文정부 집값 조작 후폭풍… 재건축 추가 부담금 1조 날벼락

文정부 부동산 통계 왜곡 여파… 24개 아파트 단지 1만4000가구

지난8월 16일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 도심./뉴스1

문재인 정부의 부동산 통계 조작으로 전국 재건축 단지들이 추가로 내야 하는 ‘재건축 부담금’이 약 1조원인 것으로 파악됐다. 재건축 단지들이 정부 상대 소송에 나설 경우, 파문이 커질 것으로 보인다.

9일 국민의힘 유경준 의원실이 한국부동산원으로부터 받은 ‘재건축 부담금 예정액 검증보고서’를 분석한 결과, 재건축 부담금 예정액을 통보받은 51개 단지의 부담금은 총 1조8600억원이었다. 하지만 KB국민은행 집값 상승률을 적용해 재산출하니 9060억원이었다. KB시세로 하면 덜 내도 될 부담금을 내야 하는 단지가 24곳, 총 1만4000가구였다.

그래픽=정인성

‘재건축 부담금’은 재건축으로 인한 집값 상승분 일부를 조합이 정부에 내는 것이다. 집값 상승률이 낮으면, 재건축 수익이 늘어 부담금도 많아진다. 예컨대 서울 강남구의 한 재건축 아파트는 부동산원 통계에 따라 가구당 3억4700만원의 부담금을 내야 한다. KB시세를 적용하면 한 푼도 안 내도 된다. 유 의원은 “문 정부의 통계 조작은 재건축 부담금 등 각종 국민 재산권 침해로 확산될 것”이라고 말했다.

문재인 정부의 부동산 통계 조작이 국민의 재산권을 침해한 사실이 최종 확정될 경우 파문은 커질 수밖에 없다. 현재 재건축 부담금 예정액을 통보받은 51개 단지 중 통계 조작으로 부담금을 더 내야 하는 가구가 전국 24개 단지, 1만4000가구에 이르는 것으로 파악된다. 가구별로 많게는 3억4700만원에서 적게는 수백만원까지 돈을 더 내야 한다. 나머지 27개 단지는 ‘재건축 초과이익’이 부담금 면제 이하 수준이다.

문재인 대통령이 2018년 5월 29일 오후 청와대 여민1관 소회의실에서 김동연 경제부총리를 비롯한 경제 관련 부처 장관들이 참석한 가운데 가계소득동향 점검회의를 주재하고 있다./청와대 제공

그동안 문재인 정부의 부동산 통계 조작은 집값 상승률을 낮춰 자신들의 실정(失政)을 가리기 위한 것이라고 생각됐지만, 더욱 심각한 것은 국민에게 직접적인 재산 손해를 끼친 것으로 확인되고 있다는 점이다. 공시가격은 부담금이나 증여세뿐만 아니라 보유세와 건강보험료 등 60가지 넘는 행정 지표로 활용된다.

◇재건축 1만4000가구, 부담금 1조원 더 내야

국민의힘 유경준 의원실은 현재 지자체가 ‘재건축 부담금 예정액’을 통보한 51개 단지의 부담금 규모와 집값 상승률을 분석했다. 이를 민간기관인 KB국민은행의 시세를 적용해 비교 분석했다.

현재 지자체는 한국부동산원의 시세 통계를 기본으로 재건축 부담금을 산출한다. 이에 따르면 51개 단지에 통보된 총 재건축 부담금은 1조8600억원이지만 KB 시세 기준으로 계산하면 1조원이 적은 9060억원이다. 이미 KB 시세가 지난 정부 때 부동산원 통계보다 실거래가를 더 정확히 반영했다는 점은 확인되고 있다.

2017년 말 재건축에 들어간 서울 영등포구 A아파트는 가구당 2억6200만원의 부담금을 통보받았다. 부동산원 조사에서 재건축 기간에 주변 아파트 시세가 약 47.8% 오른 것으로 나왔기 때문이다. 하지만 같은 기간 KB국민은행이 조사한 해당 지역 아파트값 상승률은 163.1%였다. 이 수치를 적용해 재산출하면, A아파트의 재건축 부담금은 가구당 50만원에 불과했다. 이 아파트 조합원들로서는 문 정부의 통계 조작으로 2억6000만원이 넘는 돈을 더 내야 하는 상황이 생긴 것이다.

서울 강서구의 B아파트는 부동산원 통계로는 집값 상승률이 4.0%에 그쳤지만, KB 통계로는 182.2% 올랐다. 이 때문에 한 푼도 내지 않아도 되는 재건축 부담금을 1억6700만원까지 내야 한다.

이 같은 상황이 발생하는 것은 재건축 부담금 산출 공식 때문이다. 재건축 부담금은 재건축으로 얻은 이익(집값 상승분)의 일부를 조합원이 정부에 내는 것이다. 재건축으로 인한 이익을 산출하기 위해, 재건축 완료 시점의 집값에서 시작 때의 집값과 개발 비용(공사비·설계비 등)뿐 아니라, 정상적인 가격 상승분도 제외한다. ‘정상적 가격 상승분’은 해당 아파트가 있는 지역의 평균 집값 상승으로, 굳이 재건축을 하지 않아도 올랐을 것으로 예상되는 것이다. 현행법상 이 금액이 3000만원을 넘으면 부담금을 부과한다. 부과율은 금액에 따라 10~50%를 적용한다.

◇증여세 등 60여 개 행정 지표로 파장 확산 우려

문 정부의 통계 조작 파문은 재건축 부담금에 그치지 않을 전망이다. 부동산원 시세 통계가 쓰이는 증여세에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 증여세도 재건축부담금과 마찬가지로 증여하는 재산의 현재 가격에서 취득 당시 가격과 부동산원의 집값 통계를 적용한 가치 상승분을 빼고 계산한다. 부동산원이 집계한 시세 상승률이 낮으면, 증여세는 더 많이 낼 수밖에 없다.

지난 정부와 부동산원이 조작한 것으로 나타난 집값 통계를 적용한 것으로 추정되는 2018~2022년 기간 부동산(토지와 건물 등) 관련 증여세 납부 건수는 약 57만3000여 건, 이들 부동산의 재산가액은 106조224억원에 달한다. 통계청장 출신인 유 의원은 “조작된 통계로 선량한 국민이 큰 재산 피해를 보고 있는 만큼, 조작된 통계 수치를 시급히 바로잡을 수 있는 방안을 범정부 차원에서 찾아야 한다”고 말했다.

☞재건축 부담금

재건축 초과이익환수제(재초환)에 따라 조합원들이 재건축으로 발생한 수익(집값 상승분)의 일부를 정부에 내는 돈. 무분별한 재건축을 막고, 사회적 형평성을 고려한다는 목적으로 2006년 처음 도입됐다. 2013년 일시 중단됐다가 2018년 1월 재시행됐다. 재건축한 새집을 분양 받을 때 조합원이 추가로 내는 ‘분담금’과는 다르다.

재건축 부담금 산출 공식

부담금={재건축 종료 때 공시가―재건축 시점 공시가―개발비용(공사비·설계비 등)―정상적 가격 상승분(또는 정기예금 이자)}×금액 구간별 부과율