주택 제외한 부수 토지만 양도 시 비과세 적용받을 수 없어[도와줘요 부동산세]

■김선준 세무법인 다솔 팀장세무사

[서울경제]

최근 지인이 주택을 양도하면서 양도소득세를 문의해 왔다. 지인 본인은 1주택만 계속 보유하고 있었고 다른 주택을 취득한 적이 없었기 때문에 1세대 1주택 비과세를 받을 것 같다면서 검토를 요청했다. 그러면서 1주택에서만 오랫동안 살았기 때문에 장기보유특별공제도 모두 적용받을 수 있을 거라고 덧붙였다.

지인의 사례를 검토하면서 특이한 사항을 발견했다. 지인의 주택은 단독주택으로 토지와 건물이 별도로 등기되어 있는데 주택은 20여년 전부터 계속 본인이 보유했지만, 토지의 경우 최근에 자녀에게 증여한 흔적이 있었다. 지인에게 물어보니 자녀가 결혼해서 분가할 때 토지만 따로 증여했다고 했다. 그렇다면 지인의 말처럼 주택 부수토지 소유자가 다른 상태에서 주택을 양도하면 정말 양도세가 비과세 가능할까?

흔히 주택을 양도할 때 집 자체에 집중한 나머지 토지의 존재를 잊어버리기 쉽다. 하지만 주택을 양도할 때 건물의 특성상 주택건물만 양도하는게 아니라 건물이 서 있는 토지도 함께 양도하는 것이 일반적이다. 따라서 세법에서는 주택의 부수토지를 양도한다면 그 토지도 주택으로 보아 비과세를 적용해준다.

그러나 주택 부수토지만 양도하면 비과세를 적용받을 수 없다. 반드시 주택과 함께 양도해야 비과세를 적용받을 수 있다. 이는 주택 부수토지가 주택과 함께 일체로 양도해야 주택으로 판단하기 때문이다. 예외적으로 사업인정 고시일 전에 취득한 주택 부수토지 등이 토지보상법에 따라 토지만 먼저 협의매수, 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일로부터 5년 이내에 잔존 주택을 양도하면 주택 부수토지만 먼저 양도해도 비과세를 적용받을 수 있다.

주택 부수토지를 주택과 함께 양도할 때에도 주의할 점이 있다. 바로 부수토지의 모든 면적이 비과세가 적용되는 것은 아니란 점이다. 현행 세법은 지역별로 일정 면적 이내의 토지만 주택 부수토지로 보아 비과세를 적용해주고 있다. 이는 주택 부수토지에 해당한다고 하여 무한정 비과세를 적용해주면 의도적으로 주택 부수토지로 만들어 탈세할 유인이 될 수 있기 때문이다.

주택이 도시지역 내 위치하고 있다면 건물의 정착면적의 5배 이내까지만, 도시지역 밖에 위치하고 있다면 10배까지 비과세가 적용가능하다. 하지만 주택이 수도권(서울, 경기, 인천) 내 도시지역에 위치해 있다면 주거, 상업, 공업지역은 3배까지만 비과세가 적용된다.

주택 부수토지는 비과세를 위해 반드시 주택에 ‘부수’되어야 한다. 즉, 토지가 주택과 경제적 일체를 이루면서 주거공간으로만 사용되어야 한다. 만약 주택건물이 서 있는 토지에서 일부 면적을 사업목적으로 사용한다면 이 영역은 주택에 부수된 토지로 보지 않는다. 따라서 비과세를 적용받을 수 없다.

주택 부수성에 대한 문제는 주택이 정착된 토지에서 농사를 지을 때 발생할 수 있다. 단독주택에서 거주하면 집 앞마당에서 취미로 상추 등을 재배하는 경우가 있다. 이때 농사를 지은 부분은 주택의 부수토지로 볼 수 있을지 확인해야 한다.

과세관청에서는 텃밭처럼 작은 규모로 채소 등을 재배하고 자가소비를 할 경우에는 주택과 경제적 일체를 이룬 것으로 본다. 하지만 부수토지를 독립적인 텃밭으로 사용하면서 농작물을 경작하고 출하하는 경우에는 주택 부수토지로 인정하지 않는다. 이 경우에는 경작면적이 주택건물정착 면적의 일정 배율 이내에 들어온다고 하더라도 비과세를 적용받을 수 없으니 주의해야 한다.

주택 부수토지는 주택건물과 소유자가 다를 경우에도 비과세가 적용되지 않는다. 동일한 사람이 소유하고 양도해야 하나의 주택으로 보아 비과세가 가능하다. 하지만 소유자가 다르다고 무조건 토지에 대해 비과세가 배제되는 것은 아니다. 1세대 1주택 비과세는 세대별로 판단하기 때문에 동일 세대에서 가족간에 토지와 건물을 각각 보유하고 있다면 비과세 적용이 가능하다.

처음으로 돌아가서 필자의 지인은 비과세를 받을 수 있을까? 필자의 지인은 주택은 비과세 요건을 모두 만족하기 때문에 비과세가 가능하지만, 주택 부수토지의 경우 별도세대인 자녀가 소유하고 있기 때문에 비과세가 불가능하다. 대부분의 양도대금이 토지에 귀속되는 점을 고려할 때, 그리고 필자의 지인이 주택을 매우 오랜기간 보유한 점을 고려할 때 비과세 여부에 따른 세액 차이는 매우 클 것이다. 만약 양도하기 전에 세무 상담을 의뢰했다면 많은 세금을 절세할 수 있었을 텐데 아쉬움이 남는 사례였다.

김선준 세무법인 다솔 팀장세무사. 2011년 설립된 세무법인 다솔은 현재 전국 80여개 지점 및 제휴점, 100여명의 세무사로 구성된 대한민국 매출 1위, 최대 규모의 세무법인이다

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변수연 기자 diver@sedaily.com