반토막 난 9월 아파트 거래…추석 이후 상승세 꺾이나

공급대책·대출규제·거래량
3가지 변수 복합 작용해 시장 향방 결정지을듯

서울 중구 남산서울타워에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습./문재원 기자

올 1~7월 11%까지 오르며 장밋빛 전망이 쏟아졌던 서울 아파트 거래 시장이 최근 달라졌다. 이달 26일 기준 서울 아파트 거래량이 전달 대비 반토막나면서 사실상 시장이 소강상태에 진입했다는 관측이 나온다. 집값이 고점 대비 많이 오른데다 최근 정부가 정책모기지 심사를 강화하면서 ‘살 사람은 다 샀다’는 인식이 시장에 광범위하게 퍼지고 있다. 추석 연휴가 지나면 서울 아파트값은 상승세 둔화·보합·하락 중 하나의 길로 뚜렷하게 좁혀질 것으로 보인다.

‘속빈강정’ 공급대책…분양가 상승 전망에 수도권 청약 열기 이어지나

정부가 지난 26일 내놓은 공급대책은 2년 후 공급 절벽이 예상되는 상황에서 시장 불안을 잠재울 주요 변수였다. 그간 공급이 급감한다는 전망이 나오면서 시장에 ‘지금 집을 사야 가장 싸다’는 인식이 팽배했다. 하지만 이번 공급대책은 이러한 시장 불안을 잠재우는 데 실패했다고 대다수 전문가들은 보고있다.

대책 중 직접적 공급 효과를 낼 수 있는 3기 신도시 추가 물량은 3만호 확충에 그쳤다. 반면 전체 공급량의 80%를 책임지는 민간 공급 지원책은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 대출규모 확대 등 자금 흐름을 도와주는 데 집중됐다. 이는 잠재적 매수자들에게 명확한 공급 시그널로 읽히기 어렵다는 게 전문가들의 의견이다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 “시장 불안을 잠재우기 위해선 구체적으로 3기 신도시 입주를 몇년도로 땅긴다, 전용 81㎡ 아파트를 수도권 어디에 몇호 더 공급한다는 식의 직관적인 대책이 들어있어야 했다”며 “정부가 내놓은 공급 대책은 사실상 건설사 관심사라 당장 물량 부족을 우려하는 시장 심리를 꺾지 못할 것으로 보인다”고 말했다.

이번 공급대책에는 최근 급등하는 공사비에 대해 건설사들이 유연하게 대처할 수 있게끔 만드는 각종 조치가 포함됐다. 공사비 증액을 위한 표준계약서 도입, 공사비 협상력 확대 등이다. 건설사가 분양 후 공사비 증액을 우려해 착공 자체를 미루자 정부가 고육지책으로 내놓은 대책인데, 시장 입장에선 신축 분양가가 오른다는 시그널이 될 수 있다. 한마디로 ‘지금 집을 사야 가장 싸다’는 시장의 인식을 오히려 더 굳히게 만든 셈이다.

강남이 아니어도 서울 분양 시장은 고분양가를 감수하는 시장 분위기가 현재도 계속되고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 26일 성북구 보문동1가 ‘보문센트럴아이파크’는 42가구를 모집하는 1순위 청약에서 3279명이 몰려 평균 경쟁률 78.07대 1을 기록했다. 관악구 봉천동 ‘힐스테이트 관악센트씨엘’도 같은 날 51가구를 모집하는 1순위 청약 모집에 3341명이 신청해 평균 경쟁률이 65.51대 1이었다. 보문센트럴아이파크 분양가는 전용 76㎡ 기준 9억5400만원~11억1500만원, 힐스테이트 관악센트씨엘은 전용 58㎡이 8억7920만~9억80만원으로 모두 시세보다 저렴하지 않았지만 이에 아랑곳없이 청약 경쟁이 몰렸다.

DSR 규제 제한, 미국발 고금리 등 수요자 자금 동원력 축소

반대로 분양을 제외한 일반 매매 시장은 열기가 꺾일 수 있다. 부동산 시장을 전망할 때 가장 결정적 변수로 꼽히는 수요자의 ‘구매력’을 떨어뜨리는 요인이 산적하기 때문이다.

