임차인, 갱신계약서 작성시 '해약 통보' 명기해야[똑똑한 부동산]

집값 급락·역전세 등 집주인 보증금 반환 어려워…임차인과 갈등
최근 임대차계약, 새 계약서 작성하거나 임대차 기간 별도로 정해
법원 "임차인 계약기간 없이 새 계약서 작성했다면 임대기간 준수"

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신청구권이 명시된 지 수년이 흘렀다. 그동안 부동산 경기가 급락을 반복하면서 계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁 유형도 다양해진 듯하다. 집값이 급격히 오르던 시절에는 임대인의 계약갱신청구권 거절을 두고 분쟁이 발생했지만 최근에는 집값이 내리고 역전세까지 발생하면서 임차인의 계약갱신청구권 유지를 두고 갈등이 빈번해지고 있다.

주택임대차보호법에선 임대차계약을 갱신하면 임차인은 언제든지 임대차계약 해지 통보할 수 있고 이때 임대차계약은 통보 후 3개월이 지나면 해지된다. 그런데 계약갱신청구권이 명시적으로 도입되면서 이 조항을 두고 분쟁이 발생했다. 기존에는 임대차계약이 묵시적으로 갱신하는 사례만 가능했기 때문에 이 때 통상 임대차계약서를 새로 작성하거나 임대차기간을 별도로 정하는 일이 없었다.

하지만 임차인의 계약갱신청구권이 인정되면서 임대차계약을 갱신하면서 계약갱신청구권의 사용을 명확히 하기 위해 계약서를 새로 작성하는 사례가 많아졌고 이때 기존 임대차계약에 따른 기간을 갱신기간으로 정할 때가 대부분이었다. 이때에도 임차인이 계약갱신기간 중 임대인에게 임대차계약의 해지를 통보하면 그로부터 3개월이 지난 때에 임대차계약이 해지되는지를 두고 다툼이 발생하고 있다. 임차인으로서는 불리할 것이 없지만 임대인으로서는 갑자기 임대차보증금을 반환해야 하는 문제가 있어 상당히 난감할 수밖에 없다.

이와 관련해 하급심에서 판단한 사례가 있다. 계약서를 새로 작성한 이상 임대차계약 갱신기간에 관한 당사자 사이의 합의가 이뤄졌다고 보고 임차인이 임대계약기간을 준수해야 한다는 판결이다. 주택임대차보호법상 계약갱신청구 시 임차인의 해지 통보 규정은 임대차계약을 갱신하면서 별도로 임대차기간을 정하지 않은 때에만 적용한다는 것이다. 당사자 의사의 합치에 따라 임대차계약이 새롭게 체결됐고 임대인에게 예측할 수 없는 손해를 입도록 하는 것이 부당하다는 점에서 타당한 판결로 본다.

다만 아직 이와 관련해 다퉈진 사례가 많지 않아 확립된 법리가 존재한다고 보기 어려우므로 주의해야 한다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 효력이 없도록 하고 있기 때문이다. 지금으로서는 임차인이 계약갱신기간을 준수하도록 하기 위해서는 계약서를 명확히 작성해 정해두는 것이 최선이다.

김예림 변호사.

문승관 (ms7306@edaily.co.kr)