재건축 상가 ‘지분 쪼개기’ 막는 법안 나왔지만… “원칙적으로 분양 금지해야”

정부, 권리산정일 조기화로 상가 쪼개기 방지
업계는 “쪼개는 시점만 당겨졌을 뿐”
상가→주택 분양받을 수 없도록 해야

사업성 좋은 지역에 투기 목적의 상가 지분 쪼개기가 늘면서 최근 정부가 대책을 마련했지만, 근본적인 해결책은 아니란 지적이 나오고 있다. 정부 방침의 핵심내용은 권리산정일 조기화인데, 권리산정일 이전에도 상가 쪼개기는 언제든 발생할 수 있다는 설명이다. 전문가들은 과소필지의 경우 원칙적으로 주택을 분양하지 못하게 하는 등 엄격한 규제 필요하다고 조언한다.

부산 해운대구 우동 '대우마리나 아파트' 단지 내 상가의 모습. 이 아파트 상가에서는 1실을 123개로 쪼개 매도하는 '상가 지분 쪼개기' 논란이 불거졌다. / 독자 제공

11일 관계부처에 따르면 정부는 지난 9월 26일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 발표하고 이른바 ‘상가 지분 쪼개기’로 인한 분쟁과 투기 방지를 위해 상가도 주택과 동일하게 지분 쪼개기를 제한했다. 현재 주택은 권리산정일 이후 지분을 분할하면 분양권을 부여하지 않는데, 상가도 동일하게 적용한다는 의미다.

그동안 투자 수요가 몰리는 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 상가 지분 쪼개기가 성행해왔다. 지난 4월 강남구청은 대치동 미도·선경, 압구정 미성, 개포현대1차 등 7개 아파트에서 상가 쪼개기가 성행하고 있다고 판단해 이 단지들을 개발행위 허가제한 지역으로 지정하기도 했다. 제한 지역으로 지정하면 3년간 토지 분할 등의 행위가 제한된다. 부산 해운대구 우동 대우마리나 1차 아파트 지하 상가에서는 1실을 사들인 한 법인이 이 호실을 123개로 쪼개 매도하는 사례도 발생했다.

지분 분할 건수도 크게 늘었다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 최인호 의원에 따르면 2020년부터 지난해 말까지 정비구역 지정 등 재건축 초기 단계인 전국 아파트 단지에서 일어난 지분 분할 건수는 총 123건으고 집계됐다. 지난 2020년 12건이었던 것에 비하면 최근 3년간 6.4배나 늘어났다.

정부의 대책에도 불구하고 근본적인 해결책이 될 수 없다는 지적이 나온다. 준공 후 30년이 넘으면 재건축사업이 추진될 수 있는 점이 명확하고 사업성이 양호한 단지를 분석하는 것은 어렵지 않기 때문에 권리산정일 이전 상가 쪼개기가 충분히 가능한 상황이라는 설명이다.

한 재건축 조합 관계자는 “정부 방안대로 된다면 예를들어 재건축 5~6년 전에 쪼갤 수 있었던 것을 10년 전에 쪼개야한다는 것인데, 기다리는 시간이 늘어 위험성은 증가할 수 있지만 쪼개는 행위 자체는 가능해 크게 의미가 없다고 보여진다”며 “권리산정일 이전 기준을 ‘몇 년 전’으로 확실히 정해놓는다든가 일정 시기 이전 쪼갠 상가는 의결권은 안준다든가 명확한 기준이 있어야할 것”이라고 말했다.

또 주택과 달리 상가는 쉽게 분할할 수 있고 분할 후 각각의 소유자에 조합원 자격이 온전하게 주어진다. 전문가는 이런 특징이 근본적으로 없어지지 않는 한 해결되기 어렵다고 설명했다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 관련 보고서에서 “서울시 재개발 사업처럼 분할 후 과소필지 소유자에게는 원천적으로 주택을 분양하지 못하게 하는 규정을 두는 방안을 고려할 수 있다”고 주장했다. 즉 상가는 상가만 받을 수 있게 해야한다는 것이다.

이 부연구위원은 또 “분할 시 분양권이나 의결권에 제약을 두는 방안도 검토할 수 있는데, 분양권과 의결권은 대표 1인만 인정하거나 상가조합원 의결권은 지분비율에 비례해서 인정하는 방법 등이 있다”며 “분할한 상가 소유자에게는 권리가액 이상의 종후자산 취득분에 대해 세제 혜택을 제공하지 않게 하는 방법도 고려해야할 것”이라고 덧붙였다.

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