[창간 설문] 전문가 2명 중 1명 "집값 지금보다 더 내려야 한다"

[주택공급 위기, 미풍일까 태풍일까(2)] 주택 착공·인허가 급감… '270만가구' 공급 비상

[편집자주]한국은행의 금리 인상 정책이 올해 2년째를 맞았다. 주요 금융회사의 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 올라가고 2010년 저축은행 부실사태의 비극이 재현될 것이란 불안이 커진다. 머니S는 금리 인상 2년과 정부의 9·26 부동산대책을 맞아 43인의 부동산·금융 업계 임직원과 연구원 등을 통해 현상황을 진단하고 내년 경제를 전망하는 설문조사를 진행했다. 지난 9월 15~21일 온라인을 통해 설문 참여자를 모집했다.

지난 9월26일 정부는 관계부처 합동으로 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표해 수도권 3기 신도시 등에 내년까지 100만가구 공급을 목표로 민간 건설사업자의 공사비 증액 기준을 마련하고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 지원을 공조하겠다고 밝혔다./사진=이미지투데이

◆기사 게재 순서
(1) 부동산·금융 업계 "금리·집값 안정 1년 이상 걸릴 것"
(2) 전문가 2명 중 1명 "집값 지금보다 더 내려야 한다"
(3) 전문가 5명 중 1명 "PF 상황 저축은행 부실사태 수준"

윤석열 정부 2년 차에 주요 공약의 하나인 '270만가구 공급계획'이 비상사태로 돌입했다. 국민 주거안정을 목표로 한 주택공급대책은 올 초 정부의 세금·대출 규제 완화와 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율) 특혜 등 각종 지원에도 글로벌 경기침체의 공격을 막아내지 못하고 있다. 살인적인 인플레이션으로 각종 공사의 자재비와 인건비가 폭등했고 이는 사업자 이윤 감소, 공급 위축, 분양가 상승 등 여러 형태로 주택공급에 위기 신호를 가져왔다.

정부 조사 결과 올들어 8월까지 주택 인·허가 수는 전년 동기 대비 39% 감소했다. 착공과 준공도 같은 기간 각각 56%, 8% 감소했다. 정부는 계획 수정 대신 각종 규제 개선을 통해 공급을 앞당기는 방식의 정공법을 택했다. 올해부터 내년까지 주택 100만가구 이상을 공급하겠다는 계획을 내놓았다. 정부의 새 공급대책인 9·26 부동산대책은 고금리 등 경기 불확실성으로 주택 착공과 인·허가 등 공급 선행지표가 악화됨에 따라 2~3년 후 발생할 수 있는 공급난에 선제 대응하기 위한 방안으로 풀이된다. 현재의 공급난이 향후 집값 불안으로 이어질 수 있다는 시장의 우려에 따른 것이다. 하지만 설문 결과 전문가들은 불황 타개를 위한 규제 완화가 필요하다고 보면서도 대외 불안을 정부 정책으로 막기에는 많은 제약이 따른다는 의견을 내놓았다.

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"공급대책 필요하지만 효과 낮아"

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지난 9월26일 정부는 관계부처 합동으로 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표해 수도권 3기 신도시 등에 내년까지 100만가구 공급을 목표로 민간 건설사업자의 공사비 증액 기준을 마련하고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 지원을 공조하겠다고 밝혔다. 공공택지 전매제한은 1년간 한시 완화하기로 했다.

주요 건설·신탁사의 정비사업 담당자와 은행·증권 PF 담당자 등은 이번 공급대책의 시급성에 대해 대체로 긍정적인 반응을 보였다. 전체 설문 참여자 43명 중 가장 많은 28명(65.1%)은 공급대책이 '2~3년 후 공급 안정을 위해 필요하다'고 응답했다. 이어 '수도권 등 일부 지역에 필요하다'는 의견도 20.9%였다. 하지만 '미분양 규모 고려시 공급과잉 우려'라는 응답도 7.0%에 달했다. '기타'(4.7%) 의견에는 '내년 총선을 의식한 민심 달래기로 보임' '이전 정부의 계획된 공급으로 영향 없음' 등이 있었다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원(부동산학 박사)은 "과거 대책과는 달리 수요를 자극하지 않고 공급 확대를 통한 시장 안정방안이 수요자의 불안심리 진정에 도움될 것"이라고 평가하면서도 "다만 시장 방향을 바꿀 수 있을지는 지켜봐야 한다. 공급 신호는 무주택자에게 급히 집을 사지 말고 기다리는 게 좋겠다는 의미로 해석되나 효과를 내려면 부지 선정과 재원 확보 등의 후속 계획이 나와야 한다"고 말했다.

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수도권 집값, 올라야 한다 '5%' 내려야 한다 '49%'

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정부의 부동산대책이 가장 초점을 맞춰야 하는 부분이 무엇이냐는 질문에 설문 참여자들은 ▲공급(48.8%) ▲거래(25.6%) ▲가격(16.3%) ▲기타(7.0%) 순으로 응답했다. 기타 의견에는 '가계 부채' '지역별 수요-공급에 맞는 대책' '공급은 소요 시간이 길어 거래 저해 요소를 완화하는 것이 필요' 등이 제시됐다.

'서민·중산층 주거안정을 위해 필요한 정책은 무엇입니까'(복수 응답)라는 질문에는 ▲'대출·세금 규제 완화'(34.7%) ▲'공공주택(분양·임대) 공급 증가'(29.2%) ▲'민간주택 공급 증가'(22.2%) ▲'집값 하락'(12.5%) 순으로 응답했다.

현재 수도권 집값 수준에 대해 절반에 가까운 21명(48.8%)은 '더 내려야 한다'고 생각했다. 이어 ▲'적정 수준이다'(39.5%) ▲'더 올라야 한다'(4.7%) ▲'기타'(4.7%) 순으로 나타났고 기타에는 '서울 기준 가격이 높다'는 의견이 있었다.

'현시점에서 부동산 정상화의 의미는 무엇입니까'(복수 응답)라는 질문에 절반 이상의 33명(52.4%)이 '주요 지역 집값 안정'이라고 답했다. 다음으로 ▲'미분양 주택 감소'(19.0%) ▲'청약 과잉 완화'(15.9%) ▲기타(11.1%) 순이며 기타 의견에 '공급 증가' '적정 거래량 지속' '가격 변동성 감소' '정부 개입 축소' 등이 있었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난해 미국 기준금리 인상을 기점으로 외부 요인의 영향이 국내 정책으로 상쇄되는 데는 한계가 있다"면서 "시장 상황이 나아지면 주택공급이 자연 증가할 수 있을 것"이라고 분석했다.