뚝뚝 떨어졌던 송파 집값... 큰 폭 상승 이유는

대단지 재건축 단지들, 가격 인상 견인
강남구·서초구 비해 상대적 저렴
내집 마련·갈아타기·상경투자 몰려

송파 지역 집값이 전국에서 가장 높은 상승세를 유지하고 있다. 하락장 때 집값을 가파르게 끌어내리는 요인으로 작용한 ‘대단지 특성’이 회복장 때 가격을 견인하는 역할을 하고 있는 것으로 풀이된다. 특히 재건축 단지들 중심으로 가격 인상 폭이 높다.

아파트. 자료사진 (사진은 기사 내용과 무관함) / 뉴스1

28일 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 송파구의 대표적 재건축 단지인 올림픽선수기자촌2단지 83.06㎡가 지난달 8일 20억원에 거래됐다. 지난 6월 16억4800만원에 거래된 것보다 3억3200만원 뛴 셈이다. 131.76㎡는 지난달 24일 28억9000만원에 거래됐는데, 전고점 2021년 8월 31억5000만원의 90% 이상 회복했다.

일반 아파트 단지도 가격이 상승세다. 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 최근 20억9000만원에 거래됐다. 2년 전인 2021년 9월, 전고점(23억8000만원)에 바짝 다가섰다. 송파구 대장주로 꼽히는 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 중 엘스아파트는 84㎡가 이번 달 24억3000만원에 거래됐다. 2년전 전고점(27억원)을 바짝 쫓아오고 있다. 같은 평수 호가가 26억원까지 올라온 상태다.

통계 흐름상으로도 송파구 집값 상승은 뚜렷해지고 있다. 한국부동산원에 따르면 송파구 아파트 매매가격지수는 올해 3월까지 감소세를 이어오다가 4월 94.2를 기록하는 등 상승 전환(0.05)했다. 이후 5월 95(0.79), 6월 96.1(1.18), 7월 97(0.87), 8월 98.2(1.33)로 상승세를 이어왔다. 특히 9월 셋째주 가격 상승폭(전주 대비)은 0.24%를 기록해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

주거 및 교육환경이 양호한 편인데다 반등 국면에서 내집 마련, 갈아타기, 상경투자 등의 수요가 강남 3구에서 상대적으로 가격이 싼 송파구에 집중되고 있는 것으로 풀이된다. 같은 강남권 입지임에도 불구하고 송파구의 집값 움직임은 강남구·서초구와는 다르다.

강남구·서초구에 집을 갖고 있는 다주택자들은 통상 송파구에도 집을 보유하고 있는데, 작년 5월 정부가 다주택자 양도세 중과를 면제키로 하면서 매물들이 쏟아져 나왔다. 잠실동 일대가 토지거래허가구역으로 지정돼 있다는 점도 발목을 잡았다. 실거주 등 여러 의무가 있어 매수자를 찾는게 쉽지 않은 상황이었다.

이에 엘리트 전용 84㎡ 매매가가 20억원대 아래로 떨어지면서 주목 받기도 했다. 이후 작년 10월 이후 거래 자체가 이뤄지지 않는 ‘거래 절벽’ 속에서 대단지를 중심으로 급매 매물이 쏟아졌다. 급매가 팔리면 또 급매가 나오는 패턴이 반복되면서 집값이 뚝 떨어졌다.

송파구는 유독 대단지가 많다. 서울 아파트 가구수 기준, 상위 1~5위 단지가 모두 송파구에 있다. 1위는 가락동 헬리오시티아파트 9510가구, 2위는 신천동 잠실파크리오 6864가구, 잠실동 잠실엘스아파트 5678가구, 잠실동 잠실리센츠 5563가구 방이동 올림픽선수기자촌아파트 5540가구다.

반면 이러한 대단지 특성은 회복 국면에서 가격 상승을 이끄는 요인이 되기도 한다. 특히 재건축 이슈가 있는 대단지는 회복시 가격 인상 폭이 크다는 게 업계의 분석이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “안전진단을 통과한 단지들이 생기면서 가격 상승에 대한 기대감이 시장 회복 시점과 맞물려 나타난 것으로 풀이된다“며 “송파구 대부분 아파트 단지들이 전고점 대비 90%까지 다 올라왔다고 봐야 한다”고 했다.

다만 거래량은 당분간 주춤할 것으로 내다봤다. 가격 인상 후 추가 매수세가 따라붙지 않으면서 부동산 시장이 전국적으로는 보합세, 선호 지역 위주로는 소폭 강보합세에 들어갔다는 분석이 나온다. 서울부동산정보광장에 따르면 실제 서울 아파트 거래량은 7월 3590건, 8월 3726건, 9월 22일 현재 1143건으로 주춤한 상태다.

서울 송파구 아파트 매매건수는 올해 1~7월 총 1750건을 기록했다. 지난 7월에는 267건을 기록했는데, 전년 같은 기간(36건)보다 7배 증가했다. 하지만 지난 8월에는 252건으로 다소 줄었고, 이달 22일까지 82건으로 추석 연휴를 감안하면 대폭 줄었다.

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