구매력은 ‘대출과 소득’ 두가지로 구성되는데, 최근 양쪽 모두 위축되는 신호가 나오고 있다. 올 상반기 주택 거래에 상당한 영향을 미친 특례보금자리론 신청 자격이 강화하면서 주택 수요층의 자금 동원력이 떨어질 것으로 보인다.

당초 특례보금자리론은 9억원 이하 주택에 연 4%대 금리로 최장 50년, 최대 5억원까지 대출을 해주는 것은 물론 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제도 없앴다. 하지만 앞으로 주택가격 6억원 초과 또는 부부합산 연소득 1억원 초과는 일반형 신청접수가 중단된다. 사실상 수도권 맞벌이 가구의 주택 구입이 가로막힌 것이다. 특례보금자리 판매 이후인 2월부터 8월까지 전국의 주택 매매 거래량 37만3000건 중 33%가 특례보금자리론을 이용한 것으로 분석되는 상황에서 앞으로 이러한 혜택 수혜자가 크게 줄게 되는 셈이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “특례보금자리론을 이용하지 못하면 개별적으로 주택담보대출을 받아야하는데 이때는 DSR 40%를 적용받게 된다”며 “사실상 주택 실수요층인 청년, 무주택자들의 구매력은 크게 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

미국발 고금리 장기화 전망과 높은 물가, 낮은 경제성장률도 가계의 구매력을 낮추는 요인이다. 최근 미연방준비제도(FED·연준)가 내년까지 고금리를 유지할 것을 시사하면서 이에 따라 국내 시중 금리도 최소 내년 상반기까지 상승할 것이란 전망이 나온다. 올 2분기 실질 국민총소득(GNI)은 473조6000억원으로 전 분기 대비 0.7% 하락해 3분기 만에 감소했다.

정준호 강원대 부동산학 교수는 “지금까지 정책모기지 상품 등으로 돈이 시중에 많이 풀리면서 부동산 거래가 이뤄졌다면 앞으로는 고금리, 저성장에 따른 소득 감소 등으로 구매력이 위축되면서 부동산 시장 분위기가 달라질 수 있다”고 말했다.

9월 거래량 이미 반토막…집값 고점 회복에 관망세 돌아선 시장

수직전 고점 대비 오를만큼 오른 아파트값도 매매 거래를 위축시킬 수 있다. 부동산R114가 2021년 하반기부터 지난해 상반기, 올해 1~9월 수도권 아파트를 분석한 결과, 올해 거래된 수도권 아파트 최고 가격은 전고점의 85% 수준까지 회복된 것으로 나타났다. 2021년 하반기부터 지난해 상반기까지 서울 아파트값 평균은 12억6695만원인데 올해 비싸게 팔린 아파트값 평균은 11억1599만원으로 전고점 88% 수준이다.

심지어 강남에선 전고점을 넘긴 거래도 나왔다. 강남구 개포동 디에이치아너힐즈 전용면적 84.3㎡는 2021년 10월 26억5000만원이 전고점이었는데 지난 8월 30억2500만원에 거래됐다. 최고가가 4억원가량 오른 것이다.

아파트값이 많이 오르면서 급매 위주로 늘던 거래량은 최근들어 줄어들고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 27일 기준 아파트 거래량은 1701건으로 지난 달(3824건)에 비해 반토막 이상 줄었다. 서울부동산정보광장 집계는 거래량 기준으로 최종 집계까진 30일의 시차가 생기기 때문에 현 시점에선 최종적 거래량으로 보긴 힘들다. 단, 2018년 7214건, 2019년 7030건, 2020년 3757건, 2021년 9월 2693건 등 평년에 비해 크게 밑도는 수치가 나올 것으로 예상된다. 추석 연휴를 앞둔 점을 감안하더라도 4월 이후 꾸준히 이어져온 3000건대 거래량에서도 크게 감소할 것으로 예상된다.

박합수 겸임교수는 “서울정보광장 9월 현재 거래량이 반토막난 것을 유의미하게 봐야한다. 집값이 전고점의 80%대 수준까지 회복하면서 3주 전부터 수요자들이 관망세로 돌아섰다”며 “앞으로 대출 규제, 경기 침체로 추격매수세는 감소하고 시장은 소강 상태에 들어갈 것으로 보인다”고 말했다.

윤지원 기자 yjw@kyunghyang.com