‘반짝’ 거래량 늘어난 지식산업센터… “지역 편차 크고, 오피스 대체 어려워 투자 주의해야”

서울 지식산업센터 거래량 7개월간 연속 상승
매매가격 소폭씩 상승 영향… 투자 기대감

찬바람 불던 지식산업센터 시장에 최근 거래량이 조금씩 늘어나고 있다. 서울 일부 지역을 중심으로 매매가격이 상승하면서 투자 기대감이 높아진 탓이라는 분석이다. 그러나 지난해부터 이어진 금리인상과 공급과잉 여파가 여전하고 지역별 편차가 크게 나타나 거래량 상승 흐름을 이어가기는 역부족이라는 평가다.

가산디지털단지의 한 지식산업센터 1층 사무실에 '임대문의' 현수막이 붙어있다. /채민석 기자

7일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 지난 8월 서울 지식산업센터 거래량이 전월 대비 1.4%, 전년 동월과 비교하면 12.1% 증가했다. 서울 지식산업센터는 총 368개로, 이 중 53개 동에서 74건의 거래가 발생한 것이다. 거래량은 올해 1월 24건으로 최저 수준에서 2월 37건부터 매월 최고 거래 건수를 갱신하며 7개월 연속 상승 중이다.

지식산업센터는 대표적인 수익형 부동산으로, 오피스 대체제로 주목받았다. 3~4년 전 부동산 규제로부터 비교적 자유롭다는 이점으로 인기를 끌었다. 아파트와 달리 전매제한 등 규제를 피할 수 있었고 주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세와 양도세 중과 등 세금으로부터 자유롭다.

그러나 지난해 하반기를 기점으로 금리인상과 공급과잉의 영향을 받아 거래량이 크게 감소했다. 호황기에 착공했던 지산들이 준공되기 시작하면서 공급량도 대폭 늘어 임차인을 구하기 어려워지자 공실이 늘어나기 시작했다. 부동산 정보업체 직방에 따르면 지난해 하반기 수도권 지식산업센터 거래량은 1024건으로, 2021년 하반기 2611건 대비 절반 넘게 감소했다.

어려웠던 지식산업센터 시장에 반짝 거래량이 늘어난 이유에 대해 업계에서는 서울과 수도권 지역의 매매가격이 조금씩 상승하고 있기 떄문이라고 분석했다. 부동산플래닛 분석자료에 따르면 8월 평균 전용면적당 3.3㎡(평)당 가격은 2798만원으로 지난 해 동월 가격인 3244만원에서는 13.8% 감소했지만 직전월 대비는 0.6% 상승했다. 올 상반기 수도권으로 넓혀봐도 ㎡당 거래 금액은 558만1000원으로, 직전 반기 거래금액인 496만4700원보다 12.4% 상승했다.

하지만 이 같은 반짝 거래량 상승이 계속되는 것은 어려울 것이란 전망이 많다. 거래량 상승이 서울에 국한된 현상이고, 최근 들어서는 서울과 지방의 ‘양극화’가 더 심해지고 있기 때문이다. 또 지식산업센터 중에서도 부대시설 등 비교적 준공이 최근에 된 것들 위주로 수요가 높아지는 상황이다.

정수민 부동산 플래닛 대표는 “입지와 건축 연한 등에 따른 지역별 편차도 크게 나타날 뿐만 아니라 임대 수익에도 큰 영향을 받는 부동산인 만큼, 투자 시 보다 신중한 접근이 필요하다”고 했다.

뿐만 아니라 근본적으로 지식산업센터가 ‘오피스 대체제’로 작용하기엔 무리가 있다는 분석이다. 오피스 시장에서도 임차 수요가 활발한 곳은 주요 지역의 프라임 빌딩으로, 주요 도심 권역 내에 위치한 연면적 3만㎡ 이상의 건물을 말한다. 반면 지식산업센터는 호수별로 나눠졌다는 점에서 우량 임차인을 확보할 수 없다는 점이 단점으로 꼽힌다.

함영진 직방 데이터랩장은 “지식산업센터는 기본적으로 ‘아파트형 공장’인데, 상업시설 개념으로 제조업 기반 성격이 강하기 때문에 오피스와는 성격이 다르다”며 “IT기업들이 들어오면서 일종의 오피스텔로 활용하기도 하지만 완전히 대체될 수 있다고 보기는 어렵다”고 말했다.

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