼부부(40%), 생애최초(25%)로 구분되며, 나머지 20%가 일반공급으로 배정된다.하남교산 분양가(전용 59㎡기준)는 4억5000만원대다.

남양주진접2 지구에서는 668가구가 공급된다. 남양주진접2 지구는 풍양역(4호선, 9호선 예정) 신설과 국지도 98호선(수동~오남) 개통이 예정되어 있어 서울과 강원 서북권 접근성이 우수하다.

남양주진접2 지구는 일반형과 선택형으로 각각 공급된다. 일반형은 기존 공공분양과 동일하다. 전체 물량 중 70%는 특별공급으로, 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%), 노부모부양(5%), 기관추천(15%)으로 구분되며, 나머지 30%가 일반공급으로 배정된다.

선택형은 6년 우선 임대 거주 후 분양을 선택할 수 있는 주택이다. 분양전환가격은 ‘입주시 감정가+분양시 감정가’의 평균 가격으로 산정된다. 나눔형과 동일하게 분양전환시 장기저리모기지가 지원된다. 전체 물량 중 90%는 특별공급이다. 청년(15%), 신혼부부(25%), 생애최초(20%), 다자녀(10%), 노부모부양(5%), 기관추천(15%)으로 구분되며, 나머지 10%가 일반공급으로 배정된다.

남양주진접2 (전용 59㎡기준) 일반형 분양가는 3억4000만원대다. 선택형은 보증금 6900만원에 월 임대료 56만원이다.

사전청약이므로 공급가는 추정 분양가며, 실제 분양가는 본청약 시점에 확정된다.

사전청약은 하남교산, 서울 마곡 등 수도권 알짜입지에서 공급된다.

구리갈매지구에서는 515가구가 일반형, 선택형으로 공급된다. 구리갈매역세권 지구는 갈매역(경춘선), 별내역(8호선 예정)에 인접한 더블역세권으로 편리한 대중교통은 물론 광역교통망 접근성이 좋으며, 서울 및 별내신도시와 맞닿은 입지로 생활편의성이 우수할 것으로 전망된다.

인천계양에서는 614가구가 일반형으로 나온다. 인천계양 지구는 박촌역(인천도시철도 1호선), 계양역(공항철도) 등 대중교통 접근성이 양호하고, 수도권제1고속도로, 인천국제공항고속도로, 경인고속도로 등 광역교통망이 우수하여 향후 서울~부천~인천을 잇는 수도권 서남부의 요충지로 조성될 예정이다.

안산장상 지구에서는 440가구가 나눔형으로 나온다. 이곳은 신안산선(안산-광명-여의도) 신설역이 예정되어 있어 서울 접근성이 우수하며, 안산시청 인근으로 기존 도심 인프라를 누릴 수 있으며, KTX광명역 및 고속도로 접근성이 우수해 향후 교통 편리성이 더욱 좋아질 것으로 기대된다.

군포대야미에서는 345가구가 선택형으로 나온다. 군포대야미 지구는 서울로 직결되는 대야미역(4호선) 생활권으로 서울까지 대중교통 접근성이 우수하고 안양권 생활 인프라를 가까이 누릴 수 있으며 반월호수, 수리산도립공원 등으로 둘러싸인 자연환경이 쾌적하다.

사전청약은 다른 지구와 중복 신청도 된다. 그러나 당첨자 발표일이 다른 공공 사전청약에 중복 신청할 경우 먼저 발표된 당첨만 인정된다. 예를 들어 마곡10-2(당첨자 발표는 11월 2일)와 인천계양(당첨자 발표는 11월 3일)에 모두 신청해 당첨될 경우 우선 당첨된 마곡10-2의 당첨이 인정된다.

특별공급과 일반공급 둘다 신청 가능하다. 1가구 내 무주택가구 구성원 중 1인이 동일 블록 내에서 특별공급과 일반공급에 중복신청이 가능하다. 특별공급 사전청약 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨자 선정에서 제외된다.

나눔형 분양주택에서 청년 대상 특별공급이 있다. 미혼인 만 19∼39세 이하 무주택자는 유주택인 부모와 같은 주민등록표 등본에 등재되어 있어도 신청이 가능하다. 단 부모의 총자산은 검증 대상에 들어간다.

소득은 사전청약 특별공급 기준이다. 사전청약 당첨 후 본청약때 소득이 올라가 기존 자격을 벗어나도 상관이 없다. 그러나 무주택(가구주 및 가구원) 여부, 다른 분양주택 당첨 여부, 해당 지역 거주기간 충족 여부는 본청약 시점에 다시 한번 심사하게 된다.

사전청약이기 때문에 최종 분양가와 임대료는 본청약때 확정됨을 주의해야한다. 이번에 공개된 분양가는 ‘추정’ 분양가다. 그러므로 향후 주변 시세가 올라가면 본청약때 분양가도 인상될 수 있음을 유의해야한다.

사전청약이기 때문에 예정 공급일이 미뤄질수 있다는 점도 유념해야한다. 실제로 2021~2022년 공고가 나온 3기신도시 사전청약 당첨자들은 입주 예정일이 1~2년 밀릴 것으로 전망되자 당첨을 포기하고 있다.