"더 많은 집 빠르게 지어야" 오세훈 의지에 정비사업 '활기'

압구정, 여의도, 목동 등 서울 곳곳 정비사업 '잰걸음'
투자수요 많은 재건축 추진단지선 빠르게 시세 반영

[아이뉴스24 김서온 기자] 주택 공급난 우려를 해소하기 위해 정부가 공급 대책 마련에 나선 가운데 서울에서는 재건축과 재개발 등 정비사업이 활기를 띠며 부동산 시장이 들썩이고 있다. 오세훈 시장이 민간 정비사업을 지원해 주택 공급에 나서겠다는 의지를 분명하게 밝히면서다. 개발할 땅이 한정된 서울에서는 주된 공급원이 정비사업이 될 수밖에 없다는 배경이 작용한 것으로 보인다.

오세훈 서울시장이 정비사업 활성화를 통해 주택공급 증대를 꾀하겠다는 생각은 확고하다. 오 시장은 최근 강연을 통해 "주택 가격이 비싼 것은 여러 이유가 있겠지만 가장 중요한 건 주택 공급"이라며 "신규 주택을 공급하려고 노력 중"이라고 밝혔다.

서울의 상황을 고려해 다양한 방식의 민간 정비사업 지원에 정책 역량을 집중해 물량을 확보하겠다는 뜻도 드러냈다. 오 시장은 "서울에 더 이상 빈 공간이 없어서 새로운 주택을 공급하려면 오래된 걸 허물고 더 많은 집을 빠르게 지어야 한다. 그게 가장 중요한 해결책"이라고 덧붙였다.

서울 잠실 롯데월드타워 전망대에서 바라본 아파트 전경. [사진=김성진 기자]

이에 서울시가 대대적으로 추진 중인 2040 도시기본계획과 신속통합기획 등이 정부의 공급 대책 발표와 맞물려 서울 등 도심 정비사업 활성화에 대한 기대감 더 커질 것이라는 전망이 나온다. 서울에서는 도심 내 핵심 입지의 압구정과 여의도, 목동 등지에서 정비사업 추진을 서두르고 있다.

지난해 정부가 발표한 270만 호 공급 대책 발표 주요 내용을 살펴보면 정비사업 물량이 52만 호로 약 20%의 비중을 차지한다. 이중 서울은 택지가 부족해 공급량의 80~90% 수준을 정비사업에 의존해야 하는 상황이다.

현재 물가 상승과 금융 비용 증가로 조합과 건설사 사이의 공사비 갈등이 심화, 서울을 포함한 수도권 공급 선행지표인 인허가, 착공 등이 급감하고 있어 정비사업 규제 완화 정책들이 포함될 수밖에 없다는 점도 이 같은 전망에 힘을 더하고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "규제 완화 정책 없이 민간의 적극적인 참여를 유도하기 어려운 상황인 만큼, 정부와 지자체의 제도적 지원에 따른 정비사업 활성화 기대감은 수요층 사이에서 더 커질 전망"이라고 내다봤다.

도심 정비사업 기대감은 가격에도 영향을 미친다. 실제 재건축아파트 가격은 일반아파트보다 더 빠르고 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 즉, 일반아파트보다 가격면에서 선행하는 경향이 강하다는 의미다.

부동산R114에 따르면 경기 변화에 민감한 재건축아파트가 3개월 연속 상승 중인 것으로 조사됐다. 과거 시세 추이와 동일하게 최근 서울 집값 상승을 이끄는 유형도 재건축아파트로 확인된다.

지난 7월 기준 서울 아파트 가격은 0.01% 올라 지난해 5월(0.09%) 이후 14개월 만에 상승으로 돌아섰다. 그중 재건축은 지난 7월과 8월에 각각 0.12%, 0.03% 올랐지만, 같은 기간 일반아파트(7월 -0.01%, 8월 보합)는 아직 바닥을 벗어나지 못했다.

주간 서울 매매가격 변동률도 재건축아파트 주도로 상승폭이 확대되며, 두드러진 모습이다. 지난달 22일 기준 서울 아파트 가격 변동률은 전주 보합(0.00%) 나타냈지만 0.02% 오르며 상승폭을 키웠다. 재건축이 0.03% 올랐고, 일반아파트는 0.01% 상승했다. 신도시와 경기·인천도 내림세를 멈춘 가운데 보합(0.00%)을 나타냈다.

재건축 대상 노후단지가 밀집한 곳인 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)와 영등포(여의도 일대), 양천(목동 일대), 용산, 동대문, 마포, 노원 등의 아파트 거래량도 해당 지역에서 주도하는 것으로 나타났다.

부동산R114 관계자는 "일반적으로 재건축아파트는 준공 후 30년 이상 낡은 단지이므로 거주 목적의 실수요 보다는 재건축 이후 새집 전환을 기대하며 투자하는 경우가 많다"며 "이러한 자산 성격 때문에 과거부터 재건축아파트는 일반아파트 매매가격의 선행 성격을 지니며 오를 때는 먼저(많이) 오르고, 떨어질 때도 먼저(많이) 빠지는 선행성을 지닌다"고 설명했다.

이어 "정부가 공급 대책으로 정비사업 활성화 계획을 내놓을 것으로 예상되는 만큼 상승 추세는 당분간 재건축이 주도할 전망"이라고 덧붙였다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)