금리 오르고 집값 상승세 주춤 … 추석 이후 부동산시장 '먹구름'

부동산 시장 전망

추석 이후 부동산 시장은 '암운저미(暗雲低迷)'. 비가 올 듯한 검은 구름이 낮게 드리운다는 뜻으로, 좋지 않은 일이 곧 일어날 것 같은 불안한 정세가 예상된다.

현재 상황에서는 이해가 안될 수도 있다. 아파트값은 조금씩 회복하고 있는 듯 보이고, 청약시장도 서울과 주요 지역을 중심으로 활기를 띠고 있기 때문이다. 실제로 1·3 대책 이후 대출, 세금, 청약 등 여러 규제들이 완화되면서 하락 국면이던 주택시장에 다시 온기가 돌며 매매가가 다소 회복한 것도 사실이다. 이처럼 시장의 긍정적인 반응에도 불구하고 불안 요소는 여전히 산재해 있다. 우선 아파트값은 회복세를 보이던 지난 2분기와 다르게 상승세가 다소 꺾인 모습이다.

KB부동산 자료에 따르면 9월 현재(9월 25일 기준) 전국 평균 아파트값은 3.3㎡당 2101만원 수준이다. 지난 1월보다 2.87% 하락했다. 같은 기간 서울 역시 3.3㎡당 4143만원에서 4037만원으로 2.56% 하락했다. 경기도와 인천도 각각 2.67%, 2.89% 하락하며 연초 집값을 회복하지 못하고 있다.

반면 아파트값이 소폭 오른 곳도 있다. 광주광역시와 강원특별자치도는 3.3㎡당 각각 6.71%, 0.43% 올랐다.

한편 매매 거래량도 다시 감소하고 있다. 전국 아파트 매매 거래량은 1분기 8만8104건에서 2분기 11만5333건을 기록했다. 9월 기준 3분기 거래량은 8만9714건으로 전 분기 대비 감소할 것으로 보인다.

반면 주택담보대출 금리는 상승 중이다. 한국은행에 따르면 3분기 평균 주택담보대출 금리는 연 4.28%로, 2분기에 비해 0.04%포인트 상승했다. 실제 시중은행에서는 변동금리 기준 최고 7%가 넘는 상품도 나오고 있다.

청약경쟁률도 상승 중이다. 올해 들어 1분기 5.1대1, 2분기 11.0대1, 3분기 13.5대1 등 청약 수요는 점차 증가하고 있는 중이다. 특히 3분기에는 서울이 평균 74.6대1, 경기도 27.2대1, 5대 광역시 20.1대1, 지방 10.2대1 등 2021년 4분기 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 이처럼 아파트값은 하락폭이 줄었지만, 최고점 회복도 점차 어려워지고 있는 실정이다.

다만 청약시장은 활기를 띠고 있는 만큼 매매시장과의 양극화 현상은 당분간 이어질 것으로 보인다. KB국민은행 아파트 구매력지수를 살펴보면, 2분기 기준 서울 58.8, 수도권 90.8, 광역시 151.0, 지방 230.5 등으로 수도권의 구매력지수가 낮은 수준이다. 인허가 물량도 지난해 하반기 244만658가구였는데 올해 상반기에는 63만2362건으로 74.1% 감소했다.

이런 상황에서 수도권에서 4분기 분양 예정 물량은 3만2133가구로, 3분기 대비 10.9% 증가한다. 더불어 대출 금리와 분양가는 계속해서 상승할 것으로 보이는 데다 환금성이 떨어지는 구축 아파트에 대한 투자매력도 점차 낮아지고 있는 점은 매매보다 청약시장으로 실수요자들을 모을 것으로 보인다.

[장재현 리얼투데이 리서치본부장]