[알기 쉬운 부동산] 9.26 주택공급 대책, 어떻게 봐야하나

이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수

올 8월까지 전년 동기 대비 주택인허가는 39%, 착공은 56% 감소했다. 급격한 공급위축은 2-3년 뒤 주택수급 불안정을 야기할 수 있다는 점이 지난달 26일 발표된 주택공급 활성화 대책의 배경이다.

해당 대책의 골자는 공공부문에서 신규 공공택지와 신도시 내 주택공급 물량 확대를, 민간부문에서는 공사비 증액 기준 마련, PF대출 보증 확대 방안, 비아파트 사업여건 개선책 등이 포함됐다.

하지만 이번 대책으로 주택공급 병목의 빠른 해소를 기대하긴 어려워 보인다.

우선 공공부문 대책내용은 단기 공급병목 이슈와 다소 거리가 있다. 토지확보 이후에도 인허가와 착공이 지연되는 최근 공급병목 해소의 핵심은 기추진 사업의 속도감을 높이는 것이다. 현 시점에서 공급지역 공급시기, 공급물량을 구체화할 수 없는 신규 택지 확보나 신도시 용적률 완화를 통한 공급확대는 중장기 대응책에 가깝다.

민간부문 대책의 직접효과도 미지수다. 민간 주택공급 급감의 원인은 자재값 상승, 높아진 금리, 이로 인한 사업성과 분양성 악화가 핵심이다. 원자재 가격상승은 정부 통제가 어렵고, 건설기간 중 증가된 공사비는 조합, 시공사 등 민간주체들 중 누가 더 부담할 것인가의 문제인데 정부개입이 쉽지 않다. 증가한 공사비를 반영할 수 있는 표준계약서를 마련하겠다고 하나 기준 활용 권고, 재협상 유도 등 책임과 강제성이 모호해 작동가능성은 알 수 없다.

한편 거시경제요인에 따른 금리상승, 원가상승과 맞물린 고분양가는 사업성을 낮추고 분양위험을 높인다. 금융기관은 엄격한 대출과 대출금리 인상 등 리스크 관리가 불가피한데, 정부의 PF대출 보증확대 지원책은 대출여건을 개선할 뿐 민간공급 핵심이슈인 금리를 낮추고 사업성과 분양성 개선을 가져오긴 어렵다. 비아파트 공급책은 아파트에 몰린 수요자에겐 관심 밖이다.

결국 이번 대책의 핵심은 공공기관 보증확대를 통한 경색된 PF사업장의 대출여건 개선으로, 주택공급 단기 급감 부작용 최소화를 위해 다각적 대응책이 추가 모색될 필요가 있다. 이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수