83만대1 청약광풍의 그동네…흑석뉴타운 외톨이 개발 재시동 [부동산360]

동작구청, 지난 5일 흑석10구역 사전타당성 용역 발주
전문가 “사업성 개선해야 개발 효과 거둘 것”

[헤럴드경제=이준태 기자] 9년 전 정비구역에서 지정 해제되며 서울 동작구 흑석뉴타운의 마지막 미개발지로 남은 흑석10구역이 재개발 사업에 재시동을 걸고 있다.

11일 동작구청 등에 따르면, 동작구는 지난 5일 흑석10구역 사전타당성 조사 용역을 발주했다. 흑석10구역은 흑석뉴타운 11개 구역 중 유일하게 정비사업이 진행되지 못하고 있다.

흑석10구역은 동작구 흑석동 204-104번지 일원 면적 4만5882㎡, 토지 소유주 379명으로 구성됐다. 지난 2014년 정비구역에서 해제된 바 있다. 구역 내 대부분 지역이 1종 일반주거지역으로 용적률 규제를 받아왔으며 경관지구로 묶여 있어 5층 고도제한을 받는 등 사업성이 떨어지는 지역으로 꼽힌다. 현재 구역 내 용적률은 78%로 전해진다.

동작구는 구역 내 주민들의 개발 열의가 크다고 판단해 재개발 가능성을 들여보겠다고 설명했다. 앞서 지난 2021년 흑석10구역은 2차 서울시 신속통합기획안을 접수했고 지난해에도 민간재개발 주민 동의서를 징수하는 등 재개발을 추진했던 곳이다. 그러나 주민 동의율에서 각각 52%, 53%를 각각 받으며 고배를 마신 바 있다. 중앙대학교 인근 공인중개업소 관계자 A씨는 “구역 내 고도가 높은 지역에서 개발 의지가 있다. 최근 재개발추진위원회가 들어선 것으로도 알고 있다”며 “다만, 임대수익이 발생하는 중앙대 인근에선 개발 의지가 다소 떨어질 것”이라고 전했다.

과업지시서에 따르면 낙후된 노후 저층 주거지의 신속한 주거환경개선과 주택공급 확대 등을 위해 주택재개발 사업을 통한 정비가 필요한데, 여전히 주민 추진 의지가 높은 구역에 대해 개략개획을 산출한다는 방침이다. 또, 사업성 산출과 주민설명회 및 주민의견조사 지원 등을 통해 주민 의견을 반영하고 타 사업방식 검토 등도 실시할 예정이다.

구청 한 관계자는 “개발계획 전 통상적으로 하는 절차로 전체적으로 사업성 여부를 들여다보는 차원”이라고 설명했다.

과업지시서의 정비계획 수립 검토 사항은 주변여건과 입지 및 주변지역 개발계획, 용도지역 등 도시계획 사항 등이 담겼다. 이에 대해 구청 관계자는 “주민들의 개발에 대한 열의를 반영하며 용도지역 변경 등밖에 답이 없는지 들여다보겠다. 시와도 접촉을 계속 이어나가겠다”고 설명했다.

다만, 시 관계자는 “사업의 기본적 사항을 원칙적으로 유지하겠다. 용도지역을 급변경하는 건 없을 것”이라며 “사업성이 떨어지는 구역인데, 실질적인 사업성을 산출하고 검토할 계획”이라고 설명했다. 이어 “사업성이 떨어짐에도 주민들의 개발 의지를 다시 한 번 확인하기 위한 차원의 사전 작업”이라며 “이후에 주민들의 의견을 반영하면서 사업성 개선 여지 중 용도구역 뿐만 아니라 건축 계획 등을 살펴볼 계획”이라고 덧붙였다.

전문가 사이에선 뛰어난 입지 여건으로 수요층은 두텁지만, 사업성 개선이 필요하단 지적이다. 더불어, 종 상향이 이뤄지더라도 기부채납 등 전제 조건이 따라오기 때문에 신중한 접근이 필요하단 분석이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “개발이 이뤄지더라도 1종 일반주거지역에선 큰 효과를 거두긴 힘들다”며 “용도구역 변경 시에도 기부채납 등이 이뤄지게 되면 실질 용적률 상승 폭은 제한될 것”이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “최근 행정절차 간소화나 공공 참여 등 주택 공급 정책 제도가 개선되면서 타당성 조사 결과가 이전과는 달라질 것”이라면서도 “다만, 종 상향 추진은 법과 제도를 건드리기 때문에 변경되긴 어렵다. 주변 일조권 침해 등 문제도 있어 신중하게 접근해야 한다”고 분석했다.

한편, 흑석뉴타운은 입주가 완료되면 동작구 흑석동 일대10개 구역에 1만여가구가 들어선다. 이미 6개 구역에선 준공됐다. 나머지 4개 구역에선 재개발 사업이 추진되고 있다.

Lets_win@heraldcorp.com