주민등록하고 확정일자 받으면 끝? 잘 유지하는 것도 중요[로앤톡]

윤예림 변호사(법무법인 길도)

이제 집을 임대할 때에는 주민등록 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아야 임차인이 유리하다는 것은 상식이다. 보증금 반환이나 집주인이 바뀌는 상황에서도 임차인이 보호받을 수 있다는 것. 그래서 이사를 하자마자 주민등록하고 확정일자를 받는데 그렇다고 끝날 문제가 아니다.

임대차 시 주택을 인도받고 주민등록을 하면 제3자에 대해 효력이 생기고, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임대차 주택 경매 또는 공매 시 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있고, 특별한 사유가 없는 한, 집주인이 바뀌더라도 쫓겨나지 않고 거주할 수 있다.

하지만 주택의 인도 및 주민등록은 보호를 받고 싶은 기간동안 계속하여 유지하여야 한다. 만약 임차인이 가족과 함께 일시적으로 다른 곳으로 주민등록을 옮겼다면 대항력은 소멸하고, 다시 재전입한다 하더라도 이는 새로운 대항력이 재차 발생하게 되는 것으로, 임차인이 전출하고 재전입하는 사이에 등기부상 다른 권리가 설정된다면 임차인은 후순위로 밀려 보증금의 전부 또는 일부를 잃어버릴 수도 있는 것이다.

다만 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것으로, 주택 임차인이 가족과 함께 주택에 대한 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 두고 임차인만 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮겼다면, 가족의 거주와 주민등록이 유지되어 있다는 점을 고려하여 대항력을 상실하지 않는다. 따라서 만약 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하면, 가족 중 일부의 주민등록은 이전하지 않고, 임차인 본인만 전출하면, 기존 임차주택의 대항력과 우선변제권은 보호받을 수 있다.

위와 같은 상황에서 임차인이 새로 이사가는 곳으로 주민등록을 하지 않으니, 새로 이사 갈 집이 임차주택이라면, 임차주택의 대항력이 문제 될 수 있다. 임차인이 임대차계약을 체결하고 난 후, 가족만 주민등록 전입신고를 마치고 임차인은 상당 기간 경과 후 전입신고를 한다면, 대항력 취득 기준일은 가족의 전입일이 된다. 따라서 임차인이 살던 임차주택에서 보증금을 돌려받지 못하는 등 정리가 다 되지 않은 상황에서 또 다른 임차주택으로 이사를 하는 경우, 이사 갈 곳의 임차주택에 가족 일부만을 전입신고를 하고, 임차인은 나중에 전입신고 를 하면 된다.

이렇게 임대차의 대항요건은 가능한 한 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이기에 임차인에게 유리하게 해석하는 편이다. 하지만 임차인과 가족 모두 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다면 이것은 기 취득한 대항력이 모두 사라진다고 할 수밖에 없기에, 유의하여야 한다.

보증금이 한, 두 푼 하는 것도 아니고, 집주인 바뀐다고 이사를 쉽게 다닐 수 있는 것도 아니어서 임차인으로서는 늘 불안할 수밖에 없다. 그러니 법에 보장된 권리를 지키기 위하여 대항요건을 빨리 형성하고 이를 유지하는 것이 중요하다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)