부산 민락동 복합시설 '겹호재'…본PF 받고 생숙 벌금 '1년 연기'

브릿지론→본PF 전환…총 4550억 한도
주관회사 변경…부국증권→메리츠증권
메리츠증권, 유동화증권 상환능력 높여
'주택 편법사용' 생숙 벌금폭탄 1년 유예

이 기사는 2023년10월05일 17시53분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 김성수 기자] 부산 수영구 민락동 생활형숙박시설(생숙) 및 판매시설(호텔 및 레지던스) 개발사업이 ‘겹호재’를 맞았다. 지난달 브릿지론 만기를 맞아 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공한 데다 국토교통부가 생활형 숙박시설의 이행강제금 처분 기준일을 내년 말로 유예해서다.

생활형숙박시설을 거주 목적으로 분양받은 수분양자는 당초 오는 14일까지 오피스텔로 용도 전환하거나 숙박업으로 등록하지 않으면 이행강제금을 부과받게 돼 있었다. 국토부가 이 시한을 내년 말로 미룸에 따라 잠재 수요자들도 부담을 덜게 됐다.

(자료=무영건축)

브릿지론→본PF 전환…총 4550억 한도

5일 금융투자업계에 따르면 부산 수영구 민락동 110번지 일대 생활형숙박시설 및 판매시설을 개발하는 사업은 지난달 20일 브릿지론 만기를 맞아 본PF 전환에 성공했다.

이 사업은 부산에서 광안대교 조망이 가능한 민락공원 부지에 고층 호텔과 생활숙박시설을 개발하는 프로젝트다. 민락동 110번지 외 4필지 일원에 지하 3층~지상 42층 규모 생활형숙박시설 484실 및 근린생활시설 등을 개발하는 게 골자다.

설계를 맡은 무영건축 홈페이지를 보면 부산 민락동 복합시설이 지역 랜드마크가 되게끔 설계했다. 시행사는 티아이부산피에프브이(PFV)며, 현대엔지니어링이 시공사로 참여했다.

티아이부산PFV는 지난달 20일 특수목적회사(SPC) 플루아이제일차를 포함한 대주들로부터 총 4550억원 한도의 동순위(같은 순위) 차입금을 조달했다. 지난달 20일 총 1030억원 한도의 브릿지론이 만기도래한 데 따라 본PF로 전환한 것.

대출이자는 고정금리로 계산해서 매 3개월(단 마지막 이자기간은 6개월) 단위로 선급하고, 대출원금은 만기일인 오는 2028년 9월 20일 일시상환하는 조건이다. 이 중 플루아이제일차는 티아이부산PFV에 2000억원을 대출해줬다.

플루아이제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 2000억원 규모의 PF 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 지난달 20일 발행했다. PF ABSTB 제1회차, 제1-1회차며 각각 1000억원 규모다. 제1회차는 오는 20일 만기, 제1-1회차는 다음달 20일 만기다.

유동화거래의 주관회사도 바뀌었다. 브릿지론의 주관회사는 부국증권이었으나, 이번 본PF의 주관회사는 메리츠증권이다. 플루아이제일차 운영 관련 제반 업무는 업무수탁자인 NH투자증권과 자산관리자인 메리츠증권이 수탁해서 수행한다.

부산 민락동 복합시설 위치도 (자료=네이버맵 캡처)

‘주택 편법사용’ 생숙 벌금폭탄 1년 유예

메리츠증권은 플루아이제일차와 ‘사모사채 인수확약서’를 체결해서 유동화증권의 상환능력을 높였다. 플루아이제일차가 기존 발행한 유동화증권의 원리금 등 채무를 상환하기에 자금이 부족한 경우 메리츠증권이 2000억원 한도로 플루아이제일차가 발행하는 사모사채를 인수해야 한다.

브릿지론의 경우 시공사가 연대보증을 섰던 것과 차이를 보인다. 현대엔지니어링이 브릿지론(비케이광안제일차 대출채권)의 신용도를 높이기 위해 대출 원금의 130% 한도로 연대보증을 약정했었다.

이 생활형숙박시설의 잠재 수요자들도 부담을 덜게 됐다. 주거시설로 편법 활용하는 생활형 숙박시설의 이행강제금 처분 기준일이 내년 말로 연장돼서다.

생활형숙박시설은 ‘숙박용 호텔’과 ‘주거형 오피스텔’이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻한다. 아파트와 구조가 유사하고 취사시설도 갖춰져 있어서 장기 투숙할 수 있다.

다만 생활숙박시설은 원칙적으로 숙박업이 목적이고 건축법상 상업시설이라서 주거시설로 사용할 수 없다. 생활형숙박시설을 거주 목적으로 분양받은 수분양자는 당초 오는 14일까지 오피스텔로 용도 전환하거나, 숙박업으로 등록하지 않으면 이행강제금을 부과받게 돼 있었다.

부산 민락동 복합시설 평면도 (자료=무영건축)

이로 인해 사업자 측이 생활형숙박시설 분양을 고수할 것인지에 대한 논의가 있었고, 생숙 용도를 유지하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 이후 국토부는 지난달 25일 생활형 숙박시설의 이행강제금 처분 기준일을 내년 말로 유예했다.

다만 준주택으로 인정받지 못하게 된 만큼 용도변경을 하지 않은 생숙은 모두 불법 건축물이 된다. 부산 수영구청에는 아직 이 사업장의 인허가 접수가 들어오지 않았다.

티아이부산PFV의 각 주주별 지분율은 작년 말 기준 △티아이홀딩스그룹 51.75% △비에이케이홀딩스 11.25% △엘앤제이파트너스 11.25% △티아이에이엠씨 0.75% △키움증권 20% △부국증권 5%다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)