[법률플러스] 전세사기피해자법에 따른 임차인 구제 방안

조혜진 변호사. 법무법인 마당

‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(약칭 ‘전세사기피해자법’, 이하 ‘특별법’이라 함)이 2023. 6. 1.부터 시행됐다. 위 법률에서 정하는 전세사기 피해자란 무엇이며 그에 따른 구제방안은 어떤 것이 있는지 알아보자.

특별법에서 정한 전세사기피해자란 ① 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖추어야 하며, ② 임대차보증금이 3억원 이하여야 한다(다만, 상한액은 시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정이 가능하다). 이에 더하여 ③ 한 명의 임대인으로부터 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되는 경우여야 하며, ④ 임대인이 임대차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 사유가 있어야 한다(특별법 제3조).

위 4가지 요건을 모두 충족한 임차인은 임대차목적물이 위치한 지역의 지자체로부터 특별법이 정한 모든 지원을 받을 수 있다. 특별법이 정한 지원이란 경·공매 절차지원(전세사기피해자가 임대차목적물의 경·공매 절차 진행시 이를 유예·정지의 신청에 도움을 주거나, 경·공매를 대행하여 주는 서비스, 해당 경·공매 시 우선매수권 부여), 신용회복 지원, 금융 지원(최우선변제금 무이자 전세대출, 구입·전세자금의 지원), 긴급 복지지원(생계비 및 의료비등의 지원)이 있다.

다만, 위 요건을 충족하는 전세사기피해자에 해당한다고 할지라도 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 주택임대차보호법에 따라 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 경우, 대항력 또는 우선변제권을 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수가 가능한 임차인은 특별법의 적용을 받지 않는다.

그리고 위 4가지 요건을 모두 충족하지 못하더라도 ②, ④번의 요건을 충족한 경우에는 특별법상의 일반금융 지원 및 긴급복지지원이, ①, ③, ④번의 요건을 충족한 경우에는 조세채권안분(한 명의 임대인이 다수의 주택을 보유하는 경우, 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 경매 시 해당 주택의 세금체납액만 분리하는 방법)의 지원이 가능하다.

특별법이 정한 전세사기피해자에 해당하는 임차인은 자신의 주민등록상 거주 소재지 관할 시·도(거주지를 이전한 경우에는 피해주택 지역 관할 시·도)에 설치된 전세사기피해지원센터에 전세사기피해자 결정 신청서 및 필요한 서류를 제출해야 한다. 자세한 서류는 특별법 시행규칙 제3조 또는 국토교통부에서 배포한 관련 자료를 참고할 수 있다.

위에 정리한 요건들 중 요건 ④(임대인이 임대차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 사유가 있을 것)의 입증이 가장 중요한데, 이를 증빙할 수 있는 가장 확실한 방법은 임대인을 관할 경찰서에 ‘사기죄’로 고소하는 것이다. 신속한 수사 진행을 원한다면 같은 임대인으로부터 피해를 받은 다른 임차인들과 협력하여 고소하는 것이 좋을 것이다.

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