[법] 수용 보상 절차에서 보상금이 무조건 오를까

재개발구역 내 또는 공익사업이라고 하여 국가 또는 지방자치단체 등에서 토지 등을 수용하는 방식에 있어서 과거와 달리 많은 사람들이 인터넷 등의 정보를 통하여 수용보상 절차에 관해 상세히 알고 대처 방안을 스스로 찾는 경우가 상당히 늘어나고 있다.

최혜진 수석 변호사/사진제공=법무법인 센트로

보상절차를 먼저 간단히 살펴보면 사업시행자는 수용 대상 부동산에 관하여 일정한 금액을 제시하면서 협의절차를 거치게 된다.

이 때의 부동산에 대한 평가 금액은 일반적으로 사업시행자가 선정한 감정평가업체로부터 도출된 감정평가서에 영향을 많이 받을 수 밖에 없다. 따라서 이에 기초한 금액이 시세와는 괴리가 있는 경우가 많다.

특히 재개발사업의 경우 감정평가는 시세로 추정하는 개발이익이 배제되기 때문에 주변에 거래 사례에 비해 낮은 경우가 대부분이다.

이렇게 제시된 협의평가 금액이 너무 낮거나 잘못 평가되었다는 등의 사유로 협의가 이루어지지 않을 경우, 사업시행자는 수용재결 절차를 진행하게 된다.

수용재결절차는 사업시행자가 관할 지방토지수용위원회에 수용재결 신청을 하여 시작되는데, 지방토지수용위원회가 선정한 감정평가업체가 해당 부동산에 대한 감정평가 절차를 진행하여 수용재결금액이 도출되고, 지방토지수용위원회는 수용재결일을 정하여 토지등소유자에게 수용재결을 내리게 된다.

이 결과에 대하여 또 다시 불복을 하고자 한다면 중앙토지수용위회에 30일 이내에 이의신청을 하거나 90일 이내에 행정소송을 할 수 있는데 이의재결 과정은 지방토지수용위원회에서 거친 절차와 동일하나, 수용재결일에는 변함이 없어 감정평가기준일은 수용재결일이 된다. 이렇게 중앙토지수용위원회의 이의재결 결과에 대하여 불복하는 경우에는 60일 이내에 행정소송을 제기하게 되는데 사실상 감정평가가 이루어지는 것은 마지막이라고 할 수 있다.

이처럼 수용대상 부동산에 대하여 감정평가는 협의절차에서 1번, 수용재결 절차에서 1번, 이의재결 절차에서 1번, 행정소송에서 1번으로 보통 4번까지 가능하고, 이 과정에서 감정평가금액이 당연히 오르는 것이라 생각할 수 있다. 그러나 이의를 하면 당연히 오른다고 예상한 것과 다른 경우가 점점 많아지고 있다.

그 첫 번째 사유로 중앙토지수용위원회에서 진행하는 감정평가업무에 있어서 감정평가 결과에 차이가 발생하게 되면 그 사유를 소명해야 하는데, 과거에는 그 차이가 10% 이상 증액되었을 경우 소명해야 했다면 이제는 그 차이가 5% 이상 증액되면 소명을 하는 것으로 변경되어 실무상 감정평가사들로서는 10% 이상 증액을 하는 것이 부담스러울 수 밖에 없게 되었다.

또 다른 사유로는 이의신청을 한 입장에서는 증액을 위한 노력을 다하겠지만 사업시행자 입장에서는 오히려 감액을 원하기 때문에 과거 보다 사업시행자쪽의 감액을 위한 노력과 전문인력의 투입이 점점 많아지고 있다. 재개발 구역을 살펴보면 예전에는 수용대상자들에 대하여 일부 배려하는 측면에서 사업시행자가 크게 대응을 하지 않았다면 이젠 보상금 증액은 사업비 증액으로 연결되고, 그 금액이 커질수록 사업비 증가에 대한 집행부에 대한 대응이 신뢰 문제와 밀접하게 관련이 있기 때문에 조합으로서도 더 열심히 감액을 위한 노력을 기울이게 되었다.

그 외에도 수용재결일이 확정되면 그 때에는 사업시행자가 보상금을 수용재결일까지 지급하면 소유권을 이전받을 수 있게 되기 때문에 부동산의 소유권이 이전되고 철거가 된 뒤에는 이의신청이나 행정소송을 제기하더라도 평가 대상 부동산이 모두 멸실된 이후이므로 평가가 불가능해져서 증액이 어렵게 된다.

이러한 여러 가지 변수가 있기 때문에 수용재결에 대해서 이의를 하거나 행정소송을 제기하는 것만으로 결코 보상금이 오른다고 할 수 없다. 또 절차에서 당연히 포함되어야 할 부분들이 제외되는 경우도 왕왕 발생하고 일반인들로서는 감정평가 내용상 제대로 분석이 어려운 부분도 존재하기 때문에 법률전문가의 도움이 필요하다고 할 수 밖에 없다.

그럼에도 일부 왜곡된 정보들 또는 불법적인 업체들이 성행하여 주변의 잘못된 인식 때문에 적시에 제대로 된 절차를 거치지 못하고 사후에 구제를 원하는 경우가 발생하여 안타까울 뿐이다.

내 몸에 병이 난 뒤에 의사를 찾아가는 것보다는 병이 생기기 전에 건강을 잘 관리하여 병원에 가는 일이 없도록 하듯이 내가 가진 부동산에 대해서도 미리 예방하는 것이 바람직할 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr