[법률S토리] 부동산 물려받았는데 세금 낼 돈 없다면… 현금성 자산부터

사진=이미지투데이

여러가지 자산 중 어떤 자산을 먼저 증여하면 좋을지, 어떤 자산은 증여가 아닌 상속을 하면 좋은지 질문을 많이 받는다.

현금성 자산과 부동산이 있는 경우에는 현금성 자산을 먼저 증여하는 것이 순서다. 이유는 간단하다. 증여세법상 증여는 증여받은 사람이 세금을 내야한다.

그런데 대부분의 수증자들이 부동산을 증여 받을 경우 세금을 납부할 재원이 부족해 곤욕을 치루는 경우가 많다. 그러나 현금은 증여 받은 후 그 금액에서 증여세를 납부할 수 있기 때문에 이런 점을 고민하지 않아도 되고 향후 부동산 등의 자산을 증여받을 경우 증여세 재원을 미리 수증자 명의로 재원을 관리 할 수 있어 유리하다.

또 증여세 부담 금액이 큰 경우에는 연부 연납이라는 제도도 활용할 수 있다. 증여세 납부세액이 2000만원을 초과하는 경우 납세지관할세무서장에 신청해 허가를 받아 연부 연납할 수 있도록 규정하고 있다. 이때 납세 담보를 제공해야하며 연부연납에 따른 이자는 연 2.9%를 부담해야 한다. 최대 5년간 납부할 수 있다.

다음은 시세 보다 낮게 평가할 수 있는 자산을 증여하는 것이다. 상속세및증여세법(이하 상증세법)에 따르면 증여재산을 평가할 때 매매사례가액, 감정가액, 수용, 경매 또는 공매가액 등을 차례로 적용하고 해당가액이 없는 경우에는 세법에서 정하는 보충적 평가방법에 따라 산정한다.

보충적 평가방법은 부동산의 경우 정부에서 고시하는 공시가격 또는 기준시가며 이 가액은 실제 시세 대비 토지나 상가는 50~60%, 아파트는 최대 70% 수준에 불과하다.

예를 들어 시세 10억원의 토지를 5~6억원으로 평가해 증여할 수 있다면 자녀는 5~6억원에 대한 증여세만 부담하면서 실제로는 10억원을 증여 받은 것이 된다. 이런 면에서 아파트는 면적.위치.용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액으로 평가해야 하므로 증여하기에 좋은 자산은 아니다.

반면 꼬마빌딩과 같은 상가 건물이나 단독주택, 나대지, 농지 등은 매매사례가액 적용이 어렵기 때문에 해당 물건에 수용, 경매, 공매가액이 존재하지 않는다면 공시지가 또는 기준시가로 증여가 가능하다.

다만 이 같은 편법 증여를 막기 위해 2019년에 '고가의 비주거용 부동산'에 대해 감정평가가액으로 과세할 수 있는 법적 근거를 마련했으므로 주의해야 한다. 감정평가를 받아야 하는 '고가의 비주거용 부동산'에 대해선 규정으로 정해진 것이 없는 만큼 세무전문가로부터 자문을 받는 것을 추천한다.

수익이 발생하는 자산의 증여도 고려해야 한다. 가치가 동일한 자산이라면 현재 수익이 발생하고 있는 자산이 좋다. 거주하고 있는 주택이나 비사업용 토지는 자녀에게 증여 후에 양도하기도 어렵고 재산세와 종합부동산세만 부담이 되는 자산이 될 수도 있기 때문이다.

이보다 월세가 발생하는 상가나 임대주택, 배당이 발생할 수 있는 주식을 증여하는 것이 좋다. 수익이 발생하는 자산을 부모가 보유하고 있는 경우에는 부모가 소득세를 1차 납부하고 이 자금을 증여나 상속할 때 다시 증여세·상속세가 2차로 발생한다. 하지만 이를 자녀가 보유하게 되면 소득세를 1번만 내고 자녀에게 출처가 명확한 자금이 될 수 있기 때문에 여러모로 유리하다.

마지막으로는 가치가 상승할 것으로 예상되는 자산을 증여하는 것이 유리하다. 현재 가치가 똑같은 자산이라도 앞으로 가치가 높아지면 추후 증여시 높은 가치로 증여해야 하기 때문에 증여세를 많이 부담해야 한다. 상속세를 절세하는 측면에서도 이런 자산은 증여하기에 좋다.

자녀에게 증여한 후 10년 내에 다시 상속이 발생하면 증여재산을 합산해 상속세를 계산해야 한다. 이때 상속세에 합산하는 금액은 사전증여 재산가액이 되기 때문에 추후 상속이 발생했을 때 가치가 높아졌다 하더라도 가치가 낮을 때 증여한 가액만 과세가 된다.

따라서 앞으로 가치가 상승할 것으로 예상되는 자산이라면 현재 증여세가 부담된다고 하더라도 적극적으로 증여를 고려해야 한다. 그러나 전(田)답(畓) 같이 자산가치의 변동이 거의 없는 자산은 후에 상속으로 공제 받아 이전하는 것이 유리하다.

김태희 하나은행 패밀리오피스센터 세무사
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