'1조 묶인' 해외부동산 공모펀드, 반토막 위기…"제2의 펀드사태 조짐"

개인 2.7만명, 해외부동산 공모펀드 1조원 투자
LTV 60%…건물가격 20% 하락시 펀드 50% 손실
"리파이낸싱 펀드 도입 등 대책마련 서둘러야"

[이데일리 김성수 기자] 국내 개인투자자 자금이 1조원 이상 묶인 해외부동산 공모펀드가 수익률 급락으로 ‘제2의 펀드사태’ 위험에 놓였다는 지적이 나왔다.

5일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면 지난 2018년 이후 개인 투자자 2만7187명에게 판매된 해외 부동산 공모펀드 규모는 1조478억원에 이른다.

(자료=윤창현 국민의힘 의원실)

1순위 채권자는 현지 은행이며, 국내 펀드는 2순위 채권자다. 담보인정비율(LTV)은 60%로, 건물가격이 20% 하락할 경우 공모펀드가 50% 손실을 본다는 뜻이다. 작년 1분기 이후 유럽 역세권 건물가격은 25% 이상 하락했다. 유럽 상업용 부동산 거래량도 60% 감소했다.

뉴욕 오피스시장은 공실률이 20%며, 가격은 22% 하락했다. 평방피트(ft²)당 가격은 지난 2021년 말 1000달러에서 올해 1분기 778달러로 떨어졌다. 1ft²는 0.092903㎡다.

해외부동산 공모펀드를 가장 많이 판매한 증권사는 한국투자증권(5087억원)이며 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원) 순이다. 자산운용사는 한국투자리얼에셋운용(4963억원), 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원) 순이다.

조사대상 은행(시중은행 5개사, 지방은행 4개사)은 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행, 전북은행이다.

증권회사(자산 상위 20개사)는 키움증권, 한국투자증권, 삼성증권, 미래에셋증권, 메리츠증권, NH투자증권, KB증권, 신한투자증권, 하나투자증권, 유진투자증권, DB금융투자, 대신증권, 신영증권, 유안타증권, 이베스트투자증권, IBK투자증권, 현대차증권, 하이투자증권, 교보증권, 한화투자증권이다.

자산운용사는 부동산 공모펀드 라이센스를 보유하고 있는 운용사 전체다.

윤 의원은 개인 투자자들의 대규모 손실을 예방하기 위해 해외부동산 공모펀드 대환대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱 펀드를 조성해야 한다고 강조했다.

기관투자자 중심의 사모펀드는 기관투자자들의 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출만기 연장이 가능하지만, 다수 개인 투자자들로 모집된 공모펀드는 대출만기 연장을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능해서다.

윤 의원은 “해외부동산의 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자”라며 “건물가격이 20% 하락하면 공모펀드 손실률은 50%에 이르는 만큼 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱(자금 재조달) 펀드를 도입하는 등 대책마련을 서둘러야 할 것”이라고 말했다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)