"보증금 DSR 포함하고 보증보험 가입기준 높여야"

국토硏 '역전세 보증금 미반환 위험 연구'
주거사다리 옛말?…갭투자 유인 된 보증금
가격하락기 땐 전세사기로 이어져
"전세보증금, 전세자금대출 DSR 포함해야"
"전세보증보험 가입도 70~80% 수준 강화"

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 8월 아파트 매매가격 상승 폭이 전월대비 축소된 것으로 나타났다. 부동산 플랫폼업체 직방에 따르면 8월 아파트 매매가격은 전월(0.963%) 대비 상승 폭이 축소된 0.737% 변동률을 보였다. 사진은 10일 오전 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2023.09.10. kch0523@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 전세가 주거사다리 역할을 했던 과거와는 다르게 금융으로 성격이 바뀌어 가고 있다는 진단이 국책연구원에서 나왔다. 전세보증금이 오히려 갭투자에 활용돼 집값 불안을 야기하고, 역전세 때 보증금 미반환 문제로 이어지고 있다는 지적이다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 1일 보고서 '역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구'를 통해 "2022~2023년 대규모 전세사기, 법원 경매, 임차권등기명령, 전세보증사고(대위변제) 증가의 원인은 전세가 과도하게 소비됐기 때문"이라고 짚었다.

실증분석 결과 전세자금대출에 대한 우선변제권을 금융기관이 승계받을 수 있도록 제도를 개선한 이후 금리가 전세가격에 미치는 영향력이 발견되기 시작했다. 현재의 전세는 과거와 달리 금융으로 성격이 바뀌어가고 있는 만큼 금융적 관점에서 제도적 해법을 고려할 필요가 있다는 게 보고서의 골자다.

박 부연구위원은 "전세를 주거사다리 역할을 하는 주거유형으로 설명할 수 있지만 전세대출강화, 보증강화 이후 자가점유 가구를 위한 자산형성 혹은 저축에 유의미한 기능을 못 했을 가능성이 존재한다"며 "오히려 임대인이 보유한 주택의 매입자금으로 쓰여 매매가 상승을 유도했고, 가격하락기 매매가격이 충분한 디레버리지가 되지 않는 역할을 했다. 또 하락기 보증금 미반환 문제로 이어져 임차인의 주거안정이 약화됐다"고 봤다.

대출에 대한 보증, 보증금에 대한 보증, 보증금 반환에 대한 규제 완화 등 금융을 이용해 전세친화적 환경이 조성됐고, 이 과정에서 보증금을 반환할 능력이나 의지가 없는 사람들이 임대차시장에 유입되면서 시장 불안이 커지게 됐다는 것이다.

박 부연구위원은 "과도한 수준으로 임대료를 결정하지 못하도록 전세가율을 제한하거나, 보증금 반환 능력이 없는 사람이 시장에 진입하지 못하도록 전세자금대출이나 전세보증금을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 등 제도적 장치 마련이 필요하다"고 주장했다. 보증보험 가입 기준에 대해서는 "전세가율 70~80% 미만 수준에서 거래될 필요가 있다고 판단해 보증보험 가입 기준도 70~80% 수준으로 강화해야 한다"고 했다.

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