[김경래의 마을·땅·집] 일반 주택·건축물 건설땐 농지전용·개발행위 허가 받아야

[김경래의 마을·땅·집] (4) 농지에 집 지을 수 있나

강의를 하거나 인터넷 상담을 하다보면 자주 받는 질문이 농지에도 집을 지을 수 있느냐는 것이다. 사실 농지란 농사짓는 땅을 말한다. 지목으로 따지면 전·답·과수원이다. 농민이나 농민이 되고자 하는 사람만이 소유할 수 있다. 이것을 ‘경자유전의 원칙’이라 한다. 농지를 살 때 ‘농지취득자격증명’을 받아야 하는 근거다. 소유하면 직접 농사를 지어야 하는 ‘자경 의무’가 생긴다. 놀려서도 안 되고 남에게 빌려줘도 안된다. 농지 소유와 이용에 대해 국가와 지방자치단체가 까다롭게 관리한다.

농지에 집이나 건물 등을 짓는 경우도 있다. 실제로 농촌에서는 터를 닦아 집을 지을 때 농지를 이용하는 경우도 종종 있다. 농지(지목이 전·답·과수원인 토지)에 건물을 지으려면 ‘농지법’에서 정한 신고나 허가를 받아야 하는데 농지전용 신고, 농지전용 허가다.

농지법에 따라 우량 농지는 농업진흥지역으로 지정해 관리한다. 농업진흥지역 내 농지는 집터로 전용할 수 없다. 다만 집 없는 무주택 농업인이라면 허가를 받아 ‘농업인주택’은 지을 수 있다. 그 외에는 농업진흥지역이 아닌 곳이라야 집을 지을 수 있다. 농업진흥지역이 아닌 곳에서 무주택 농업인은 농지전용 허가가 아닌 신고로 집을 지을 수 있다.

정리하자면 농지에 농업인주택이 아닌 일반 주택 등 건축물을 지으려면 무조건 농지전용 허가를 받아야 하는데 농업진흥지역이면 불가능하다. 그렇다고 반드시 불가능한 것은 아니다. 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분해 놓았다. 만약 농업진흥지역 중 농업보호구역으로 돼 있다면 단독이나 다가구주택용으로 농지전용 허가를 받을 수도 있다.

농지전용 허가를 받았다고 해서 끝난 것이 아니다. ‘개발행위허가’를 같이 받아야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 ‘건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질 변경’ 등의 행위를 할 때는 개발행위허가를 받도록 하고 있다. 농지에 집을 지으려면 건축을 해야 하고 토지 형질 변경도 해야 해 개발행위허가가 필요한 대상이다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 우리 국토를 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 등 네 종류의 용도지역으로 구분한다. 이 중 개발행위허가를 받아 집을 지을 수 있는 곳은 도시지역과 관리지역이다. 농촌지역에서 농지에 집을 짓기 위한 개발행위허가를 받으려면 관리지역이어야 가능하다. 관리지역은 도시도 아니고 그렇다고 경관이 수려하지도 않으며 농사를 짓거나 나무를 심어 가꾸기도 적당하지 않은, 관리가 필요한 땅이다. 그래서 주택지로 개발행위허가를 쉽게 받을 수 있다. 개발행위허가에는 개발 면적에 따라 정해 놓은 진입 도로 기준이 있다. 일정 너비 이상의 도로가 있어야 가능하다.

관리지역은 생산관리지역·보존관리지역·계획관리지역 등 세 종류로 구분하는데 개발 가능 면적, 지을 수 있는 집의 면적, 건축물의 용도 등에 차이가 있다. 가장 자유로운 것이 계획관리지역이다.

김경래 OK시골 대표